路線価

こんにちは営業部のホアシです。

今日は暑いですね　今日のビールが確実に美味いです。

さて、先日路線価格が発表されました。

全国でも前年比よりもダウンした数値となりました・・・

２１年１月１日時点での価格となりますので、実質ベースではより数値の悪い所もあるでしょう。

しかし、ここで言います路線価格とは商業地・住宅地・工業地などを指します、確かに全般的には下げた数値ですが、下がり幅では商業地・工業地系と比べれば住宅地系は緩やかなものになっています。

理由としては、商業地・工業地系などは投資マネーが大きく影響していますので、リーマンショック以来、海外からの投資やREIT（不動産投資信託）の資金が集まらず不動産流通が活性しなかった事等が考えれます。

では、住宅地では投資マネーはほぼ利用されず、不動産業者からエンドユーザーへや個人所有者からエンドユーザーへの取引が多い為、下がり幅が緩やかになったと思います。

ただ、近年の例でも、景気が回復に入った時点では、商業地・工業地などは敏感に反応するのに対して住宅地系では、遅れて反応致します。これは２年程前の「いざなぎ景気」？なんて呼ばれていた頃、「会社は景気がいいが社員は不況」の状況になるからです。

以前も申し上げた様に、これから不動産の購入を検討される方や売却を検討される方にとっては、路線価格は検討をする材料となりますが、路線価格だけを考慮して結論を出すのではなく、「ご検討者様が必要かどうか」が大事です。

只今奮闘中！

こんばんは営業部のホアシです。

暑い日が続きますね　エコロジスト（←自称ですが・・）としては、家ではまだクーラーをつけていません。もっぱら扇風機で耐えています

さて、この暑い最中に只今不動産投資の勉強に奮闘中です。

不動産投資分析やマクロ経済や金融工学等幅広い分野を勉強しなければなりません

以前から興味はあって自主的に始めた事なんですが、普段の業務内容とは、全く違う事なんで戸惑うばかりで、全く進みません・・・・

こんなに勉強したのは確か・・・・・宅建の受験依頼です（何度もスベリましたが）

あまり頭も良い方では有りません上に30も後半になると、余計に頭に入りません

ふぅ～年を重ねるのってイヤですね。

そうそう、話しは全然関係ないのですが、年を取ると言えば、今日の昼に『学生時代のアイドルって誰やった？』なんて話しで事務所で盛り上がっていました

店長は『キャンディーズ』だそうですが、一番のビックリは迫間さんがヘビメタバンドやってた事・・・（ありえへん）

話しは戻りますが、今勉強中の不動産投資も我々が普段業務で行っている不動産売買も『資産』にあたる部分ですので、まだまだ未熟者ですが、ブログをお読みの方で興味のある方は問い合わせください。

米国の住宅ローン

こんばんはまたまた営業部のホアシです。

蒸し暑い日が続きますね

私のデスクが社内でも一番環境の悪い場所なんです

夏は暑く・冬は寒い場所なんですが、これって窓際族なんでしょうか

さて、今日の日経新聞にも載っていましたが、米国の住宅ローンって金利が５．６％（３０年固定の全米平均）、日本の場合でフラット３５で２．９９％（６月のSBI分）。

よく週刊誌等で『ボーナス危機で６月に不動産の競売物件が多発』と言った感じの見出しをよく見かけます。

確かに、今年の夏のボーナスは各企業とも厳しいモノになりそうですね　ですが、実際はどうでしょうか？弊社のお客様でもボーナス併用を利用される方は少ないですし、ボーナス元金は総融資額の５０％までと定めが有ります（例：３０００万円の借入の場合１５００万円までがボーナス元金）。少し悲観的過ぎるのでは・・・

でも楽観的もよくないですので、これから住宅ローンを組まれる方や組み換えされる方はよく検討してください。

不動産業界【情報編③】

みなさんこんにちわ営業部のホアシです。

今年はなんだか空梅雨ですね・・・水不足が心配です。

さて、不動産業界【情報編】も最終の書き込みです。

前回までは、情報を発信する側からの見解でしたが、今回は情報を受ける側（情報を探している人）について書き込みを致します。

ほんの一昔前までは、新聞折込若しくは有料の情報誌くらいしかありませんでしたが、近年では、不動産の情報を取るには、インターネット・住宅情報誌（無料誌なども）・新聞折込広告・ご自宅のポスト等に入る広告等、様々な媒体を介して、みなさまの所へ届いています。

俗に言う、情報飽和状態です。

ここで、大事な点は情報を受ける側の要望を次の点で一度まとめるといいと思います。

①地域（希望する場所）

②用途（新築物件・中古戸建・売り土地・新築マンション・中古マンション・・・etc）

③規模（大きさ・間取り・・・etc）

④予算（総額【物件価格＋諸費用】から上下で１０％くらいの幅で）

以上の点で、①の地域を軸に②③④の条件で絞り込みを行うと、探しやすいと思います。

不動産業は基本的には地場産業ですので、地域の情報は地域の不動産業者が強いです。

私が担当させて頂きましたお客様でも次の様な事もありました。お客様から『金岡町で不動産探しているのですが・・・』とご依頼が有りました。お話しを伺ったところ、『ここ３年ほど、広告やインターネットでは物件を見ていますが、なかなか良いのがありません・・・』と言った事でしたので、『一度物件見に行きませんか？』とお伝え致しましたところ、翌週の週末にご案内する事になりました。

ちょうど、その時期に希望地域で新築分譲地が販売予定情報が入り、ご案内させて頂き、気に入って頂き、トントン拍子にご契約・ご決済まで運びました。

こちらのお客様のように、広告やインタネットの媒体に至るまでに、不動産が売買されることは、よくある事です。実質広告やインターネットに掲載せれるまでには、様々な規制をクリアーしなければなりませんので、時間がかかるものもあります。（公正取引委員会の広告規制など）

よく不動産は『縁のモノ』と言いますが、ご縁もただ見ているだけでは、本質がわからないと思います。

とは言えなかなか不動産屋さんの敷居は高いですね・・・

またまた長くなりましたが、ブログをお読み頂いている方で不動産をお考えの方は、よいご縁があるといいですね

不動産業界【情報編②】

こんばんは営業のホアシです。

昨日は不動産業者さんと一緒に炎天下のなかゴルフに行ってきました。すっかり日焼けしてしまい、もともと色が黒かったのに余計に黒くなりました・・・・

成績は・・・とても言える数字ではないのですが、最終ホールで最後の２M位のパットの決めれば自己最高記録になるところ、ものの見事に外し折り返しのパットも決まらず・・・不動産屋さんの仲間からは『詰めが弱いな～』と言われました。

さて、気を取り直し情報編②の書き込みを致します。

前回では『流通機構』のお話しを書き込み致しました、簡単に言いますと次の様になります。

①依頼者（不動産業者自らでも可）　→　②流通機構　→　③全部の不動産業者　→　④お客様　となります。

この様に一般的にはエンドユーザーさん（買主様）への情報提供となる例が殆んどです、つまり裏を返せば、エンドユーザーさん向けの情報流通形態です。

しかし、不動産はエンドユーザーさん向けのものばかりではありません、例えば弁護士の先生や金融機関（銀行など）から来る債務整理による不動産売却や工場や農地などすぐに宅地に変換できない用途のもの等を不動産業者が一度購入し商品化（道路等の整備を行ったりして利用できる様にする事）する場合等もあります。

この様に大きな土地等を小さく分けてエンドユーザーさんに売却をする場合、宅地建物取引業の免許が必要となります（不動産を不特定多数の人へ複数回売買を行う場合）。

この様な情報は一般にでる事なく、不動産業者間で取引を行います。

情報の種類や用途によって、『どの情報ルートを選択するか』は不動産業者によって異なってアプローチ（提案）するので、不動産の売却を御検討される方は、よく理解された上で判断頂く事をお勧め致します。

書き込みなので判り難いとは思いますが、ご意見ご質問などはメール頂ければ幸いです。

不動産業界【情報編①】

こんにちわ営業のホアシです。

久しぶりのブログ書き込みです・・・

ここ１週間で株価（日経平均）も１万円を回復したかと思うと、今日は１万円割り込んでいましたね。

景気回復も我々一般人にとっては、まだまだ先の様ですね。

さて、前回の書き込みでは『他業態間のつながりは薄い（少ない）です。』と書き込み致しましたが、では『同業態関係のつながり』について少し書き込み致します。

『広告・インターネット等で別々の業者が同じ物件を掲載している』・『別々の不動産業者から同じ物件を紹介されました』見られたり、不動産をお探しの方はご経験された方もいらっしゃるかと思います。

業態間の物件情報の一つとして、『流通機構』があります。この流通機構とは、不動産を売却したい人が不動産業者に依頼（媒介契約）した場合、不動産業者は目的物件を国土交通大臣指定の流通機構への登録が義務付けられています。（一般媒介契約の場合は義務なし）

目的物件を登録する事によって、不動産業者全体に目的物件情報が発信または検索されるされる事になり、情報の共有化がされ、目的物件を広く紹介せれる事になります。

この流通機構を通じての取引は弊社でも取引数の大半を占めますが、必ずしも流通機構を通さないとならないと言う訳ではありません、弊社でも、同業の不動産業者（販売基盤のない業者や販売エリア外）から依頼を受け、独占で販売する事もあります【ジオシティーシリーズ等】。

不動産業は言わば情報提供業とも言えます、この様に情報の一つが『流通機構』となり『同業態のつながり』の役回りも兼ねています。

またまた長くなりましたので【情報編②】で続きを書き込みたいと思います。

フラット５０！？

こんばんわ営業部のホアシです。

今日のニュースで『住宅支援機構（旧住宅金融公庫）がフラット３５の返済期間が５０年版のフラット５０をリリースする』と報道されていました。

返済期間が５０年モノの商品は関西アーバン銀行で変動金利型の商品がありますが、フラット５０や５０年返済の商品は私、個人的には、正直にお勧めできません

例えば私の場合、現在３７歳でこれらの商品で住宅ローンを組んだ場合、最終返済は８０歳（最終完済年齢が８０歳迄しか組めない為）になります、定年が６５歳の場合ですと、通常に返済していても後１５年もあります、当然繰り上げ返済等をするのでしょうが、３５年モノの商品と比べれば、当然回数も多くしなければなりません。

これらの商品は定年を迎え退職金で一部或いは全部の繰上げ返済を見込んでいるとは思いますが、この不況と言っている時期に退職金や問題が多い年金をあてに返済計画をするのはとても良いとは思いません。

前回、景気と不動産金利応用編で、【２０年よりも３５年で月々の返済を抑える方が良い】（個人差はあります）と書き込み致しましたが、『長ければ長い程いい』と言う訳ではありません。

先程と同じ私の場合ですと３５年ローンの場合最終の返済年齢は７２歳となります、当然この場合でも定年が６５歳の場合ですと定年後も支払う事になりますが、定年時の住宅ローンの残債は後７年となります。

３５年と５０年には、もう一つ違いがあります。

それは建物の存続期間です

マンションの様な鉄筋コンクリートですとまだしも、木造の住宅ですと５０年も無理ではないでしょうか、もちろんメンテナンスなどすれば、それなりに耐久できますが、メンテナンス費も相当かかります。（フラット５０の場合・長期優良住宅であることが条件になります）

例えば新築で購入した場合、３０年後に建替えを検討した場合、５０年ローンですと、あと２０年の残債があるのと、あと５年とでは全く違いがありますし、なにかの事情で売却する場合でもローン残債が全く違ってきます。

この様に『長ければいい』と言うものではありません、正直なところ『なんで５０年ローンなんか、だしたんやろう？しかも住宅支援機構まで・・・』と思います、単に月々の返済額が低いからと言った理由では、商品を選択しない方がいいと思います。

またまた長くなりましたが、前回もお伝え致しました様に家計の一部ですので、よく検討された上でご判断して頂くのが一番と思います。

是非、前回の景気と不動産《金利応用編》も参照してください。

不動産業界

みなさんこんばんは営業のホアシです。

先日、『西武ライオンズに帆足って言うピッチャーがいるけど、親戚ですか？』とお客さんから聞かれました・・・・『ぜんぜん親戚ではありません』

でも珍しい名前ですから、妙に親近感があり阪神ファンなんですが応援しています。

がんばれ～帆足（西武の）

さて、先日の続きですが、文頭でご説明致しました様に、不動産屋さんと言っても様々な形態や事業内容があります。『売買業者』・『賃貸業者』・『デベロッパー』・『不動産投資』・『信託銀行』等、扱う不動産によて各々異なります。

実はこれらの業態の接点は薄く（少ない）、業態の枠を超えての取引などは皆無と言えます。例えば、賃貸業者さんが新築を売るや売買業者さんが投資のスキルを持っているなどはあまり有りません。

我々が従事している『売買業者』でも、弊社の様な《仲介》と自社新築のみを販売する《建売》で分かれます。

この様に専門がなにか？・なにが得意か？は、お客様がその業者とよく話しをされた上で判断される方が良いと思います。

弊社では、『売買・仲介業』だけでなく、『デベロッパー』的な事や、私帆足自身は『不動産投資』的な事を現在勉強中です（苦戦してますが・・・）

では、次回編からは売買を中心に書き込み致します。

不動産業界《免許編》

こんばんは営業のホアシです。

今日は不動産業界について、少し書き込み致します。

不動産業界って言っても様々な形態があります、まずは我々の様に売買を主に業務をしている者『売買業者』や賃貸を専門にやられている『賃貸業者』、大手のマンションの用地（土地の仕入れ）・販売などを手掛ける『デベロッパー』、投資運用などを手掛ける『不動産投資業者』、相続や資産家さんを主に対象にされている『信託銀行』も不動産を扱い出来ます。

この様に不動産業者も様々ありますが、唯一同じなのは『不動産業の免許がある』（信託銀行は別）点です。

この『免許』は宅地建物取引主任者ではなく、各都道府県知事から頂く知事免許か国土交通大臣から頂く大臣免許（２つ以上の都道府県に支店がある場合）の【免許】を指します。

当然免許を頂くのにあたり、色々な制限制約があります。

よく、免許番号で【例：大阪府知事（〇）１２３４５号】知事の後に続く（〇）←の番号が大きければ信用あると言われますが、実は（〇）の番号は、業歴の古いもの程大きくなるのです。今では５年に一度、昔は３年に一度免許の更新があり、その都度（〇）の番号が一つづつ上がっていきますので、信用度で加算するものではありません。

しかし、長く不動産業を営んでいると言った点の信用は大いにあると思います。

不動産の取り扱いをできる者と言う点で、近年は免許の厳格化が実施され、各協会の定例法定研修会で消費者保護や目まぐるしく変わる法律関係の指導等を行っています。

一昔前の『不動産屋＝怖い人』のイメージから『不動産屋＝専門知識を持った人』に変えていける様に各企業が勤勉と努力をしなければなりません。

いい家でした！

こんばんわ営業のホアシです。

ビールの美味しい季節になってきましたね。

今日はお客様と一緒に物件を見に行って来ました。

その中にうちの事務所の近くで、南向きのおうちで日当りがバツグンのおうちを見せてもらいました。

売主さんが建築関係のお仕事されている関係で、実にオシャレで内装なども壁紙もクロスではなくコルク調の感じがとてもよかったです！

収納もよく考えてあり、使い勝手のいい家でした。

テレビなんかで、よくある『お宅拝見』みたいなのに、出演してもおかしくないおうちですよ。

お客さんよりもテンション上がってました。（すいません）

やっぱりおうち探しって楽しいですね

景気と不動産（金利応用編）

みなさんこんにちわ営業のホアシです。

ブログを長谷川さんにお願いしていてサボっていました

では、前回からの続きで書き込みさせて頂きます。

先日、不動産セミナーに参加して来ました。

『不動産業経営の立場からも今後の金融情勢が大きく影響を及ぼす』と言った事がセミナーの中心でした、無論購入者にとっても重要な事だと感じます。

購入者の大半が住宅ローンを利用されます、前回のブログでもお伝えした様に変動金利を中心として、お話しさせて頂いています。

住宅ローンは３５年間（最大※１）の永く利用ローンです、一概には言えませんが、例えば『２０年位で返済したいので２０年ローンでお願いします』と言った場合でも、当社では購入者の年齢にもよりますが、『３５年で月々の金額を抑える方がいいのではないでしょうか？』と勧める場合も有ります。

なぜなら、１０年後の家庭環境やお仕事の状況が変わっているかもしれません。住宅ローンは贅沢品を購入して返済していく消費ローンよりも家計の中に含まれる必要経費の要素が大きいからです。

あくまでも個人的意見ですが、変動金利の場合は金利の変動リスクはありますが、私が不動産営業を始めた平成７年の変動金利は都市銀行の店頭金利で2.675％でした、それから銀行不祥事等の事件もあり、2.5％へ下がり、金融不安や大型合併等で2.375％になり、一時期は2.5％に上がった事もありました。ここ１・２年で2.875％まで上がった金利は米国のサブプライム問題等で2.475％まで下がり昇降状態が続いています。※２

ここで過去を見て頂きたいのですが、最大が2.875％で最低が2.375％で推移しています、つまりこの14年間で結果0.5％の幅での推移です。

変動金利は短期プライムレート（短プラ）に連動しています、興味のある方は日銀のホームページで短プラの金利推移が見てます、だいたい短プラレート＋1.0％が変動金利の店頭金利となっていますので、参考にしてください。

住宅ローンは購入者一人ひとり考え方や人生設計や家族構成によって違いはあります、変動金利の話ばかりでしたが、当然固定型で計画された方が良い人もいますので、担当の営業さんや実際に金融機関等でよくご相談された上で、良い住宅ローンを組まれる事をおすすめ致します。

※１：銀行によっては５０年返済の商品も有ります。

※２：時期や金利は各銀行によって多少の違いは有ります。

景気と不動産《金利編》

皆さんこんにちは営業のホアシです。

ＧＷは如何でしたでしょうか？

私はＧＷフル活動で休みなしでしたが、ニュース等で連日報道されている様に大渋滞にあった方もいらっしゃるのではないでしょうか・・・

さて、景気と不動産《金利編》をテーマにブログを書き込みさせて頂きます。

ここでの金利は住宅ローンを主に指しての書き込みです。

金利には、主に３種類あり①変動金利②短期固定金利③長期固定金利（フラット３５等）があります。　通常、私達がお客様にご説明する金利は変動金利での説明を致します、一昔前では、住宅金融公庫（現在住宅支援機構）の利用が一番多かった様ですが、ここ数年では変動金利の金利が低く利用される方も多い為、当社では変動金利での返済計画を提案させて頂いています。

ここでは、簡単に変動金利の基本的な説明をさせて頂きます。

お客様への説明の中で『変動金利でしたら、支払い額が安定しないし、将来金利が上がるのが不安になるのでは？』と言った質疑が一番多いです。

勿論、変動金利を採用した場合、年２回の金利の見直しがありますが、その都度支払い金額が元利均等支払いの場合、変わるのではありません　１～５年目までは支払う金額は同じ金額が通帳から引落されます。

例えば月々８０,０００円でのお支払いでは、内元金に充当される金額が２０,０００円で利息に充当されるのが、６０,０００円であった場合で、金利が上がれば、元金が１５,０００円で利息が６５,０００円になり、金利が下がれば、元金が２５,０００円で金利が５５,０００円となります。

結果、トータル的に金利が上がった場合では返済元金額に不足が生じ、金利が下がった場合元金額過払いが生じますので、１～５年目の支払い状況により５～１０年目の支払う金額が決定致します。

但し、次の支払い額が当初支払い額に比べて上がる場合でも１２５％を上限として上がりますので、『８０,０００円の支払い額がいきなり１５０,０００円になる』と言った事はありません、最大で支払う金額は１００,０００円となります。（変動金利ですので、金利は上下限なく変動します。）これを５年毎に繰り返し行います。

要約すると、①支払い額は５年間は同じ額を支払う。②支払い額の見直しがあっても最大１２５％ＵＰ迄となります。

以上が基本編です、続編では景気と不動産《金利応用編》ご説明致しますが、詳細についてはなかなかブログでは説明しきれませんので、担当の営業さんか若しくはメールでお問い合わせ下さい。

毎回長くなりすいません

景気と不動産（続編）

みなさんこんにちわ営業部のホアシです。

昨日は長～いブログになりました『少しでも購入をお考えなられている方の参考になれば』と考えています。

では、昨日の続きですが需要（ここの町に住みたい人）と供給（ここの町で分譲数や物件数）のバランスが不動産価格に大きく影響します。

その為、ご希望されている地域に【どの様な物件が出ているか？】等は調べた上で、購入を検討される方がいいと思います。

不動産の価格を示す指標は米国ではケースシラーが有りますが、日本の場合では、公示価格等は実勢価格との間にズレがあります。（需要と供給のバランスは考慮しない為）

結局のところ、今の時期が買い時かどうかは、地域によって温度差が有りますし、なにより購入を検討されている方が、『必要性が有るかどうか』の方が大切です。

また、不況時の土地価格の大幅下落をしない様に需要の高いまちづくりを目指さなければなりません、例えば東京都の『下北沢』や『三鷹』の様に他の地域からも需要がある様に

これには、官民一体となり『地域雇用』・『緑化政策』・『防犯対策』等の問題を解決して行かなければなりません。（政治家みたいですね）

但し住宅ローンの金利は時期によって異なりますので、ここに関しては、《金利編》でご説明いたいます。

今回のご説明は、判りにくいですねすいません。

ご質問事項はメール頂ければ、お応え致します。

景気と不動産

みなさんこんちにはジオ住建のホアシです。

ＧＷはどの様にお過ごしでしょうか？

今日は時間が少しありますので、ちょっと難しい話しを書き込み致します。

お客様のなかには、『はたして、今が不動産の買い時期でしょうか？』・『景気がこれ以上悪くなれば不動産を安く買えるのでは？』と言ったご質問が多数あります。

不動産と言えば高い買物ですので、もちろん高い時期に買うよりかは、安い時期に購入する方がいいとは思います。

では、今が安い時期なのか？また、高い時期なのか？は・・・正直判断が難しいです。

先日の金融政策決定会合で０９年度の実質経済成長率がマイナス３．１％と発表が有りました。

不動産の場合の価格も付随しマイナスとは限りません。株価の様に金融市場や各業界マーケットによって、すぐ反応するものではありません。

例えば『〇〇町の土地、先月は坪単価５０万円が今月になって坪単価４５万円です』なんて事はありません。（俗に言うバブル期やバブル崩壊後すぐの時期はこの様な現象ですが・・・）

しかし、よく広告などで『〇〇町新築一戸建３３００万円から値下して２９８０万円』とか『新築マンション大幅値下！！』と言った広告を見た事あると思います。

理由としては、①売主が不動産業者の場合殆どが金融機関から一定期間借入をして、事業をしている為、返済時期が迫っているなどの理由で価格を下げて売却してしまう。②購入者の殆どが住宅ローン等の融資を受けるが、月々の支払いが不安になり抑える消費マインド低下傾向にある。が挙げられます。

要するに需要と供給のバランスの関係です

だいぶん長くなりましたので、続きは続編で書き込み致します。

では良いＧＷをお過ごしください。

隣の土地２

みなさんこんにちは

ジオ住建のホアシです。

なんだか風のとても強くって寒の戻りですね。

さて、昨日の続きなんですが、実はその所有者さん（和歌山在住）は一度、売却を某大手不動産仲介業者さんへご相談されたそうです。

そこで返ってきた答えが、『建物が住める状態ではないので、更地にした方がいいですね』って回答があり

当時、管理ができる状態ではなかったので『放火等で火災があってはご近所さんに迷惑かけるので』と考え解体工事されたそうです。

ところが、解体工事が完了すると某大手不動産仲介業者の担当者は『１０坪の土地どうする事もできませんよ』って回答が・・・

確かに１０坪程の土地を売却するのは簡単には行きません。今回のように、お隣さんが買ってくれない場合もあります。

こう言った場合当社では、売却の可能性を追求し（隣地関係の方へ購入してもらう等）それが適わなかった場合、青空駐車場や倉庫等建ててリースしながら、収益物件として売り出すケースも有ります。

所有者さんから『隣の人やったらいいね　目から鱗ですね。』と御礼のお言葉を頂き

依頼者からも『自分で調べても判らんかったな～　頼んでよかったわ。』と感謝して頂き不動産冥利に尽きる取引でした。

みなさんやお知り合いで、不動産でお困りの方いらしゃったら、是非ジオ住建の担当者迄お問い合わせ下さい。