民泊、いよいよ全国解禁 「不法」民泊は一掃されるのか

みなさん、こんにちは。
大田区空き家管理・活用の会社PHC（プレシャスハウス）です。
今日の記事はこれです（niftyニュース3/18付）

民泊、いよいよ全国解禁　「不法」民泊は一掃されるのか

 

いよいよ、日本全国で「民泊」が解禁される。政府は、空き家やマンションの空き部屋に宿泊費をとって旅行者らを泊める「民泊」事業を全国で解禁する、住宅宿泊事業法案（民泊新法案）を、2017年3月10日に閣議決定した。家主に都道府県への届け出、仲介業者に観光庁への登録を義務づけて、だれでも民泊事業を営めるようにする。早ければ2018年1月にも施行するという。現在、民泊は東京都大田区と大阪府・大阪市、福岡県北九州市の3地域が「民泊特区」として認可を受けており、2泊3日以上の滞在で、国内外の旅行者やビジネスでの利用者などの宿泊客の受け入れが認められている。ホテルや旅館に適用されている旅館業法の適用除外の扱いで、内閣府・地方創生推進事務局の資料によると、たとえば東京・大田区が認定した民泊施設は、31施設108室（24事業者、うち個人は6人、2月16日現在）となっている。利用（滞在）者数は498人で、このうち301人が外国人だったという。また、民泊特区以外の地域で民泊事業を行う場合は、旅館業の許可が必要。旅館業の許可を取得するためには、衛生上や消防、設備などで一定の基準を満たす必要があり、許可を得て民泊をはじめようとすると、自宅やマンションなどの一室ではコスト負担が大きすぎて参入しづらかった。住宅宿泊事業法（民泊新法）案について、「（施行されれば）民泊市場が活発になることは間違いありません」と言いきる。それは、事業会社が参入しやすくなるからだ。現状は旅館業法があるため、空き家を多く抱える大手中不動産会社が参入できないでいます。その不動産大手が遊休資産を多く投入していく可能性が高まります。また、中小不動産会社にとっては、マンスリーやウィークリーと併用した民泊の利用が考えられます」とみている。民泊新法は、旅館業法の適用が除外するとはいえ、滞在者名簿の設置や、その滞在者の氏名や住所、職業などを記載することを義務付けた。年間営業日数の上限を180泊とした（ただし、地方自治体が条例で短縮できる）ほか、衛生管理や滞在者に適切な施設利用を求める説明、周辺地域の住民とのトラブル回避や苦情や問い合わせに迅速に処理できる体制を求めている。家主が住んでいないタイプの民泊の場合は、管理業者を国交省に登録させる。法令に違反した事業者には業務停止命令や事業廃止命令が出され、従わない場合は6か月以下の懲役または100万円以下の罰金を科す。一方で、気になるのが「不法民泊」が少なくないことだ。現状、「民泊特区」以外の地域で、民泊事業を行うには旅館業法が必要。この認可を得ていない事業者は「違法」で、「不法民泊」にあたる。2017年3月3日に厚生労働省が公表した「全国民泊実態調査」（2016年10～12月実施）の結果によると、インターネット上の民泊仲介サイトで紹介されている物件から全国の１万5127件を抽出して調査したところ、営業許可を得ていたのは2505件（16.5％）で、4624件（30.6％）は無許可だったことがわかった。残りの7998件（52.9％）は詳細な住所の情報がなかったり、物件が特定できなかったりするなどの理由で、許可の有無が確認できていない。こうした無認可物件や特定できていない物件は、東京23区内や政令指定都市が圧倒的に多い。また物件をみると、マンションなどの共同住宅が半数以上を占めている。ちなみに、1泊当たりの平均宿泊料金は、許可を得ている物件が1万6571円だったのに対し、無許可物件は7659円と半額以下だった。「不法民泊の施設ほど、衛生面などのクオリティや、カギの管理などのセキュリティがよくありません」と話し、「許認可を得ていない民泊施設が1年間で１万件増えるなど、増加傾向にあります」と懸念する。「ウイークリーマンション」や「マンスリーマンション」（賃貸）との違いも、明確なものはない。たとえば、滞在者がマンスリーマンションを借りる場合に1か月の賃貸借契約書を交わすか、民泊の場合は交わさないかの違いくらいしかない。そんな不安を抱えながらも、2020年の東京オリンピック・パラリンピックの開催もあり、今後も外国人旅行者が順調に増え、民泊のニーズは高いと推測される。クオリティとセキュリティの高さが民泊成功のカギとみており、不法民泊の排除とともに、「新法の施行と行政の指導により、民泊施設の安全・安心、清潔などをぜひ一定レベルまで維持してほしいと思います」と期待する。・・・ということです。

 

民泊特区で民泊が導入されて1年が経過しましたが、認可された民泊の数は思ったほど伸びておらず、逆に認可されていない、いわゆる違法民泊は逆に伸びているという悪循環な状態です。それはやはり手続きがややこしく登録料などお金もかかる、そして近隣住民に説明したり2泊以上（大田区は6泊以上）といったルールや縛りが多く手間がかかるということで、だったら登録せずにといった違法民泊が伸びたのだと思います。早ければ来年1月からスタートする民泊新法では全国で民泊が営業可能となりますが、手続きはほぼ変わらないし日数制限も180日になるので私自身はそれほど認可された民泊の数は伸びないとみています。このままだと許可民泊と違法民泊の不公平さは増すばかりですので、できるだけ地方自治体ベースではなく国レベルでの違法民泊取り締まりを行うべきだと思います。現段階では地方自治体ベースで取り締まることとなっています。

 

ホテルにはできない暖かい家庭的なおもてなしで外国の方にいい印象を与え、日本のおもてなしの心を世界に広められる民泊になっていければと思いますし期待しています。

 

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移住者増へ 寄付の空き家、篠山市が改修し貸し出し

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大田区空き家管理・活用の会社PHC（プレシャスハウス）です。
今日の記事はこれです（神戸新聞3/23付）

移住者増へ　寄付の空き家、篠山市が改修し貸し出し

 

兵庫県篠山市は、所有者から寄付された空き家を改修し、移住や起業をしたい人に貸し出したり、売却したりする制度を４月に設ける。人口減などで増え続ける空き家の有効活用を巡っては、移住を希望する子育て世代や、農業やものづくりといった事業を始める人らにとって改修費の負担が壁となっている。市が改修を手掛けることで活用を促したいという。対象は土地付きの建物や、土地。寄付の申し出があった場合、市の協議会のメンバーでもある建築士、県宅地建物取引業協会三田・丹波支部所属の会員らが、傷み具合などから改修や活用が可能かどうかを精査する。市は３千万円で基金を創設して年間２軒程度の改修を実施し、空き家の家賃収入や売却益で改修費を回収する。同市に移住を希望するのは子育て世代や工房を探す職人、新規就農者が多く、改修費を金融機関から借り入れるのが難しいケースも少なくない。市は「制度創設により移住者増のほか、改修の受注で地元工務店に仕事が生まれ、歴史的な景観の保全も期待できる」とする。・・・ということです。

 

空き家活用にしましては、例えば古民家カフェや宿泊施設などさまざまな方法で行っております。都道府県など行政については空き家バンクを通じ格安で販売したり、子育て世代を応援するため補助金を出して安く住んでもらったりするよう促すことをやっておられました。ただ空き家所有者から寄付したい申し出に関しましては、管理するのに費用がかかるなど問題も多くほとんどの行政では断っていたのが現状でした。今回、篠山市では調査を行った上で改修し、貸出することで利益を生み改修工事費を回収するという民間的なやり方を行うとのことです。このやり方は新しいやり方かと思います。空き家処分に困れば行政にお願いしに行くことは数多くあると思います。ただ行政も費用が掛かることから断ってきたかと思いますが、このように先にお金をかけ改修し、利益を生んで改修費を回収することは、空き家が減り人が集まってくる・・・その街にとっていいことだと思います。

 

今後は行政も空き家活用のひとつとして行うべきかと思います。いい行政の事例かと思いました。

 

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訪日客＆出張族相手の「民泊」は儲かるのか

みなさん、こんにちは。
大田区空き家管理・活用の会社PHC（プレシャスハウス）です。
今日の記事はこれです（プレジデント3/21付）

訪日客＆出張族相手の「民泊」は儲かるのか

 

自宅やマンションなどの空き部屋を、宿泊施設として旅行者に有料で提供する民泊が、いまサイドビジネスとしてにわかに注目を集めています。いちばんの理由は、訪日外国人の急激な増加です。それによる宿泊場所の不足は深刻で、東京や大阪のビジネスホテルはいま、外国人観光客の滞在で稼働率が90％を超えて飽和状態。日本国内の出張客も予約が取れないありさまです。こうした需要を考えると、民泊ビジネスにとっては千載一遇のチャンス到来というわけです。政府は訪日客を4年後に4000万人へ倍増させる考えで、ルールに則した民泊の普及を図るため、国会に「民泊新法」を提出する方針です。すでに13年に制定された国家戦略特別区域法による特区内では、旅館業の許可がなくても一定のルール下で民泊が認められるようになりました。これからが本当の民泊ビジネスの始まりだといえるでしょう。その際、有力なインフラとなるのが、インターネットを通じて空き部屋の貸し手と借り手のマッチング・サービスを提供するAirbnb(エアビーアンドビー)。アメリカ・サンフランシスコ発祥のAirbnbは世界191カ国3万4000以上の都市に展開、同社サイトには200万件以上の物件が掲載されています。まず気をつけなくてはならないのは、欧米と違って日本には特有の法律や慣習があるため、民泊にともなうトラブルが比較的起きやすいということです。欧米では見知らぬ人に有償で自宅を貸すという行為が、以前からわりと普通に行われてきました。ところが、日本にはそういう文化が根付いていないため、貸し手と借り手だけではなく、周辺住民との間でもトラブルが起きやすいのです。また、それを防いだり解決したりするルールも確立していません。では、民泊で必ず儲けるにはどうすればいいでしょうか。民泊には、自分が居住する家の一室を貸し出す「ホスト居住型」と、所有する空き家などを宿泊所とする「ホスト非居住型(投資型)」の2種類があります。民泊というと瞬間的に、前者をイメージする人が多いと思いますが、実際には後者のホスト非居住型が8割で、この比率は海外でもほぼ同様です。ホスト居住型の場合は、ホストとゲストがバス・トイレを共有するため衛生管理が難しく、旅館業法に抵触する恐れが出てくるので、やはりやりやすいのはホスト非居住型のほうです。今のところ制度面でもホスト非居住型を後押しする仕組みになっていて、国家戦略特区のなかで民泊条例を定めている東京都大田区では、ホスト居住型の民泊を認めていません。ちなみに、自前の物件を貸し出し、自分で管理を行いたいという人は2割、所有アパートや自分の家の空き室対策として民泊を考えているという人は全体の1割程度しかいません。また、よく勘違いする人がいるのですが、アパート経営と民泊とは違います。回転率がいい物件でないと収益性が保てません。長期滞在よりも短期滞在のゲストを数多く入れたほうが、確実に収益性は高くなります。現在の民泊条例では宿泊期間の最少単位が7日となっているので、儲けを最優先するなら、できるだけ7日に近い短期の予約を優先して、宿泊スケジュールを埋めていくといいでしょう。危険なのは周辺住民とのトラブルです。トラブルが起きやすいファミリー向けマンションなどは、あらかじめ避けたほうが賢明だといえます。ホテルに泊まったときは、隣室の宿泊客が外国人でも気にならないのに、自分のマンションだと絶対にイヤだという人が日本にはまだまだ多いのです。その点、事務所や店舗が入っていて普段から人の出入りが多いマンションであれば、それほど問題にはなりません。もうひとつ重要なのが部屋の清潔さ。ホテルや旅館ではないので、多少の生活感が出てしまうのは仕方ありませんが、それでも清潔であるというのは、お客さんを受け入れる最低条件です。このように、民泊にはいろいろ面倒な側面もありますが、需要は右肩上がりで、国も規制緩和やルールづくりを急いでいるので、ビジネスチャンスはこれからどんどん広がっていくと思われます。興味がある人は、年末年始や桜の季節など、外国人観光客がこぞって日本を訪れるときを狙ってテストマーケティング的にやってみたらどうでしょうか。・・・ということです。

 

民泊はビジネスになるのか？最初の頃に比べてみましたら、民泊の数も増えて飽和状態になり価格もかなり安くなり、利用者も選択幅が増えたことにより経営者は価格以外のプラスアルファのサービスを提供しないと難しくなってきました。物件があってもただ単に普通にやっていくだけではこれだけ飽和状態の民泊にきてもらえることはありません。民泊経営も難しくなっているのです。ただ逆に言えば経営者はいかにお客様に喜んでもらえるか？新たなおもてなしサービスを考えるいいきっかけなるのではないでしょうか。

 

確かに営業を行うには数多くの難しい問題があります。民泊開業届のややこしさやゴミや騒音問題での近隣住民とのトラブル、年間営業日数の制限などありますが、異文化交流など民泊経営でしかできない素晴らしい経験もできるのも確かです。楽しみながら民泊経営をしてみてはいかが？

 

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どうすれば安全安心 マンション生活、盲点は 民泊ノーなら規約で禁止を

みなさん、こんにちは。
大田区空き家管理・活用の会社PHC（プレシャスハウス）です。
今日の記事はこれです（毎日新聞1/26付）

どうすれば安全安心　マンション生活、盲点は　民泊ノーなら規約で禁止を

 

快適で安全なはずのマンション生活を脅かすトラブルや事件が、次々と起きている。最近目立つのが「違法民泊」を巡る騒音やゴミ処理に関する苦情の増加だ。知らないうちに合鍵を複製されて部屋に侵入される事件もあった。これらの「盲点」に、どう対応すればいいのか。「日ごろ見かけない人が出入りするようになり、不安だ」「酒盛りなどの騒音が絶えない」「ゴミ出しのルールが守られていない」これらは、マンションの空き部屋などに有料で旅行者を泊める「民泊」を巡り、東京都新宿区に寄せられた苦情の一部だ。２０１５年度は９５件だったが、今年度は４～１１月だけで１６６件に上る。このうち７割以上をマンションなどの共同住宅が占めており、いずれも旅館業法上の許可を得ていない「違法民泊」だった。区保健所の担当者は頭を抱える。「民泊の許可を得た建物には行政に立ち入り検査などの権限があります。しかし無許可の場合はその権限がない。所有者に『違法なのでやめてほしい』と伝えても、応じるのは２割程度です」違法民泊はトラブルだけではなく、犯罪の温床になるリスクもある。住民の安心な生活が脅かされるだけではなく、資産価値の下落を招きかねない問題だ。違法民泊が増えた理由について、「外国人観光客の増加を背景に、老朽化などで借り手が見つからないマンションの所有者や、セカンドハウスとしてマンションを購入した外国人が無許可の民泊を営むケースが目立ちます。特に外国人が所有者の場合は連絡がつきにくいので、対応に苦慮する事例が出ています」では、どう対応すればいいのか。まず「マンションの憲法」と言われる管理規約をチェックしよう。違法民泊が社会問題化したのは数年前で、それ以前に建てられた多くのマンションは「民泊禁止」を明文化していない。そこで、全所有者の４分の３以上の賛成で「禁止」と改定すれば、違反者に宿泊の差し止めや損害賠償を求めるなど法的責任を追及できるようになる。有効な手段と言えそうで、大阪地裁は１３日、管理規約に反しマンションの一室で無断で「民泊」を営んでいた男性に５０万円の賠償を命じる判決を言い渡した。もしすぐに管理規約の変更が難しければ、生活上の細かなルールを定める「使用細則」の改定だけでもお勧めしたい。一般的に総会出席組合員の過半数の賛成で可能になる。「禁止」の意思表示をしておけば、トラブル発生時に行政が介入しやすくなる利点がある。暮らしの盲点を洗い出し、適切な対応を準備しておきたい。 ・・・・ということです。

 

マンションの空き部屋を利用して、民泊に利用している物件は多いと聞きます。民泊に勝手にされたことから、外国人がマンション内をウロウロしたり騒いだりゴミの不法投棄が以前から問題されています。最近はセキュリティ対策で暗証番号を入力しないとマンション内に入れない所で、民泊利用者に暗証番号を教えたりして住民からセキュリティに不安を感じる方も多いかと思います。ひどいところは自分が住むと言って賃貸物件で契約し、勝手に民泊施設にしている物件もあります。こういった民泊に対抗する策として上記に記載された管理規則をチェックすることは大切かと思います。管理規則はマンションができ、管理組合が発足されれば必ずあるはずです。管理規則には民泊について記載されていることは少ないと思います。そのためにも民泊をしてほしくないマンションの管理組合には民泊禁止条項を記載すべきかと思います。確かに記載するには住民の3/4以上の賛成が必要となり、住民を集めるのも大変かと思います。ましてや最近では住民も非協力的で会合等に集まってくれなかったり夫婦共働きでなかなか会合に出席できなかったり、管理組合の高齢化も問題視されています。ただ自分たちの生活を守るためにも住民の方にキチッと説明すれば、集まってくれたり、無理な人は委任状を書いてもあったりすれば集まるかと思います。そこで民泊禁止条項を作り、民泊できないようにすればいいのではないでしょうか。

 

自分たちの身は自分たちで守ることも大切かと思います。

 

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手術に付き添う親 低価格で民泊利用可能に 東京 大田区

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手術に付き添う親 低価格で民泊利用可能に 東京 大田区

 

東京・大田区は、住宅の空き部屋などを有料で貸し出す「民泊」について、子どもの手術の付き添いのために長期間、病院の近くに滞在する親などが低価格で利用できるようにしようと、関係機関との間で協定を結ぶ方針を固めました。具体的には、この大学病院で行っている子ども向けの腎臓の移植手術で、親などが付き添いのために１か月以上にわたって病院の近くに滞在するケースが多いことから、経済的な負担を減らすため、低価格で民泊を利用できるようにするということです。民泊をめぐっては、増加する外国人観光客などに対応しようと、規制緩和の動きが進んでいますが、大田区ではホテルなどの営業に配慮して、「６泊７日以上」という利用条件を緩和していないため、一定期間、区内などに滞在する人のニーズを掘り起こすことが課題となっています。大田区の松原忠義区長は「アットホームな雰囲気で長期間滞在できる仕組みとして、民泊を有効活用するとともに、『大田区の民泊は安全で安心だ』というイメージを定着させたい」と話していました。大田区などとの間で民泊に関する協定を結ぶことになった大田区の大学病院によりますと、小児向けの腎臓移植を行っている病院は全国でも数が限られていて、病院には東北や九州などの遠方からも多くの幼い患者が訪れているということです。腎臓移植の手術では、事前の検査や事後の経過観察などのために、およそ２か月の入院が必要で、付き添いで訪れる親などは期間中、病院の近くに滞在するケースも多いということですが、周辺に長期滞在に適した宿泊施設が少なく、なかには滞在費用を抑えるため、漫画喫茶で寝泊まりする人もいるということです。腎臓移植手術を行っている医師で、大森病院腎センターの宍戸清一郎教授は「患者の精神面や経済面での負担を取り除けることは患者にとってもメリットが大きいと思うので、うまく民泊の施設を活用していってもらいたい」と話していました。大田区によりますと、区内では急速に空き家が増えていて、少なくとも６万件を超えていると見られるということです。大田区では空き家がそのまま放置される事態を防ごうと、２年前から空き家の活用を検討している所有者と、民泊などへの利用を希望する業者などとの間を仲介する取り組みを進めていますが、所有者側の登録が少なく、これまで区の仲介で空き家の利用が決まったのは６件にとどまっているということです。大田区は今回の民泊の新たな活用の仕組みは公共性が高く、これまで慎重だった所有者からも協力を得られる可能性があると見て、今後もこうした仕組みを広げたい考えです。・・・ということです。

 

大田区は空き家が非常に多く、最新のデータで約6万件空き家があると言われています。その空き家活用として政府から「民泊特区」に指定され、また大田区内には羽田空港があるので、外国人が非常に多く訪れるということもあり、昨年度から民泊を取り入れました。1年間で30件106室（2月現在）の登録がありました。民泊と言えば外国人宿泊者というイメージがありますが、日本人だって利用します。先日私は大田区の松原区長のお話を聞く機会がありまして、その際民泊についてお話されていましたが、その時も外国人利用者だけでなく「病院で入院されている方の親族の宿泊先」や「東京で複数の大学受験される方の宿泊先」、「長期出張の宿泊先」として紹介されていました。その時も私は「なるほど！それはいい考えだな」と区長のお話を食い入るように聞いていました。「民泊＝外国人」というイメージが強く持っていた私にとって目からウロコなお話を聞くことができたと思っていましたが、今回それが病院と提携することによってひとつ実現することが可能になりました。こういう形で気軽に民泊施設を使っていただければ民泊がより身近に感じられるのではないでしょうか。

 

大田区が民泊で発展していくのではと思わせるいい事例かと思います。

 

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