前回までにコーポラティブ方式の長所と短所について説明しましたが、今回は短所の中でも最も建築主にとって問題となる点を取り上げて解決方法について考えてみます。
コーポラティブ方式は建築主にとって非常に有利な建設方式ですが、建築主の集まりが組織的な組合を作って運営していくとき、中心となる人の建築に対する知識の程度によって、時間がかかったり、業者管理ができなかったり、完成後の責任の執らせ方が分からずにメンテナンスができず、工事の瑕疵を修正することもできずに泣き寝入りをしてしまうか、裁判を起こすほかないような無残な状態になっているコーポラティブ方式のマンションが都市近郊にはあるとのことです。
コーポラティブ方式ではコーディネーターが中心となって事業の企画、土地探し、開発行為、業者発注、建物引渡し等にわたって事業主である組合の代理となって交渉や管理を行いますが、代理者のため、法的責任については全て事業主である建設組合が負わなければなりません。
例えば交渉事が始まって近隣説明会を行なった時点で、近隣から「階数を減らすか、迷惑料を支払え」等の苦情があれば、コーディネーターはそのことを組合に報告するだけで、その対応は組合で考えて対応しなければならず、対応を間違えれば莫大な迷惑料を支払うような結果になるか、夢に見ていた「住まい」を建設できないような状況になってしまいます。
このことはコーポラティブ方式の隠れたリスクであり、本来コーデネーターが対応について組合と協議して組合に有利な方法で解決していくことではありますが、コーディネーターがコーポラティブ方式を悪用して分譲マンションの「青田売」を仕掛けているような人であれば、組合が土地を買った状態で問題を察知して体良く理由を付けて逃げ出してしまい、土地を買った組合にすべての責任を押し付けて、責任逃れをしてしまいます。
現在日本の法律ではコーディネーターの業務を規制する法律がないため、コーディネーターが行う法律行為は全て組合が負うことで成立しており、コーポラティブ方式の難しい点でもあります。
では、この責任をできるだけ負わずに自由設計のできる集合住宅を建設する方法はないのでしょうか？
その方法については次回で説明します。
