借地借家法１１条・・・。

今回は、11条です。地代等増減請求権です。

この請求権は、試験ではよく借家関係ででますが、借地の地代でも同じ内容ですから、ここで学習します。

民法には、特に賃料については規定ありません。

それは、賃料は国から強制されて決めるものではなく、当事者の合意で自由に決めないとマズイと思っているからです。

資本主義社会のルールですね。

では、条文を見てみましょう。

・・・・・・
（地代等増減請求権）

第十一条 　地代又は土地の借賃（以下この条及び次条において「地代等」という。）が、土地に対する租税その他の公課の増減により、土地の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍類似の土地の地代等に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって地代等の額の増減を請求することができる。ただし、一定の期間地代等を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う。

２ 　地代等の増額について当事者間に協議が調わないときは、その請求を受けた者は、増額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の地代等を支払うことをもって足りる。ただし、その裁判が確定した場合において、既に支払った額に不足があるときは、その不足額に年一割の割合による支払期後の利息を付してこれを支払わなければならない。

３ 　地代等の減額について当事者間に協議が調わないときは、その請求を受けた者は、減額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の地代等の支払を請求することができる。ただし、その裁判が確定した場合において、既に支払を受けた額が正当とされた地代等の額を超えるときは、その超過額に年一割の割合による受領の時からの利息を付してこれを返還しなければならない。

・・・・・・

長いですが、意外と簡単です。

では、なぜこのような条文ができたかです。

まず１項をもう一度読んでみてください。

ここで言っていることを自分なりの表現で表すといいでしょう。

それは、賃料については、本来合意で決めるのだけど、これを決めたのは、もう30年前のことだよね。

そのときの賃料と今の近隣の賃料とは地価が上がって、釣り合っていないんだ。

そこで、賃貸人は、賃借人に賃料の変更を求めたんだけど、応じてくれないんだ。本来は合意で賃料を決めるんだからね。

でも、やっぱり不公平だよね、事情が変わっても変更できないのは・・・。

そこで、本当におかしかったら、一方的に賃料を変更できる権利を認めてもいいし、むしろそれが公平だよね。

ということで、１項の「地代等増減額請求権」つまり一方的に形成できる権利を規定したのです。

つまり、相手方の同意がいらない制度です。

もちろん、もともと増額する権利を認めない旨の特約があれば、できません。

一方、減額しない特約は、ここから解釈してできませんね。この法律の趣旨である、借主保護から見てもそう思いますね。

では、ここまでの知識を得たところで、もう一度条文の１項を読み返してみると、非常によく分かるでしょう。

最初に見たときには、長いし、難しそうだし、いやだなあ、と思った方も、食わず嫌いだと言うことで、やはり積極的に条文をこれからも読んでみてください。

では、チョットながくなったので、今回はこれで休憩しましょう。

続きは、また次回で・・。

つづく。

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借地借家法１０条その２・・・。

１０条の続きです。更に続きがあります。

しかし、条文がほとんどありません。

それでも、紛争は生じますから、訴えがあり、裁判所はルールを提示して、結論を出さないといけません。

裁判拒否は出来ないからです。つらいところです。

その判例を見てみましょう。

実は、Ａが土地をＢに貸していましたが、建物を所有している状況で、土地をＣに売りました。

この事例で、ＣがＢを追い出せない場合に、その後どうなるか、ですね。

まず、ＣはＡに文句を言いたいはずです。「なんだよ、これつかえないじゃないか」と。

そこで、解除をできればしたいし、損害賠償もできればしたいです。

その根拠となる条文はあります。

・・・・・・・・・
（地上権等がある場合等における売主の担保責任）

第五百六十六条 　売買の目的物が地上権、永小作権、地役権、留置権又は質権の目的である場合において、買主がこれを知らず、かつ、そのために契約をした目的を達することができないときは、買主は、契約の解除をすることができる。この場合において、契約の解除をすることができないときは、損害賠償の請求のみをすることができる。

２ 　前項の規定は、売買の目的である不動産のために存すると称した地役権が存しなかった場合及びその不動産について登記をした賃貸借があった場合について準用する。

３ 　前二項の場合において、契約の解除又は損害賠償の請求は、買主が事実を知った時から一年以内にしなければならない。
・・・・・・・・・

２項は、賃借権の登記がないとダメとなっていますが、それを借地借家法で、補充しています。

・・・・・・・・・
１０条

３項 　民法第五百六十六条第一項及び第三項 の規定は、前二項の規定により第三者に対抗することができる借地権の目的である土地が売買の目的物である場合に準用する。
・・・・・・・・・

ですから、今回も566条で考えればいいのですが、解除も、損害賠償の請求も、買主がつまりＣが善意であることが前提です。

しかし、不動産取引は、現地調査が普通ですから、実際に見に行けばＢが使っていることは容易にわかり、あとで善意で買ったという主張はなかなか認められません。

宅建業者が媒介とかしていれば、なおさら宅建業法35条での説明を受けるくらいですからね。悪意となってしまいます。

そうすると、悪意であるＣは、買った以上もうこの土地を所有するしかないでしょう。

そこで、今度はＢとの関係はどうなるかとなりますね。

前提は、Ｂを追い出せない、しかもＢはそのまま正当に使用できる、この状況でどうするかです。

この点、条文はありません。いろいろ知恵を出します。

そうすると、Ｃは、Ｂに賃料を請求することをきっと考えるでしょう。

でも困ったことに、そのためにはＣＢ間で賃貸借契約がないと請求できません。その契約をすればいいじゃないか、と簡単に思われるかもしれませんが、Ｂが常に応じるとも思えませんね。

仮に、Ｃが法律を知らない人なら、一度Ｂに高圧的な態度で出て行けと言っているかもしれません。そうなら、なおさらＢはウンとはいわないですね。

しかし、それでもうまく解決するには、Ａにこれまで通り賃料を得させるのもどうですか、あまりいい解決策とはいえませんね。ですから、ＡＢ間の賃貸借がＣＢ間に引き継がれるのが一番いいのです。

それですべて丸く収まるように思います。Ａの賃貸人の地位がＣに当然に引き継がれるとしています。当然というところがミソです。それは、契約に任せると先ほどのようにうまくいかないこともあるからです。

判例は、もうひとつ考えています。実際にＣが賃料を請求するためには、さらに土地の所有権移転登記をしていないとダメだよ、としています。

これは、Ｂの保護を考えてのものです。

本当に土地をＣが買っているか、Ｂは分からないからです。Ｂは登記がある方に支払えば、二重弁済の危険を回避できますね。

よくここまで考えたものだ、と思いませんか。

このように、試験でも出題されます。

ついでに、ＢがＡに入れていた敷金も、ＡＢ間（もう関係は終了するから）で一度精算されたものが、残額があれば当然にＣに引き継がれると判例はいっています。

ですから、Ｃの立場からすると、土地を買うときには敷金もきちんと調べないと、あとで余分な出費となりかねませんから、注意しないといけません。

ということで、一件落着です。

今回も、お疲れ様でした。

つづく。

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借地借家法１０条・・・。

今回は、10条です。

特に１項と２項です。試験でも、重要なところです。宅建試験だけではないです。

この条文は、借地権の対抗力を認めた規定です。

民法にも、同じような対抗力が認められています。それを見てみましょう。

・・・・・・
（不動産賃貸借の対抗力）

第六百五条 　不動産の賃貸借は、これを登記したときは、その後その不動産について物権を取得した者に対しても、その効力を生ずる。

（不動産に関する物権の変動の対抗要件）

第百七十七条 　不動産に関する物権の得喪及び変更は、不動産登記法 その他の登記に関する法律の定めるところに従いその登記をしなければ、第三者に対抗することができない。
・・・・・・

この対抗力は、どのような紛争を予定したかというと、対第三者との紛争で威力を発揮します。

どういう場合かというと、Ａの所有の建物(土地でもかまいません)をＢに貸しました。その後、Ａはこの建物をＣに売りました。このときのＢとＣとの紛争です。

どのような紛争かというと、特に、Ｃが新たな所有者になったわけですから、自分で使用するために、Ｂに出ていけといったときが、大問題となりますね。

それに対して、Ｂの主張は、きちんとＣから借りたのだから、出ていく筋合いではないと・・。まだ残存期間使えると。

さらにそれに対して、Ｃの主張は、お前に貸したのはＡであって俺ではない、だから出て行けと・・・。

どちらも確かに理由がありますが、このような争いに決着を付けようとしたのが、この対抗力です。

その構造は、本来は、所有者であるＣの主張が認められるんですが、Ｂに対抗力が認められれば、賃借権であろうと地上権であろうといずれの場合にも、そのまま住めるということです。

しかし、しかしですよ、605条の登記は、ほとんど世の中にありません。債権である賃借権では、当然には登記できないからです。

賃貸人が進んでやってくれないとできないものなのです。それが債権という権利なんです。

地上権のような物権では、その権利の内容として登記義務が当然認められるのですが、いかんせん地上権自体がそもそも少ないでしょう。地主は容易に地上権を設定しません。

ですから、民法では借り手を保護しにくいので、特別法で賃貸人が進んで協力してくれなくても、対抗力が認められるようにしておいた方がいいわけです。

長くなりましたので、では、その10条については、次回説明しましょう。

今回も、お疲れ様でした。

では、また。

つづく。

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借地借家法７，８条のその２・・・。

今回は、前回の続きです。

第２話としましょう。

更新した期間のときに、建物が滅失したときの論点です。

当初とどう違うのでしょうか。考えましょう。

更新ですから、建ててから４、５０年経って、建物が朽ち果てることもありますね。もう十分使ってきたからです。そうすると、借地権者としては、もう土地を返してもいいや、と思うでしょう。

一方、地主も十分地代をもらったから、そろそろ返してほしいな、と思うでしょう。

こういう利益状況をうまく料理しているのが、８条なんです。やはり、当初と違うんです。

・・・・・・・・・・・・
（借地契約の更新後の建物の滅失による解約等）

第八条 　契約の更新の後に建物の滅失があった場合においては、借地権者は、地上権の放棄又は土地の賃貸借の解約の申入れをすることができる。

２ 　前項に規定する場合において、借地権者が借地権設定者の承諾を得ないで残存期間を超えて存続すべき建物を築造したときは、借地権設定者は、地上権の消滅の請求又は土地の賃貸借の解約の申入れをすることができる。

３ 　前二項の場合においては、借地権は、地上権の放棄若しくは消滅の請求又は土地の賃貸借の解約の申入れがあった日から三月を経過することによって消滅する。

４ 　第一項に規定する地上権の放棄又は土地の賃貸借の解約の申入れをする権利は、第二項に規定する地上権の消滅の請求又は土地の賃貸借の解約の申入れをする権利を制限する場合に限り、制限することができる。

５ 　転借地権が設定されている場合においては、転借地権者がする建物の築造を借地権者がする建物の築造とみなして、借地権者と借地権設定者との間について第二項の規定を適用する。
・・・・・・・・・・・・

ざーっと、眺めると、１項は「借地権者側から」終了したい、２項は「地主から」終了したい、３項は「実際いつ終了」するか、４項は「制限する特約をしたときの論点」、５項は、転借地権のパターンです。

４項がいまいちイメージがすぐにわかないでしょうか。でも、それ以外が分かればすぐに理解できます。

まずは、１項からです。更新後には、もう借地権者は再築しないことも多いので、あと残存期間まで地代を支払いたくない、なら今の時点で支払わなくてもいいようにしたい。地主ももう十分もらったのだから、解約の申し入れを一方的にできることにしてもよく、それを可能にしたものです。

覚えるときのポイントは、たとえ事前に中途解約特約をしていなくても、できる点ですね。

では、再築する場合はどうかです。再築するときに、地主の承諾があれば、７条で処理すればいいのでした。

２項が問題となるときには、更新で、承諾がない場合です。この場合、借地権者は十分土地を使ってきたのですから、また新築を建てて、何十年間土地が返ってこないのは我慢ならん、ということになるでしょう。
だから、地主の方から、承諾を与えていないのですから、一方的に終了する権利を認めました。

ちなみに、当初ならこの規定の適用がないのですから、地主から一方的に追い出されることはなく、残存期間後に更新の論点になったのですね。
そして、当初なら地主に無断で再築もできることになるわけです。

ただし、地主の承諾を得られないときには、地主の方から終了させるようにできるのですが、みなさんはこう思いませんでした。それは、「本当は承諾を出してもいいのだが、地主が意地悪して、わざと承諾しないこともあるのではないか」と。

そんなことはしない？、いやいや人間、複雑なんです。そういうこともあるでしょう。そこで、このような意地悪もあるかもしれないとして、１８条の規定をおきました。

・・・・・・・・・
（借地契約の更新後の建物の再築の許可）

第十八条 　契約の更新の後において、借地権者が残存期間を超えて存続すべき建物を新たに築造することにつきやむを得ない事情があるにもかかわらず、借地権設定者がその建物の築造を承諾しないときは、借地権設定者が地上権の消滅の請求又は土地の賃貸借の解約の申入れをすることができない旨を定めた場合を除き、裁判所は、借地権者の申立てにより、借地権設定者の承諾に代わる許可を与えることができる。この場合において、当事者間の利益の衡平を図るため必要があるときは、延長すべき借地権の期間として第七条第一項の規定による期間と異なる期間を定め、他の借地条件を変更し、財産上の給付を命じ、その他相当の処分をすることができる。

２ 　裁判所は、前項の裁判をするには、建物の状況、建物の滅失があった場合には滅失に至った事情、借地に関する従前の経過、借地権設定者及び借地権者（転借地権者を含む。）が土地の使用を必要とする事情その他一切の事情を考慮しなければならない。

３ 　前条第五項及び第六項の規定は、第一項の裁判をする場合に準用する。

　　※１７条５項－転借地権が設定されている場合において、必要があるときは、裁判所は、転借地権者の申立てにより、転借地権とともに借地権につき第一項から第三項までの裁判をすることができる。
　　　６項－裁判所は、特に必要がないと認める場合を除き、第一項から第三項まで又は前項の裁判をする前に鑑定委員会の意見を聴かなければならない。
・・・・・・・・・

また、また、これも長い規定です。ねばり強く読めましたか。

３項は、とりあえず解説はいらないですね。２項も、総合的に考慮せよ、ですから、いわれなくてもそうするよ、とすればこれも問題ないですね。

要は、１項だけを丁寧に押さえましょう。
ポイントは、「更新後」「地主がいじわるしても」「申立をすれば」「代諾許可」をしてあげる、ということですね。この承諾もないと、借地権者は土地から追い出されるのですし、その場合には折角建てた建物の買取も請求できません・・。

以上から、更新後の再築は、地主の承諾もない、この規定の代諾の許可もない、ならば８条２項で、地主は一方的に終了させることができるわけです。

試験にはでないと思いますが、この４項の制限の特約ですが、「借地権者の地上権の放棄又は土地の賃貸借の解約の申入れをする権利」を制限するときには、「地主の地上権の消滅の請求又は土地の賃貸借の解約の申入れをする権利」も制限しないと認められないというものです。借地権者の方だけだと、不公平ですからね。

どうでしょうか。

まとめると、当初の場合か、更新の場合か、再築する場合か、しない場合か。さらには、再築するときには承諾ある場合かない場合か、に場合分けして、ルールができているわけです。あ、場合分けするのに慣れてきましたか、えっおもしろい、、そうですか、そうなってきましたか。

それならよかった。

今回は２回に分けて、講義しました。

お疲れ様でした。つづく。

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借地借家法７，８条・・・。

今回は、借地で最も難解な箇所の学習です。少し長いです。

まず、どういう状況での紛争かですが、土地を使用している期間中に起きる問題です。

つまり、建物を使用中に、建物が火事とか、台風とかで、全部滅失したときの論点です。このとき、まず借地権は、当然終了しません。

実は、賃貸借は、賃借物が全部滅失すると当然終了します。

これについて、条文はないのですが、判例がこのようなルールを提示しています。

なぜか、もし、存続すると、賃貸人賃借人の互いの債務が残り、例えば建物を借りているなら、賃貸人は早く建てて使用収益させる義務を果たさないといけないし（過酷になります）、賃借人も毎月賃料を支払う義務が残るからです（使っていないのに）。つまり、これを認めては、お互い不幸になるだけです。

もちろん、条文が全くないわけでしゃないので、それを見てみましょう。

・・・・・・・・
（賃借物の一部滅失による賃料の減額請求等）

第六百十一条 　賃借物の一部が賃借人の過失によらないで滅失したときは、賃借人は、その滅失した部分の割合に応じて、賃料の減額を請求することができる。

２ 　前項の場合において、残存する部分のみでは賃借人が賃借をした目的を達することができないときは、賃借人は、契約の解除をすることができる。
・・・・・・・・

これは、一部ですから、残りの部分は使えることがありますね。全部滅失は、もう使えません。ですから、その滅失が賃借人の過失があろうとなかろうと、解除するということなく、直ちに終了を認めた方がいい、という解釈になりませんか。

昨年の本試験問題でズバリでした。

では、土地を建物所有のために借りた借地権者は、使っている途中で建物が全部滅失した場合、どうなるかですが、以上から借地権は当然終了しませんね。

建物は賃借物ではないからです。ここから、建物の賃貸借つまり借家権の場合と違ってくるのです。だから、まだ残りの期間、土地を使えるんです。

そこで、その事故が当初の期間中でおきたのか、更新した後に起きたのか、利益状況が異なってきますから、差をもうけているんです。それは、７条、８条（更新のときのもの）から、そう分析できます。

では、いろいろその立場に立って考えていくといいでしょう。それらを前提として、条文はできているからです。

まず、借地権者の立場では、新築して建物を折角建てたのに、すぐに火事で燃えてしまった、まだ３０年近く土地を借りられるんだよなあ、火災保険金も入ってきたのだし、もう一度再築したいな、とこの場合なら思います。また、期間満了近くなら、もう十分土地を使ったのだから、土地を返してもいいや、残りの期間の地代を払わず返したいな、ということになりますね。

そうすると、当初の場合には、再築するのを原則とみて、再築しないのを例外としましょうか。

一方、借地権設定者からすると、思い切って自分の土地を３０年近く貸す決心をしたのでから、最低３０年は使ってもらわないとまずい。この地代で、ほかの投資の資金にしようと思っていたんだから・・・。

だから、借地権設定者は、当初の場合には途中で一方的に借地権者から帰したいというのは、勘弁してほしいということになりますね。

どうでしょうか。

そこで、再築したときから考えていくのですが、その分析として、その再築を地主が承諾したか否かで、さらに分けるのが７条です。

・・・・・・・・・・

（建物の再築による借地権の期間の延長）

第七条 　借地権の存続期間が満了する前に建物の滅失（借地権者又は転借地権者による取壊しを含む。以下同じ。）があった場合において、借地権者が残存期間を超えて存続すべき建物を築造したときは、その建物を築造するにつき借地権設定者の承諾がある場合に限り、借地権は、承諾があった日又は建物が築造された日のいずれか早い日から二十年間存続する。ただし、残存期間がこれより長いとき、又は当事者がこれより長い期間を定めたときは、その期間による。

２ 　借地権者が借地権設定者に対し残存期間を超えて存続すべき建物を新たに築造する旨を通知した場合において、借地権設定者がその通知を受けた後二月以内に異議を述べなかったときは、その建物を築造するにつき前項の借地権設定者の承諾があったものとみなす。ただし、契約の更新の後（同項の規定により借地権の存続期間が延長された場合にあっては、借地権の当初の存続期間が満了すべき日の後。次条及び第十八条において同じ。）に通知があった場合においては、この限りでない。

３ 　転借地権が設定されている場合においては、転借地権者がする建物の築造を借地権者がする建物の築造とみなして、借地権者と借地権設定者との間について第一項の規定を適用する。

・・・・・・・・・・

これも長いですが、３項は、転借地権バージョンですから、本体の１項と同じですね。１項が中心です。

１項では、承諾があれば、たとえ残存期間が２０年未満しかなくても、２０年に延ばしてくれるというおまけが付きます。これも、借地権者にとっては、非常に保護される規定となっていますね。すぐに更新の問題がこないことが安心して土地を借りていられるからです。

これを含めて借地権者が保護される規定、３つ覚えました。きちんと指摘できますか。まず契約の更新、次に建物買取請求で、それにここです。

あと、２項からも、いろいろ分析できるようにしておきましょう。これは、「建てるよ」との通知を出したとき、それには３パターンの対応の仕方がありますね。いやだ、いいよ、無視です。

前２者ははっきりしていていいとして、最後の場合でも、当初の期間の場合では、承諾とみなされます（みなし承諾）。ここで、覚えてほしいのは、そうか、２項から、１項は更新後の期間において、再築した場合も、承諾があれば２０年延びるのだな、しかし、みなし承諾の点はないので、通知して無視されたら承諾がなかった扱いになるのか、ということなのです。

では、もう一つ論点があり、承諾がなかったときにはどうなるのか、です。

この場合には、従来の期間の残存期間となり、期間満了がくれば、既に勉強した更新の論点になります。

ここでは、正当事由のチェックのときに、承諾なく再築したという点が、借地権者に不利に働くかも知れません。そうなると、終了する確率が高くなります。

もちろん、この場合にでも、買取請求ができます。

そのときに思い出すが、１３条２項なんです。

・・・・・・・・・・
（建物買取請求権）

第十三条 　借地権の存続期間が満了した場合において、契約の更新がないときは、借地権者は、借地権設定者に対し、建物その他借地権者が権原により土地に附属させた物を時価で買い取るべきことを請求することができる。

２ 　前項の場合において、建物が借地権の存続期間が満了する前に借地権設定者の承諾を得ないで残存期間を超えて存続すべきものとして新たに築造されたものであるときは、裁判所は、借地権設定者の請求により、代金の全部又は一部の支払につき相当の期限を許与することができる。
・・・・・・・・・・

どうですか。２項は、どういう場合だったか、条文を読んでいくときに、具体的にシチュエーションがでてきますね。これでよくイメージできたでしょうか。

期限の猶予とは、先延ばしにしてくれるということです。メリットとして、一つは、ほぼ新築であり高い代金となっているはずだから、すぐに払えないこともあるからです。あとは、敷地は早く帰してほしいので、代金を払わなくても同時履行の抗弁権で敷地の拒否はできないことになります。

だいぶ長く説明してきましたが、まだ飽きていませんね。え、ぐったりですか。

もう少し我慢してください。

当初で、再築した場合の論点をみてきましたが、もう一つ論点がありました。それは、再築しない場合です。

この場合、合意で終了させることはできるでしょう。お互い納得しているし、それは借地権者が土地を使わないので地代を払いたくないと思っているし、地主ももう地代が入らなくてもいいとしているわけですからね。

問題は、借地権者が一方的に解約できるのか、です。これは期間を定めたわけですから、中途解約の特約がないとできないことになっています。これは、借地借家法には規定がないので、民法の適用をします。前にも扱いました。思い出しましたか。

・・・・・・・・・
（期間の定めのある賃貸借の解約をする権利の留保）

第六百十八条 　当事者が賃貸借の期間を定めた場合であっても、その一方又は双方がその期間内に解約をする権利を留保したときは、前条の規定を準用する。

・・・・・・・・・

ここでは、地主の期間満了まで地代を取れる権利、一方的に奪われない権利も十分保護してあげないといけないからです。ですから、中途解約特約をあらかじめ定めていないなら、借地権者は土地を使っていませんが、期間満了まで地代を支払い、その後建物がないのですから請求更新等もなく、合意もしないので、結局終了となりますね。

ここまでで、第１話でした。つづく。

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