イラッとする出来事

この春のことでした。


お客様に、ある他社管理の物件をご紹介しました。

そのお部屋は退室直後で、室内クリーニング等はこれからでしたが、内見することは出来ました。

幸いにもお客様はこのお部屋を気に入って下さり、では申し込みをしましょう、ということになりました。





ところがです。
早速、管理会社に電話してその旨を伝えるとびっくりする答えが返ってきました。


「室内クリーニング前なので申し込みできません」


前入居者の退室前で室内は確認できない。そんな場合には「退室後に物件を見てから申し込みをしてくれ」と言われるケースも確かにあります。

室内を見てから「やっぱりキャンセルする」というお客様もいるからです。


しかし今回は違います。クリーニング前とはいえ、室内は既に見ています。

お客様がまだ目の前にいますので「何でだよ」と突っ込みを入れたい気持ちを抑えます。

不満ではありますが、管理会社がそう言うのでは仕方がありません。


そこで「ではクリーニングはいつ終わる予定ですか？」と尋ねます。

するとまたまた驚きの回答が。


「分かりません」


意味が分からないのはこちらです。

お客様はお部屋を気に入っているのです。申し込みもすると仰っています。

百歩譲ってクリーニング後の申し込みしか出来ないとしても、もう少し答えようがあるでしょう。

さらに先方と会話を続けますが、この担当者、クリーニングがいつ終わるかを調べようというつもりはさらさら無いようです。

さらに「クリーニングが終わったら連絡してもらえるか」という要望も断られました。

クリーニングが終わったかどうか、こちらから繰り返し問い合わせろというのです。

まったくこの対応には呆れてしまいます。



まだ続きがあります。

申し込みに関してはどうにもなりません。仕方なく「入居申込書だけ先に頂けますか」とお願いしました。





申込書だけでもお客様に記入しておいてもらえれば、クリーニング完了確認後、すぐに管理会社へＦＡＸできるからです。

しかしなんとこれも拒否されました。

なんで？　どうして？　


意味が分かりません。

やる気があるのでしょうか。



ちなみに、このとき話をした担当者がたまたまダメダメなだけかもしれないと思い、

少し時間をおいて改めて電話し、別の社員の方ともお話ししましたが、極めて残念なことに同じ返答でした。



この後もこの管理会社さんのダラダラ仕事は続きます。


後日、クリーニングが終わり、無事に申し込みを入れることができました。

しかしお客様の内容には特に問題が見受けられないにも拘わらず、申込書を管理会社に送ってから入居ＯＫの連絡が来るまでなんと10日以上。

お客様の引越希望日のわずか数日前のことでした。（希望日はあらかじめ伝えてあるのに・・・）



お客様をハラハラさせて申し訳なかったのですが、最終的には無事にご入居頂くことが出来ました。

熊本地震

熊本で大変大きな地震災害がありました。



本震のマグニチュード7.3とは、阪神大震災を引き起こした「兵庫県南部地震」に匹敵する強さだそうです。

今回は断層の中心が神戸の様な人口密集地で無かった事もあり、阪神大震災と比べれば幸いにも大きくない被害で収まっているよ

うですが、阿蘇の谷間に掛けられた橋の被害を見ると地震の揺れの巨大さが想像できます。



数年前になりますが、地元の仲間達と阿蘇、熊本を訪れた事があります。

阿蘇から熊本市街へ続く国道57号線は山腹の崩壊で寸断されましたが、ここもその時レンタカーに乗って通った道です。

立派な熊本城も訪れました。

行ったことのある土地がこの様に被害に遭った事が残念でなりません。



今回の地震で衝撃をだったのは、まだ比較的新しく見えるアパートが倒壊していた事でした。

学生の単身者用アパートだそうですが、テレビの映像よく見ても築年数の古い建物とは思えませんでした。

一般的にはですが、アパートの場合、部屋と部屋との戸境壁が建物の端から端まで横断している事が多く、

壁の量が多くなるので耐震性はそれなりにあるはずなのです。



近年の新しい建物ならなおさらのはずですが、恐らくは断層の通る場所で、

想像を超える激しい揺れに耐えられなかった様に思えます。

ここは先程書いた橋の崩壊現場のすぐ近くですので、局地的に震度7程度はあったのかもしれません。



今回の災害に対して、東日本大震災でも支援してくれた台湾が、義援金を贈ってくれるそうです。

私も留学生を受け入れた経験から台湾には少しですが縁があるので、とても嬉しい限りです。

私自身もわずかばかりですが、日本赤十字に義援金を送りました。



被災された方にお見舞い申し上げると共に、亡くなられた方には心よりお悔やみ申し上げます。

また一日も早く、現地の皆さんの日常が回復される事をお祈り致します。

セミナー再び（地震に関して）

久しぶりの更新です。

2月上旬に所属する宅建協会主催のセミナーがあり、これに出席する予定でいます。
協会の顧問弁護士が講師として講演されるのですが、地震と不動産に関するトラブルが講演のテーマになっています。


2011年3月の東日本大震災の直後、幸いにも当店では特に大きなトラブルが出るようなことはありませんでした。
強いていえば揺れでガスメーターが自動遮断され、「ガスが使えない」という問い合わせがあった程度でしょうか。

ただオーナー様からはある問い合わせが何件かありました。

「地震で建物が倒壊して怪我人が出たりしたら責任はどうなるのか」というものです。
確かに昔の建物は、現在の建築基準法には適合しません。
だから責任を問われてしまうのではないかと不安に思われたようです。



結論から言えば、地震は自然災害であり、当該建物が建築当時の法律に適合していれば原則として問題はありません。
つまり賃借人に対する責任という意味においては、耐震基準が変わる度に建物に耐震工事等の手を入れる必要は無いということです。
ただし建築当時の基準にすら適合していない場合、またその後に法律違反の増改築を行っていた場合は所有者にも過失責任が生じます。

実際には次の様な1995年の阪神大震災時の判例があります。
・神戸地裁／平成11年9月20日判決（1階部分の倒壊した賃貸マンションに関して）
・神戸地裁／平成10年6月16日判決（ホテルの崩落に関して）

また柱のシロアリ被害等を修繕せず、耐震性の低下を漫然と放置していた場合などはやはり責任が問われる可能性がありますので、
オーナーの立場としては気を付ける必要があるでしょう。


話を戻しますが、冒頭のセミナーではその他に借地等に関しても取り上げられる様で、きちんと話を聞いてきたいと思います。

借地講習会に出席しました（その２）

前回の続きです。

なぜ昔は借地があったのか。
簡単に言えば、土地を巡る社会状況が違ったからです。


昔は土地というものはあまり利益を生みませんでした。
つまり価値が低かったのです。

今でこそ地主と言えば「資産家」というイメージがあります。
しかし多くの地主さんはその昔、農家でした。






農家は農作物を育て、それを売って初めて金銭収入を得られます。
そのため当社の社長に言わせると、
昔は農家といえば「貧乏」の代名詞で、
逆に給料として労働から直接に金銭収入を得る会社勤めの「サラリーマン」は
一種のステータスとして周囲から羨ましく思われたそうです。






そんな事もあり、一部の土地を借地として貸す事で
借地人から地代をもらい、手っ取り早く金銭収入を得ようという事になった訳です。

しかし経済成長が進むにつれ都市化が進み、地価が右肩上がりに上昇を始めます。
すると地主に取って流動性が低く（自由に処分できない）、
アパート経営などと比べて資産運用の手段としては効率の悪い「借地」は敬遠される様になります。
その結果、契約が更新される既存の借地だけが残っていく事になりました。

1992年の法改正で新しくできた借地借家法では、
更新がなく一定期間で契約が終了する「定期借地」という制度も出来ました。





一時は定期借地権付き住宅分譲などがあったと記憶していますが、
今のところ広く普及するには至っていません。


いろいろ書きましたがつまりは実務上、なかなか経験を積みにくい分野のために講習会が開かれたという話なんですね。

借地講習会に出席しました

先日、当社の所属協会で「借地」に関する講習会があったので出席してきました。


弁護士の先生による、特に借地売買に関する講義でした。
午後からおよそ2時間半で、解説もわかりやすく勉強になりました。


（イメージです）



「借地」は不動産のジャンルとしてはかなり特殊な分野です。

まず借地は過去から続く既存のものがほとんどで、新たに契約が結ばれることはほぼありません。
またアパート等の賃貸と違って契約期間も通常20年とかなり長期になります（※旧法既存借地の場合）。

なぜ長期なのかと言えば、借地の借主（借地人）はそこに自分（自費）で家を建てるからです。





少なくないお金を掛けて自宅を建築しているのですから、
例えば2年でその土地を返さないといけない、原状回復で建物を壊さないといけない、
というのでは借地人は大変です。
そこで借地人の地位を法的に支えてあげるため、借地の契約期間は短くは出来ない事になっています。


その一方で、諸事情により借地人が自宅を売却しようとしても、借地権は土地所有者の承諾無しに勝手に譲渡することは出来ないという不自由もあります。





逆に土地所有者である貸主（地主）は、いったん借地として貸してしまうと20年もの長期にわたって
その土地を自由に使えないことになります。
さらに20年の契約期間が経過したとしても、借家と同じく原則として更新拒絶は余程の事が無い限り出来ません。

この様な問題があるため、現在では新規の借地契約はほぼ見られません。

ではなぜ昔は借地があったのか。次回に続きます。