08/4/20 鑑定ゲーム

本日の天気はと

新人の集中乗車でダイヤ乱れ　首都圏で相次ぐって記事にあるとおり、普通の通勤時間帯ですとストレスたまりますね。

遅くてもイイとハラをくくるか、それともすんげぇ早く出るか、どちらかがヨイのかもしれません。

個人的な好みですと、すんげぇ早く来て、すんげぇ早く帰るのが理想。

明るいウチならハッピーアワーっすから、むちゃくちゃ楽しい

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では、本日もルールをこちらで参照後いってみましょうかねぇ。

それでははじめます。

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今日のお題は

「某県郊外・某市内に戸建分譲を得意とする中堅不動産開発業者所有・約300坪の土地（3筆）があります。

本件土地は

・最寄私鉄駅（各駅のみ停車。圏内中核駅から同線利用にて15分程度）より徒歩10分の、中規模戸建住宅の他、中低層マンションも見られる住宅地域。公共下水道、公営上水道、都市ガス整備済み。

・東側間口約15ｍ、奥行約65ｍのほぼ長方形。敷地内は西向きになだらかな上り傾斜（斜度5度）。

・半月前に締結された売買契約書記載数量が、登記簿記載数量よりも3㎡程度多い。尚、当該契約書記載数量は、3ヶ月程前に測量士により測量された仮実測図面に基づく数値を「実測数量」として採用している。また、管轄法務局には対象不動産に関する地積測量図が存在しなかった。

・東側道路：認定幅員約2.7ｍ（現況幅員は対象物件側のみセットバック後の約3.4ｍ）・建築基準法第42条第2項に規定する道路で公道。通り抜け道路。当該道路とはほぼ等高に接し、北東端境界杭は確認したが、現況、南東端の境界杭が見当たらない状況。尚、南側隣接地、道路側、共に境界確定がなされていない、とのこと。

・北側：現況幅員約4.5ｍの建築基準法、及び道路法上の道路として認定されていない、暗渠状水路。尚、アスファルト舗装され、平時は遊歩道として利用されており、交差点毎に上下可動式の鉄柵が設けられている。

・市街化区域内、第一種中高層住居専用地域、指定建蔽率60％・指定容積率200％、埋蔵文化財包蔵地外。

・平成12年6月頃（公共下水道整備は昭和56年頃）、大雨に拠る床下浸水の報告実績が東側対面側にて数件あり。

・南西側上空一部が高圧線下地。

・各種履歴調査に拠り、昭和30年代前半までは鋳物工場として使用されていたが、その後、3棟の木造アパート、及び6件の木造平家建貸家が立地していたことが判明。入居者・これら建物は本件売買前にすべて退去・取壊・撤去済み。但し、上水道管等、各種インフラ設備や外溝等の残留物あり。尚、土壌汚染調査は現在までのところなされていない。

本件依頼目的は金融機関の融資を前提とした担保評価であるが、

さて、

①最有効使用は何でしょうか？また、その理由は？

②鑑定評価の条件を書いてください。

③鑑定評価手法の採用、適用にあたり、特に注意すべきはどんな点でしょうか？」

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はじめ！！

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花粉症な国

本日の天気はと強い風。

ある映画に関する上映の是非が相も変わらずくすぶっているようです。

勿論、ここで思想的なことを申し上げようとは毛頭思いません。

「触らぬ神に祟りなし」という言葉があるとおり、ニホンジンの根底の考え方からすればそれ相当の反応になるじゃろうということくらい、製作者サイドで既に予想はついていたであろうから、ある意味「確信犯」とも見て取れます。

ただ、あまりにもその防衛本能が過剰すぎるような気がします。

花粉症が国民病といわれる所以も、こんなところに起因してんのかいなーともチラリとよぎりました。

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では、本日もルールをこちらで参照後いってみましょうかねぇ。

それでははじめます。

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今日のお題は

「東日本某圏内・某工業団地内（団地内には28企業が入っており、現在空き区画なし）に在る車両部品メーカーさん所有の土地（ほぼ長方形な三方路地。道路はすべて幅員15ｍアスファルト舗装公道。土地は6筆あり、合計：約2,500坪。土地取得は昭和61年。工業（60/200））・建物（登記済み5棟。全て平成2年建築の増改築なし・鉄骨造2階建。尚、この他、小規模の倉庫の用に供される未登記建物が3棟あり）及び某メーカー所有の機械・設備の評価を依頼されました（依頼目的：財団評価）。

土地については6筆の土地の他、敷地の中央を南北に貫く地番のふられていない土地（後の調査で国の所有地と判明）が在り、現況、当該無番地上には登記済建物1棟が立地しています。

尚、過去3期分の決算報告書の写し、及び聴取内容に拠れば、当該メーカーさんは当該地の他に、隣接県と関西方面2県に同様な工場地を有しており、本件所在地では主にネジ加工と開発・試験部門が配されています。また、本社・事務機能は東京都内のビル内（自己所有）に置かれています。

さて、

①調査にあたって、特に注意すべきはどんな点でしょうか？

②案件処理上、特に注意すべきはどんな点でしょうか？

③鑑定評価手法の採用、適用にあたり、特に注意すべきはどんな点でしょうか？」

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はじめ！！

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特化型は有利？

本日の天気は

これから千葉行きだっつーのに朝からもんのすごい雨で

それはそうと、先日、独立開業以来愛用しているわたくしめのGatewayちゃんが、流石に8年という歳月の流れには勝てず、いよいよ動作不良な状況になってきちゃったため、急遽（といっても、それでもウジウジしてたんですが）秋葉原に数日通いつめるいことになりまして。

んもー、そのスペックの数値にビックリですし、各店舗説明する店員の若々しさにさらに

お肌の衰えを感じずにはいられないワン

んで、かねてよりヤッチャバ跡地の開発だとかで建設やってましたが、いまだ駅周辺は建設ラッシュ。

平日昼間の3日間、一見して人出もにぎわいも依然として衰えがみられません。

今後どの程度の維持なり旺盛さをかもし出すのかはわかりませんけど、何れにしろ「専門・特化型の街作り」のモデルケースとして、全世界的な地位を暫くはまだまだ轟かせ続けることでしょうね。

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では、本日もルールをこちらで参照後いってみましょうかねぇ。

それでははじめます。

先日の区分所有と似た問題ですが、今度は土地についても考えてみてね。

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今日のお題は

「東京都・城東地区内に立地する町工場がありました。

全部事項証明書に拠ると、当該町工場は昭和55年ごろ新築の鉄骨造3階建で、正面向って右側部分の1～3階を社長家族の居宅として（社長所有名義）、同左側部分の1～3階を作業場（鉄製品の加工業。会社所有名義）としてそれぞれ区分所有登記がされています。

平成17年頃、業務拡張に伴い、1階入り口部分にあらたに屋根・壁で覆われたコンクリート床の作業室を増築（増床面積：約30㎡）しているが、当該部分については建築確認の申請がなされていない模様です。

土地については、昭和45年3月より土地賃貸借契約に基づき賃借しており（当初は木造平家建）、現建物新築時に新たな契約に切り替え（堅固建物、契約期間満30年、権利金・建替え時承諾料の授受あり、地代の滞納なし、更新可能。尚、借主は社長個人と会社名義の両者）、現在に至っている。

今回の鑑定評価依頼は「会社が社長名義の区分所有建物部分と、底地を購入しようと思うんだが、その売買金額の参考となる資料として貴社の評価書を使いたい。ちなみに、底地買取の話は地主側からの申し出で（おそらく相続対策であろう）、妥当な金額であれば売りたいと言ってきている」との趣旨で、弊社不動産営業部のＫ課長が電話受付し、貴殿のところに持ち込まれました。

さて、あなたはどんなことに特に注意をし、案件処理をしなければならないでしょうか？」

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はじめ！！

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08/4/17 鑑定ゲーム

本日の天気はと午後から弱い

みなさんご存知の”ホッチキス”最大手のマックスが、住宅用くぎ打ち機の販売低迷を主要因に連結純利益が前期比マイナスとなったそうです。

いや～、建築基準法改正の悪影響が、こんなところにまでも及んでるんですねー。アネハネハァ～。

さてさて。

では、本日も昨日と同じルールでいってみましょうかねぇ。

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それでははじめます。

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今日のお題は

「関東近郊に、某金融機関が平成元年頃に融資時の担保として設定した土地がありました（直近の別会社にてなされた前回評価価格時点は平成15年6月頃。当該評価書に拠れば種別につき「熟成度の高い宅地見込地」と表記されている）。

3日ほど前に資産評価としての依頼を受けた後、法務局・役所調査の傍ら、現地を外観から視察したところ、現況、斜度約20度の法地を擁する雑木林・雑草が繁茂する状況でした。

交通接近の状況は、最寄駅まではバス便（ラッシュ時・5本/時、平時・1～2本/時）にて20分で、対象不動産の南東方・道路距離約1㎞の場所に公立小学校、病院が立地しています。

接道については、対象不動産の南方にて昭和58年頃に開発された分譲団地（区画数は12。但し、内、現在までに利用は2区画のみで他は空地の状態。倒れた販売用の幟が散在する）内の幅員約6ｍのアスファルト舗装位置指定道路に、南側にて接し、当該道路下には開発時に設置された公共下水道管、公営上水道管が夫々埋設されている（都市ガス管の埋設はされていない）。尚、当該道路自体の管理状況は標準程度である。

また、役所調査により、市街化区域内の第一種中高層住居専用地域に指定されていることが判明したが、この他、埋蔵文化財包蔵地（縄文・土器）、及び風致地区、並びに一部について地域森林計画民有林に指定されていることも新たに分かった。

さらに、公図と現況形状が異なり（地積測量図も存在しない）、平成20年3月某日に役所依頼にて土地家屋調査士が作製した実測図記載数量が、全部事項証明書記載数量より、40㎡程度少ないことが判明している。

さて、あなたはどんなことに特に注意をし、案件処理をしなければならないでしょうか？」

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08/4/16 鑑定ゲーム

本日の天気はと

このまえ、葛飾のマンション事例調べてたら、昨年竣工したマンション棟数が異様に少なく

そりゃ14年ぶり販売低下なんぞのニュースにもなるワケだわ。。。

さてさて。今日はゲームでもしましょうかね。

先日、「アウトプットは大切」と申しましたが、どーゆーことかというのを具体的に、とくに不動産鑑定士試験を受けようと考えていらっしゃる方々向けに体験していただこうかと思います。

なお、誤解のないよう、あらかじめ話しておきますが、答えはココで申し上げませんし、答える気力もさらさらございません。

このゲームの最大のポイントは、回答をご自身でお考えになり、ご自身で作っていくことにあります。

どんな問題でも考えることが山ほどあるってことに気づき、それを文章として示す、ただそれだけでいいのです。

ここに出てくる問題を毎回、しっかり答えようとすると30～40分、もや～んとした状態で終わらせるとしても15分程度はかかりますので、御時間に余裕があるときにチャレンジしてくだされば結構かと思います。

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では、ゲームのルールを説明します。

まず最初は初見の5～10分間で、浮かんだアイディアをメモってください。
この段階では箇所書き程度の散文で結構です。

ここで、このゲームの趣旨はインプットではなく、アウトプットにありますから、特にこの際、不動産鑑定評価基準や要説を見ずに、しかも、どの項目が関係してくるのかを中心に考えてください。

この段階で基準・要説を見たら、残念ながらその時点でゲームオーヴァーです。

見るのはこのゲームが終わってからで、終わったら逆に徹底的に何度も何度も見てください。

そして、自分自身の「模範解答」を何度でも何度でも、誰に咎められることなく、御自由に作り直してください。

その後の5分間で、書いたそれぞれの項目がどうやったら結びつくかを考えてください。
このとき、項目と項目を結ぶ線などひっぱって、さらにごく簡単な補足文章を書いとけばベターです。

次にその後の20分間で一挙に文章を書いていきます。

試験対策ならば同様な状況（たとえば答案用紙を同じのにする、とか、本番で使うペンと同じものを使用する、とか）でおこなうのが効果的でしょう。

本チャン知ってる方ならこの段階ではＰＣ使ってもぜんぜんＯＫかと思いますが、効果としてはやはり書く方が高いかもしれませんね。

今後、慣れてきたら、最初のメモ書きの時間や結びつきの時間をさらに短くしていってください。判断を速くしていくのも大きなポイントのひとつです。

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それでははじめます。

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今日のお題は

「東京23区内・城北部の、中小企業（車両板金塗装会社）所有名義になっている土地のうえに、社長（1階部分）とその妻（2階部分）、長男（4階部分）、次男（3階部分）、所有名義のそれぞれ4戸の区分所有建物（各戸一人の名義。昭和54年建築の鉄骨構造地上4階建・形状グレード：標準）が立地しており、現況はすべて当該会社が作業所（1階）・事務所（2階）・居宅（3～4階。なお、メゾネット構造ではなく各階セパレート）として使用しています。

今回の鑑定評価依頼は長男からの直接の御依頼で「次男所有部分（3階）のみを私（長男）が買い取ろうと思うのだが、顧問税理士に相談したら、『簡単な査定書を不動産鑑定士に書いてもらった方がいい』と言われたのでお願いできないか？」との趣旨で、弊社鑑定部の次長が電話受付し、貴殿が担当不動産鑑定士として配されました。

さて、あなたはどんなことに特に注意をし、案件処理をしなければならないでしょうか？」

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はじめ！！

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ボロイ鞄

本日の天気は

砂糖もステンレス鋼版も乳製品も、さらにさらに学費まで、ありとあらゆるものが値上されてるのに、生活はいたって苦しいばかりな世の中です。

さらなる工夫をせよ、とのことなのでしょうかねぇ？

さて話し変わって。

わたくし、平日に使用しているカバンは10年以上前のサラリーマン、いや、大学生時代から愛用のリュックサックです。

よく

「社長なんだから、そんなのやめなさい」

と周囲の方々からアドヴァイス兼叱責を受けております。

だもんで、たま～にカバンを代えてみたりもするんですけど、一ヶ月くらいすると結局このリュックにまた戻ってしまいます。

なぜそーなってしまうのかというと、これは断然ハッキリしており、自分の仕事スタイルにぴったりとハマってしまってるからであります。

先ずはフィールドワーク時、書類を持ち、写真を撮り、そしてメモ書きをし、これに加えて、雨の日はカサを持ち、なんてやる場合、どうやっても片手だけでは効率悪いし、かといってカバンをイチイチ下に置いたりワキで抱えたりすんのも面倒だと。

一方、ただのリュックだとデカすぎたり、一旦広げないとスグに書類が出てこなかったりと、これまた機能性の点でイマイチだったりします。

この点、いま使用しているのは大きすぎず、また小さすぎず、やや大量な書類もそこそこ入り、そして背中に当たる部分の側に、ファスナーのついてないＡ4サイズの書類が引っ掛かることなく出し入れできる収納部分がついているので、平時においては機能的に、且つ、通勤時にはコンパクトにおさまるという極めて画期的な構造になっております。

ただ一点、難点があるとすれば、流石にもうボロボロだっつーことですかね。

今年こそは今のカバンに匹敵するブツを入手したく日夜物色中なんすけど、なかなかあるようでないんですよ、これが。

仕事が空いてる今のうちにツールをそろえておかねばと思っておりますけど、はたしてコレに匹敵するものが見つかるかどうか。。。

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もっと寝てみたい

本日の天気は、のちのち夜くらい

物価が上がるとか、しょうがないことはしょうがないのだから、耐えて工夫して切り抜けていくことが大事とか言われちゃいましたよ、国民。

その言葉に耐えて工夫して切り抜けてみようと思います。

さてさて、わたくしはおおむね毎日出掛ける１時間前くらいに目覚ましを掛けます。

目覚ましはもっぱら携帯のアラーム機能を使用しており、いざというときのメールチェックや連絡など、たいへん重宝してます。

よっぽど疲れているときを除き、ワリとパシっと目が覚める方なので、実際にはアラーム機能にお世話になることは殆どございませんが、逆に、滅多にはないですけど、目覚めの悪いときは、スムース状態になってても起きれません。

学生時代は丸２日間寝ていたことがあるくらい、まったく真逆だったんすけどねー。慣れっておそろしいもんです。

早朝から行動できる体制にしておくってのがわたくしにとってはスゴク効率的ですし、１日を有意義にすごすための保険的ツールのひとつって位置づけに、この目覚ましというやつはございます。

でも、何時間も思いっきり寝てみたいなー、とかたまには思うんですけど、いまはもう起きちゃう、というか、これ以上は寝れないわぁとかなっちゃうんですよ。

なんかそれもちょっと悲しい気持ちがする今日この頃です

これからの資格受験追い込み時期にかけては、自分にとっての効率的な時間配分がひとつのカギとなるでしょう。

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アウトプットの大切さ

本日の天気はと

昨夜は6～7年ぶりの再会となる友人が拙宅に来訪。

久しぶりに夜中まで飲みましたが、いやーとにかく楽しかったし、10数年前まで一緒に飲んでいた感覚とまったく変わってなかったっつーのがお互い本当にうれしかったです。

彼はついこの前の不動産鑑定士3次試験に合格し、社内でも「オマエまだ受かってなかったのか？」くらいの関心事として迎えられたそうで、なかなか複雑な思いだったようです。

して、そんな彼の試験に関する所感・総括は、

「アウトプットが如何に大切だったかというのに気づくのに10年かかった」

ことだそうで、わたくしもコレに尽きると思いました。

どんな試験も、はたまた仕事も同じかと思いますけど、あらゆる難題について自分なりの意見を瞬時にまとめつつ、そしてほぼ同時に語り伝えだすという作業が出来なければ、プロたるもの失格かと考えます。

楽したいですからねー、答えは自分自身で見つけ出さなければならない、という基本的なことを、ついつい模範解答などが目の前に出てくると忘れがちになってしまいます。

けど、それでは根本的な解決にならないんですな。

どれだけ「自分独自の不完全回答」を作ったかが、すべの試験・仕事に対する正しい姿勢であり、一足飛びにいこうとすればするほど空回りを繰り返すものなのです。

そーゆーことに気づけたってのは（ま、10年くらいかかったけど）、彼のこれからの人生にとって、とてつもなく大きな財産になるだろうと確信するところであります。

にしても、オフィス内で上司に横で号泣されたり、宴会の席でまだ煮えてないナベ物をそのウエの部長クラスに早くお出しするよう促されたり、その上司がある日突然、自分と同じ立場のヒラになったり、なんて、いやはや、サラリーマンって刺激的だなーとあらためて自分がサラリーマン時代だった頃のことも思い出したりした一日でした。

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教えのタイミング

本日の天気は

新入生の人数を大幅に上回る父母らで埋まった東大の入学式で、安藤忠雄氏が

「自己を確立しない限り独創心は生まれない」

「自立した個人をつくるため親は子供を切り、子は親から離れてほしい」

なる”祝辞”をおっしゃったそうです。

厳しさを知る人だけにわかる、真理の言葉かと思います。

けどねー。

残念ながら、聴いてたほとんどの方々のココロには、多分響かないんでしょう。

万が一、現時点で親と子の関係のあり方や、今後のことを具体的に思い悩んでいる方がいたとすれば、かなりの効果があったでしょうし、そーいう意味ではやはり言うべきことだったんだと感じます。

ただ闇雲に経験や知識を述べるだけでは、教えや指針になり得ませんし、伝わらなければ結局無意味です。

タイミングというものもヒッジョーに重要ですんで、そこへの持っていき方とかまで考えると、本当に教えるということには神経を使わなければなりません。

肝に銘じておこうと思います。

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自由度とリスク

本日の天気は弱いとと

過去のニュースでご存知の方も多いかもしれませんが、音響機器を取扱っている某楽器販売会社から、一昨昨日ですかね、メールが届きまして。

同社の通信販売サイトに不正アクセスがあり、最大約98,000件の顧客情報が流出した可能性がある、と。

「今回は全く予期せぬ形で個人情報が流出する事態となり、お客様には多大なご迷惑、ご心配をおかけすることに至りましたこと、深くお詫び申し上げます」なぞという内容でしてね。

なんでも、先月中旬以降、同社HPに対して中国を発信元とするIPにて攻撃されたそうで、少なくとも、昨年1月1日より以前に新規会員登録を済ましている客のデータ流出はない、とのことでしたが、ん～、どーだったかなー。それ以降だったか覚えてねーなー。

なんて逡巡していると、おなじところからメールがもう1通きておりまして、

「尚、このお知らせの宛先となっているお客様の場合、今回流出した情報の対象者ではないことを第三者機関の調査により確認しておりますので、ご安心ください。」

とのこと。

ウソかホントかわかりませんけど、とりあえず安心する。

たしか一昨年のライヴ時に使用したハープ用アンプを購入したときに登録したんじゃなかったっけかと、やっとのこと思い出しました。

ネット通販は兎にも角にも便利、且つ、スピーディーで、また、モノによっては意外にも安く購入できたりしますから、ついウッカリ、セキュリティ意識が希薄になりがちです。

われわれ鑑定士も守秘義務というのがございますので、如何に情報を守り抜くのか、弊社HPにも別途掲げているとおり、日頃よりヒジョーに神経を尖らせておる次第です。

こーゆーブログなんてのも情報発信することに関しての自由度が高い分、漏洩リスクも半端じゃない。

便利に、安全に、そして有効的にこれからも使っていきたいかなーと思っております。

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