03月31日: 朝の最後の冷え込み

thumbnail: 朝の最後の冷え込み

栖吉川の堤防の砂利道。



小さな水たまりに薄氷が張っていました。



道端に芽吹いたばかりの草の上には薄っすらと霜が。



今年は、春の訪れがゆっくりのようです。



まだ早朝の散歩をしている姿はまばらです。



雪が多かったせいか、折れた枯れ枝がいっぱい落ちています。

高町2丁目大幅リフォーム住宅。お引き渡しが完了。

昨年8月に弊社で買い受け、リフォーム工事を行ました。

プレハブ工法の木造の2階建で壁量も多く、築後25年ほど経過していましたが、もしかして「新耐震基準の適合証明書」がもらえるかと思い審査を受けてみました。

幸いに交付を受けることができました。

今日、所有権移転の登記手続きに入りました。

司法書士さんに、適合証明書をお渡しし、市役所で住宅用家屋証明書を発行してもらい、それを登記申請に添付すれば、家屋の登録免許税が大幅に減免されます。

実用に使うのはこれが第一弾です。

引き続き、第二弾として不動産取得税の減免手続き用
の「新耐震基準の適合証明書」を減免手続きに添付すれば、ほぼ全額の減免となります。

最後に、来年3月の確定申告時にローン減税の申請用の「新耐震基準の適合証明書」を添付して申請を行えば、10年間残買い入れ額の1％が年末調整時に還付されます。

まずはその最初の段階です。

ありがたさを実感いたしました。

かといって、リフォームを行えば、常に「新耐震基準」をクリアできる住宅となる訳ではありません。

ポイントは、
①しっかりとした基礎コンクリートの構造。
②1階の壁の量とその構造、および、その配置のバランス。


この数値をクリアーしなかった場合でもどのような対策を施せば証明が得られるかをアドバイスして下さいます。

ここで、再度判断するチャンスがあります。

大変親切な検査機関の対応だなと感心いたしました。

今度、「満20歳」以上の住宅に大幅なリフォーム行う場合には、事前にこの基準をクリアーするための対策を練り、審査合格を目指すことにしようと考えております。

大変、勉強になりました。

03月26日: 高町2丁目大幅リフォーム住宅。お引き渡しが完了。

昨年8月に弊社で買い受け、リフォーム工事を行ました。

プレハブ工法の木造の2階建で壁量も多く、築後25年ほど経過していましたが、もしかして「新耐震基準の適合証明書」がもらえるかと思い審査を受けてみました。

幸いに交付を受けることができました。

今日、所有権移転の登記手続きに入りました。

司法書士さんに、適合証明書をお渡しし、市役所で住宅用家屋証明書を発行してもらい、それを登記申請に添付すれば、家屋の登録免許税が大幅に減免されます。

実用に使うのはこれが第一弾です。

引き続き、第二弾として不動産取得税の減免手続き用
の「新耐震基準の適合証明書」を減免手続きに添付すれば、ほぼ全額の減免となります。

最後に、来年3月の確定申告時にローン減税の申請用の「新耐震基準の適合証明書」を添付して申請を行えば、10年間残買い入れ額の1％が年末調整時に還付されます。

まずはその最初の段階です。

ありがたさを実感いたしました。

かといって、リフォームを行えば、常に「新耐震基準」をクリアできる住宅となる訳ではありません。

ポイントは、
①しっかりとした基礎コンクリートの構造。
②1階の壁の量とその構造、および、その配置のバランス。

他の物件で同じ審査を受けたところ、算定値0.67。

合格は1.0以上です。

この数値をクリアーするためには、どのような対策が必要かというアドバイスが添付されます。

ここで、再度判断するチャンスがあります。

大変親切な検査機関の対応だなと感心いたしました。

今度、「満20歳」以上の住宅に大幅なリフォーム行う場合には、事前にこの基準をクリアーするための対策を練り、審査合格を目指すことにしようと考えております。

大変、勉強になりました。

中古マンションにフラット35S。

ライオンズガーデン長岡は築後約１７年。

維持管理が良く、築年数が感じられないマンションでも、中古は中古。

フラット３５の適合証明書は、同一マンション内の他の住戸で取得した経験があります。

３５年間固定金利で借り入れが出来、さらに1.0％金利が優遇されるフラット３５Sへの適合は、とても無理と考えていました。

しかし、ダメもとで住宅金融支援機構本体のご担当に聞いたところ、いくつかの適合要件の中の一つの項目が何とかクリア―出来るのではないかということが解かりました。

即、検査機関に審査をお願いすることにしました。

ポイントは浴室に手すりを設ける。

今回は、頑丈な大きめな手すりを壁を貫通して取り付けます。

クリアー出来るための細かい仕様は、検査に立ち会ったときに詳細に伺おうとおもいます。

購入予定のお客様にとっては、かなり大きな違いになります。

電話で聞かせていただいたやり方で本当に検査に通るのか、一抹の不安はありますが、トライしてみる価値は十分にあります。

今回の検査で合格であれば、このライオンズガーデン長岡は、若干の対応のための工事が必要となりますが、それさえ行えばすべてフラット35Sの適合証明書が取得できるマンションと言えます。

そうなれば、販売のためのリフォーム工事が完了次第に検査を受け、フラット35S対応マンションの仲間入りとなります。

かなりインパクトのあることです。

03月24日: 薪乾かし

thumbnail: 03-24 薪乾かし

春は三寒四温でやってくると言いますが、今年はそのスピードがやけに遅いようです。

昨日は、春の陽ざしの元、草花の芽ぶく様子をお伝えしましたが、昨日今日は最高気温が７度程度とのこと。

ストーブの温もりがありがたく感じられます。

さて、今日、長岡市緑町３丁目の住宅のお引き渡し手続きを行いました。

大恭建興さんの大幅リノベーション住宅です。

早速のお引っ越しとのこと。

この住宅には、私どものものより小さめな薪ストーブがついいています。

この肌寒い中、特にお引っ越しの直後とあれば、住宅の中は冷え切っています。

すぐに暖かくなるかどうかとは思いますが、使っていただけるように薪をお持ちしました。

倉庫の中に長らく積んでおいたので、やや湿気ているのでストーブの周りで半日ほど乾かしました。

うまく火の勢いがついて、屋内が温まればいいがなあと思いつつ車に積み込みました。

私どものストーブは、非常に順調です。

暖冬舎さんから届けていただいた薪は、これでほぼなくなりました。

あともう少しの期間ですので、懇意にしていただいている建物解体業のコスモホームさんより、解体で発生した柱などで、あまり湿っていないものをいただいて、４０ｃｍくらいに刻んで、割らずに三寸角のままくべています。

釘がかなり刺さっていますが、簡単に抜けますので、そうすればかなりきれいな上等の「薪」になります。

年輪の密なものもゆるいものもあり、燃え方に若干の差異はありますが、灰受けのレバーを緩めるなどして空気量をやや多く送り込むと芯までうまく燃えます。

割ったものと比べ、一気に燃え上がることなく、長時間かけて燃え続けます。

広葉樹の薪はやや薄い色の透明に近い炎ですが、針葉樹の杉とか松は樹脂分が多いせいか、濃いオレンジ色の赤々した炎になります。

どちらが好きかと言えば、やはり広葉樹ということになりますが、経済性も重要なポイントです。

シーズンオフになったら、暖冬舎さんに一度点検してもらいます。

それで問題なければ、次期は建物の杉材をメインにして、薪をうまく混ぜて使っていこうと考えています。

ストーブ点火時は少し煙が出ますが、250℃以上になり、燃焼室から排煙筒へ直接排気するタンパーを閉め、触媒の入った2次燃焼室を経由する定常運転に入れば、排気はほとんど色がなく、ストーブを焚いているのかどうか全くわかりません。

匂いについても、全く同様です。

かなりの良くできたものなんだなと実感しています。

03月23日: 春の訪れ。

thumnail :3-22 春の訪れ

ロッキーに催促されて、休日にもかかわらず、やや早めの散歩（9時頃？。3時過ぎに2度目）。

昨日の荒れ模様とは対照的に、穏やかな春の日差しがやさしく地面を暖めていました。

雪解けと同時に、春の芽吹きをとことどころで見ることができます。

また一年の始まりと言った趣です。

同じコースをたどりつつ、色んな景色の写真を撮りためました。

同一のアングルで、季節の移り変わりを端的に感じさせる場面を落ちに触れてご紹介しようと思います。

ブログのためにとりためたライブラリー。

かなりのコンテンツになりました。

ブログのひとつの効用でしょうか。

この冬は、散歩中に凍った歩道の上で滑り、転倒した影響でしょうか、どうも腰の調子が狂ったようで、それまでのリズムを継続することができませんでした。

再出発です。

無理をしなかったことが凶と出るか吉と出るか。

待ち望んでいた季節がようやく訪れました。

03月21日: 春分の日は大荒れ

sumbnail: 03-21 春分の日は大荒れ

03月20日: 中古マンションにフラット35S。

ライオンズガーデン長岡は築後約１７年。

維持管理が良く、築年数が感じられないマンションでも、中古は中古。

フラット３５の適合証明書は、同一マンション内の他の住戸で取得した経験があります。

３５年間固定金利で借り入れが出来、さらに最初の10年間は1.0％金利が優遇されるフラット３５Sというものがあります。

その適合は、とても無理と考えていました。

しかし、ダメもとで住宅金融支援機構本体のご担当に聞いたところ、いくつかの適合要件の中の一つのバリアフリー項目が何とかクリア―出来るのではないかということが解かりました。

即、検査機関に審査をお願いすることにしました。

ポイントは浴室に手すりを設ける。

今回は、頑丈な大きめな手すりを壁を貫通して取り付けます。

クリアー出来るための細かい仕様は、検査に立ち会ったときに詳細に伺おうとおもいます。

購入予定のお客様にとっては、かなり大きな違いになります。

電話で聞かせていただいたやり方で本当に検査に通るのか、一抹の不安はありますが、トライしてみる価値は十分にあります。

今回の検査で合格であれば、このライオンズガーデン長岡は、若干の対応のための工事が必要となりますが、それさえ行えばすべてフラット35Sの適合証明書が取得できるマンションと言えます。

そうなれば、販売のためのリフォーム工事が完了次第に検査を受け、フラット35S対応マンションの仲間入りとなります。

かなりインパクトのあることです。

03月19日: 長岡駅の徒歩圏内に分譲用宅地を取得。

長岡市金房3丁目。長岡駅東口を背にして、すぐ前の幹線市道を右（南）に向けて徒歩約10分。

その幹線市道に接した、東向きの現在は更地となっている宅地です。

今度は市街地中心部ともいえる立地です。

今日、引渡し手続きが完了しました。

㈱エヌ・アール・ケー総合企画さんとの共同開発です。

これも㈱エヌ・アール・ケー総合企画さんと共同開発した、ハイクレストタウン長岡摂田屋における35区画の分譲が順調に推移し、ほぼ目途がついたこの時期。

昨日、地価公示価格が発表され、全国的に下落傾向とのこと。

しかし、この価格は取引事例に重きをおいて算出された、いわば過去の価格ともいえる性格があります。

現在の物件の動きをみると、かなり需要が顕在化してきていると実感しています。

各業者さん、ハウスメーカーさん、金融機関さん、いずれの話を伺っても、少なくても経済環境は底を打った、もしくは、やや持ち返してきたと判断します。

以上の点、および、開発の準備期間等を考えれば、分譲開始は最適なタイミングになろうかと思います。

開発面積 約6,200㎡（1,870坪）。

このエリアでのまとまった分譲は久しぶりになります。

市街地の周辺地域と比べ、坪単価が比較的に高い地域において優良な宅地を手頃な価格で供給する。

かなり責任の重い、しかし、やりがいのある仕事です。

詳細は、これから協議等を重ねて、皆さまからご評価をいただける開発を目指していこうと考えております。

検討課題は山積していますが、ひとつひとつ着実にクリアーしてまいります。

03月17日: 薪ストーブの「炎」のとりこ。

火はじっと見ているとつい色々な方へ思索が跳びます。

考えてみると、人間の歴史からすればつい最近まで火の生活でした。

<%popup(20100318-H22-01-23-sutobu-000.jpg|1024|680|ストーブを設置していただいた暖冬舎さんから持ってきてもらった薪。雪の下から掘り出したのか、やや湿っていました。)%>

暖を採る。

食べ物を調理する。

明りを採る。

焚き木をする。

<%image(20100318-IMG_2830.jpg|768|1024|最近ようやく使い方の要領がわかってきました。やや落ち着いた雰囲気が出てきました。)%>

DNAに深く刻まれた記憶がよみがえるからでしょうか。

非常に穏やかな気分となるのと同時に、つい離れられなくなるのです。

薪の燃え加減が気になり、ストーブの温度はどうか、薪は継ぎ足す必要はあるかとついそばに座りこんでしまいます。

いうなれば、「薪ストーブ」にはまってしまいました。