本当に繰り上げ返済は得か検証してみる

30th Mar 2017 (Thu)　本当に繰り上げ返済は得か検証してみる

毎回言っていますが、早いですね？　もう木曜日なので、明日出社したら金曜日です。　そして私は関係ありませんが、日本はまた「プレミアムフライデー」になるのでしょうか？

さて、「住宅ローンの繰り上げ返済はお得じゃない」なんて記事をたまに見かけますが、本当に得じゃないのか検証してみたいと思います。　＠私は、繰り上げ返済がお得だと思って、繰り上げ返済をしている1人です。

結論を先に言うと、「条件によっては」住宅ローンの繰り上げ返済は、お得にならない可能性があるが、私を含め「多くの一般家庭では、お得になる」と思います。

では、私のケースを検証したいと思います。　まず最初に基本条件です。　私の家庭の現在の状況ですが、毎月12万円ちょっと住宅ローンの支払いがあり、ボーナス払いは設定していません。　従って、年間約150万円ほど住宅ローンを支払っています。　金利は変動金利の優遇をもらって約1%となっています。　そして、残金は約2,000万円あります。　金利を考えずに毎年150万円ずつ払っていっても完済まで14年（以上？）あります。　まだまだ完済まで先が長いですね？


計算はとても簡単なので、皆さんの状況に合わせて計算してみてください。

残金「2,000万円」で金利「1%」だと、利息は年間20万円付くことになります。　20,000,000の1%なので20,000,000ｘ0.01＝200,000万円ですね？

今年度「150万円支払う」と残金2,000万円ー今年度の支払150万円＋今年度の利息20万円　で、来年の残金は1,870万円になります。

同様に翌年も「150万円支払う」と残金1,870万円ー今年度の支払150万円＋今年度の利息18.7万円　で、翌年の残金は1,738.7万円になります。　＠計算が面倒なので小数点以下を切り捨てて、翌年の残金を1,738万円とします。

同様に３年後も「150万円支払う」と残金1,738万円ー今年度の支払150万円＋今年度の利息17.3万円　で、翌年の残金は1,606万円になります。　＠計算が面倒なので小数点以下を切り捨てています。

ということで、毎年150万円ずつ3年間支払うと、合計450万円払ったことになります。


仮に、私が今年「300万円」の繰り上げ返済すると、この300万円は、2年目の150万円と3年目の150万円を支払ったことになります。　従って、合計支払額は初年度の支払150万円＋繰り上げ返済300万円で450万円となります。


さて、この300万円の繰り上げ返済がお得かどうかを調べてみます。

この300万円の繰り上げ返済をすることによって、翌年払うはずだった利息18.7万円、3年目に払うはずだった利息17.3万円の「合計36万円」を支払う必要がなくなります。　かつ、我が家の場合、保証料も前払いしているので、繰り上げ返済すると、保証料も戻ってきます。　いくら戻るか分かりませんが、仮に5万円戻ってくるとすると...　300万円の繰り上げ返済の効果は、利息36万円の短縮効果と保証金返還5万円の、合計41万円の節約効果があります。

さて、この300万円を元手に、投資して1年後に41万円を稼ごうとしたら...　300万円ｘ13.7%＝41.1となるので、13.7%「以上」の運用実績が得られれば、繰り上げ返済より「投資」の方が、お得になります。　＠実際には口座維持手数料、売買手数料、利益に対する20%の税金などがかかりますので、13.7%以上としています。

しかし、13.7%以上の運用実績をこの300万円で出すのは、かなりの「リスク」を追います。　もしかしたら、13.7%以下の運用実績や、最悪元金割れしてしまうリスクだって「もちろん」あります。

従って、住宅ローンの残金が2,000万円に対する300万円の繰り上げ返済ならば、繰り上げ返済がお得になる可能性が高くなります。　＠もし繰り上げ返済額が少なくなれば、投資の運用実績はもっと高くしなければならないので、尚更？　繰り上げ返済がお得になります。


という計算を続けていくと...

初年度に150万の通常の支払と、300万円の繰り上げ返済をした場合、翌年の残金は1,606万円（繰り上げ返済しなかった時の3年後の残金）となります。　＠計算を端折っているので、実際にはこの金額になりませんが、あくまでもイメージを伝えたいので、このまま続けます。

この残金1,606万円に対し、翌年も300万円の繰り上げ返済をすると...　28万の利息がセーブでき、保証金も4万円戻ったとすると、合計32万円セーブできます。　この32万円を投資の運用で出そうとすると、10.7%で32.1万円となるので、10.7%以上の運用実績が必要となります。　＠これも、まだハイリスクですね？


では、同様に計算を続けます。

残金1,200万円にまで減っています。　同様に、翌年も300万円の繰り上げ返済をすると...　19万円の利息がセーブでき、保証金も3万円戻ったとすると、22万円セーブできます。　この22万円を投資の運用で出そうとすると、7.35%となります。　＠まだ、リスクが伴います。


では、いつになったら投資運用のリスクが許容範囲になるのか、計算を続けます。

残金782万円にまで減っています。　同様に、翌年も300万円の繰り上げ返済をすると...　11万円の利息がセーブでき、保証金も2万円戻ったとすると、13万円セーブできます。　この13万円を投資の運用で出そうとすると、4.35%となります。　＠4.35%なら、ちょっと現実的になってきました。　4.35%以下になる可能性はありますが、以上になる可能性も高まっています。


では、いつになったら投資運用のリスクが許容範囲になるのか、計算を続けます。

残金351万円にまで減っています。　同様に、翌年も300万円の繰り上げ返済をすると...　8万円の利息がセーブでき、保証金も1万円戻ったとすると、9万円セーブできます。　この9万円なら、300万円を元手に3%の運用で9万円になるので、9万円以上の運用実績を出せる可能性は高くなります。


という事で、シミュレーションした分かったことは...

１．繰り上げ返済額が300万円程度で、残金が2,000万もあると、投資で繰り上げ返済以上のメリットを出すことは難しい。　もっと言えば、残金が400万円程度にまでおちるまでは「繰り上げ返済の方がお得」であるということ。

２．私の場合は、借金が住宅ローンのみですが、自動車ローンなど他の借り入れがあり、他の借り入れ利率が高い場合は（残金によりますが）「借入利率が高い借金の返済を優先」して払う方がお得であるということ。　例えば、残金2,000万円、利率1%の住宅ローンは、利息が20万円です。　もし私が残金300万円、利率10%の自動車ローンを持っていたら、一年の利息は30万円になります。　この場合は、自動車ローンを優先して払うとお得になります。　もし、自動車ローンが残金100万円、利率5%なら、一年の利息は5万円。　この場合は、自動車ローンを完済して、残った金額を住宅ローンなどの次に利息が高いローンの返済に充てるのが良いと思います。

３．キャッシングがある人は、繰り上げ返済している場合じゃありません。　キャッシング返済を最優先にしましょう。

４．近々お金を借りる予定があり、その借りるお金の利率が、住宅ローンより高いローンになるならば、繰り上げ返済せずに銀行で貯金しておいて、借りるお金を減らすのがお得です。　何より、利率の高いキャッシングや利率の高いローンを極力減らしていきましょう。


という事で、投資の鬼でない普通の一般家庭の人は、投資するより、繰り上げ返済が確実でお得だと思います。　住宅ローンより高い利率のキャッシングやローンがある人は、そちらの返済を優先するとよりお得です。