成年後見と居住用不動産の処分

被後見人等の居住用不動産を処分する場合には、事前に家庭裁判所に「居住用不動産処分許可」
の申立てをし、その許可を得る必要があります（民法859条の３）。
処分には、売却、抵当権の設定、賃貸借契約の締結・解除、建物取り壊し等があります。

申立てに当たって必要なものは、次のとおりです。
□ 申立書
□ 収入印紙 ８００円（申立書に貼付）
□ 郵便切手 ８２円

今般の事例は、土地の賃貸借契約の解除及び建物の取壊しの場合でした。
添付書面として、

□ 解除（本人が借りている場合）・・・解除の対象となる契約の契約書又はこ
れに準ずる書面
□業者の見積書と選定理由書
□親族の同意書

居住用不動産の処分が許可になるか否かは、①賃貸借契約の解除の必要性、②本人の生活
や看護の状況、本人の意向確認、③親族の処分に対する態度などの要素が判断材料となります。
これらの要素を総合考慮し、成年後見人による恣意（しい）的処分でなく、本人保護に資すると
判断された場合に、家庭裁判所による許可の裁判がなされることになります。

ちょっと、時間がかかりましたが、２週間くらいで許可になりました。
居住用不動産を処分するに当たり、いろいろな思い出がつまっているため、身につまされる
ことが多くあります。
成年後見人が、家庭裁判所の許可を得ないで本人の居住用不動産を処分した場合には、その行為
は無効となります。

裁判

かつて、勤務していた場所での不動産売買につき、原野商法あるいは詐欺と思われる
事件に遭遇する。

言葉巧みに契約書に印鑑を押させ、独居老人宅を訪問し、自宅に上がり、契約を取り
付ける。もう、怖くて、言われるままに印鑑を押したという。

契約内容も、詳細に吟味しなければ、その内容を理解することさえ難しい。重要事項の
説明をしたのかどうかも疑わしい稚拙な契約内容である。契約書には印紙さえも貼付
されていないものである。

元々所有していた土地を下取りに出させ、交換と称してその差益を支払わせる手法で
ある。そして、再び売却をさせ、新たな土地を購入させるという手口である。本当に恐ろ
しい世の中になった。

最初は司法書士が関与していたようであるが、本人確認をしたのであろうか、書類作成
のみで取引をした様子がうかがえられる。本人確認をして、説明をしていたならば、この
ような大きな被害は生じなかったと思われる。私たちの同士が犯罪に手を貸した場面で
ある。

次からの取引は、買主不動産会社が手続きをするという契約になっていて、司法書士の
ノウハウを会得したのであろう。

子供が同居していても昼間は独り身の老人である。早急にお年寄りの身を守るべき対策
を取らなければならないと、事件の経緯をまとめていると夜も更けてしまった。

差押え

債権執行で空振りに終わったとき、お客様が落胆されることは受任者としても
辛いものがあります。でも、債務者の信用度が損なわれるという効果をもたらし
自発的に、支払を申し出てくるという二次的な効果が発生することがあります。

差押えを受けた第三債務者の銀行は、差押えをされるような会社との取引は、
融資等の際には、調査が厳しくなるのが普通です。会社の信用度が損なわれる
ことから、支払に応じざるを得ないのです。

差押えをそのままにしないで、忠実に法の下に従うことは、社会の正義だとも
いえます。

強制執行

債務名義（確定判決、仮執行宣言付支払督促、強制執行認諾約款付公正証書)を有していれば、
強制執行ができます。
強制執行は金融機関の預貯金を差押えする債権執行がよく利用されます。
手続は、申立書、郵券や印紙代、第三債務者、債務者等への封書も準備して、債務者の
住所地を管轄する地方裁判所に申し立てなければなりません。
一番肝心なのは、その金融機関に差し押さえる債権（お金）があることが重要なのです。

しかしながら、裁判をやっているうちに、債務者は差し押さえられると感じ始めたら
金融機関の口座には現金を置いていないで、すべてゼロに近い数字にしているようです。
あるいは、前日にはお金が入金されても、差押が送達された時には引き出されていたと、
いうような状態では差押えは空振りになってしまします。後日お金が入金されていても
ダメなんです。

要するに、相手方にその対象となる財産がなければ、せっかく強制執行の申立てをしても
その強制執行は空振りに終わってしまうのです。ましてやいわんや、その債務者に「差押を
したいから、銀行口座を教えてください」と尋ねようものなら、一発、口座をゼロにします。
このように、差押には不意を打ってゲットするという一面を持ち合わせています。

よって、空振りに終わったとしても、悩むことなく、何回も差押が出きますから、ご安心
ください。再度の差押えの費用は発生しますが、気長にやると効を奏する場合がないとも
限りません。

つぎに、公正証書作成の際、債務者本人が公証役場に出頭してきて公正証書を作成した場合は、
直接、公正証書の謄本を債務者本人に交付する方法によって送達したこととみなされます
（交付送達）。
強制執行認諾約款付きの公正証書を手に入れる際には、この送達証明書も差押には必要です。
不動産の強制執行は競売にかけられ、その競売代金で債権者が満足できるかにかかってきま
すが、不動産の鑑定等多額の予納金を2000万円以下、60万円くらいかかります。
債権執行よりも確実性がありますが、手続きが複雑ですし、お金がかかりますので、よおく
考えて申立てしましょう。

相続放棄

相続放棄の基礎知識　⇒　必ず知っておきたいこと

その１）家庭裁判所での手続きが必要ということです。

　相続放棄は、必ず家庭裁判所で手続きをしなければ効力がありません。
　兄弟で話合いをして「放棄した」というお話をお聞きすることがあります。
　それは、遺産分割協議の結果、何も相続しなかったことであり、民法上の
　「相続放棄」ではないことに注意を要します。
　
　相続人の間でだれが借金を引き継ぐか決めたとしても、それによって、債務
　の支払い義務がなくなることはありません。

　なお、家庭裁判所での手続きができるのは、司法書士と弁護士のみです。
　当事務所は、司法書士及び行政書士の双方の資格を有していますので、
　司法書士として、手続きをお取り扱っております。
　それ以外の専門家に相続放棄の相談をしても、手続きの依頼をすることはで
　きないことになっております。

その２）手続きできる期間が決まっています。

　家庭裁判所で相続放棄の手続きをすることができるのは、自己のために相続の
　開始があったことを知ったときから３か月以内です。
　期間経過後の相続放棄は認められないので注意が必要です。
　
　なお、債務の存在を知った経緯などに特別な事情がある場合等、３か月の期間
　が過ぎても相続放棄ができることが、裁判例としてありますが、裁判所の裁量
　の範囲であり、法律上、必ず、相続放棄ができるとは限りません。
　
　相続放棄ができるかどうか不明な場合、疑問があれば、当事務所にお越しになり、
　急いでご相談していただくことをお勧めします。

その３）申し立てできるのは一度のみです。
　家庭裁判所へ相続放棄の申立をして、それが却下されてしまった場合は、再び、
　あらためて相続放棄の申立をすることはできないのです。
　被相続人が債務超過になっているとき及び３か月が過ぎている場合等、相続放棄が
　できないことになったら、大変なことになります。
　必ず、当事務所にご相談なさってから手続きをご依頼されることをお勧めします。