権利関係で差がついた問題は・・・。

権利関係の出来不出来が、どうも今年の合格かそうでないかに大きく、かかわっていそうです。

今日も分析会に行ってきました。

３０点ぐらいの人も、宅建業法は１５，６点取っています。普通の年ではありえません。

法令も、６点以上とっています。これも普通の年ではありえません。

つまり、権利関係の出来不出来なのです。

そして、これまで難問も紹介してきましたが、それができなくても合否にはそれほど関係しないでしょう。

それができるまでには、相当の時間をかけないといけないからです。

では、なんだったか。それは、問１１から１３の３問です。

借地、借家、区分です。

もし、点数が３６点届いていない人は、そこがどうなっているか、チェックしてみてください。

点数のいい受験生は、１４も含めてほとんどできています。、

しかし、点数がそれに届かない受験生は、悪くすると３問全滅です。

来年受験する人は、何をするのが近道かを考え、この３問は絶対にものにしないといけません。

これは、予想問の巻頭でもいいました。

権利は全部マスターすることは時間の関係上難しいので、優先順位をきめてやること、と。

やはり、合格するには、やるべきことをきちんとやった人だということでしょう。

また詳しい情報があればお知らせします。

では、また。

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権利で最も難しかった問題が問４だった・・・。

権利で、正答率が最もわるい問題は、問４です。

これも予想問で出題していたら、相当批判が出るような問題でした。

文章はみじかいですが、ぴりりと辛い問題でした。

・・・・・・
時効の援用に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。

1.消滅時効完成後に主たる債務者が時効の利益を放棄した場合であっても、保証人は時効を援用することができる。
2.後順位抵当権者は、先順位抵当権の被担保債権の滅時効を援用することができる。
3.詐害行為の受益者は、債権者から詐害行為取消権を行使されている場合、当該債権者の有する被保全債権について、消滅時効を援用することができる。
4.債務者が時効の完成の事実を知らずに債務の承認をした場合、その後、債務者はその完成した消滅時効を援用することはできない。
・・・・・・

正解肢は２でしたが、今年合格できない人は何を研究しておくと良いか、それは肢１と４を付けた人は要注意なのです。

実は、肢１をつけている人が２より多いのが気になります。

それは過去問が十分に理解して覚えてないといえることだからです。

それを来年は克服しておきましょう。

この解き方としては、肢１と４を消去して、あとは２と３で比較をする。

それなら、知らなくてもこれまで身につけた知らない問題に対処する力があれば（予想問でチェックしてみてください）、解ける場合があります。

そのときに、時効の援用ができるとは、どういうものだったか、というと「援用するかどうかで、ものすごく影響する場合ならできる」ということでした。

それで、２と３をその視点で比較するといいでしょう。

そうすると、３はストレートに影響しそうですが、２はどうですか。

順位が上昇しなくても、その地位でも、満足することもできる場合はありますね。こんな感じが宅建レベルでは必要ということでしょう。

正確な判例を知らなくても、解けるんだという感じです。

そうすると、３をつけて、もう迷わないとするしかありません。

そのように判断した受講生もいました。すごいです。教えがいがあります。

もちろん、この問題ができなくても、合否には関係しないはずです。

でも、正解しているとうれしいですね。

予想問では、肢４はしっかり出しましたが、それ以外は今年、時効は「取得時効」中心に出していました。

また詳しい情報があればお知らせします。

では、また。

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今年の難問・権利関係問５“事務管理”の問題にアプローチ・・・。

権利で、正答率がわるい問題の一つであった、問５があります。

予想問で出題していたら、相当批判が出る問題ですが、本試験に出るとすごいとなります。

授業では、この事務管理はおそらく一言述べただけですから、そこから見事正解した人のアプローチを書いておきましょう。

まず、授業では、事務管理が万が一でたら（出てしまいました）、ほぼ委任とよく似たものとして、一番は妥当な結論をだしてみよう（民法はこれですからね）。

もちろん委任と違って、契約はない点を常に意識しておこう。事例としては、溺れている人をたすけるような場合の問題だ、と。

さて、これだけで、あの問題が解けた人の考えをみておきましょう。

・・・・・・
肢１、契約のある委任でさえ、報酬は原則とれないので、事務管理は取れないだろう。

しかし、これを答えにした人が一番多い。

もちろん、委任が出てくると報酬は取れないと判断できますが、それが出てこないと妥当なものかどうかで判断しますから（民法では一番重要ですね）、人を助けたのだから、取れてもいいだろうとなってしまいます（そういう人も多くいました）。

肢２、委任とか、業法の一般媒介での報告とかを思い出し、事務管理でも、認めてもよいだろうと判断できますね。

問題は、肢３と肢４、のどちらにするかだ。

肢４は、有益な費用だし、本人の利益（意思に反してないと言っているし）にもなっているし、全額認められてよいだろうといえるが、肢３はどうか。

委任では、そしてそれが無償でも、善管注意義務を負わされる。でも、これは契約があるからではないか。

※先生、「無償の愛」ですよね、といってくれました。愛している関係だから、タダでも最善を尽くすのですね。

でも、事務管理は、愛（？）はありません。もちろん、愛がなくても他人のことに係わるのですから、ちゃんとやらないといけませんが・・・。

しかし、問題文では（今年はこの問題文を絶えず意識しないと解けない問題がやたら多かったと気付きましたか）、緊急に修繕する場合といっています。状況を最大限、考慮しないといけません。これも民法では大切でした。

大型の台風が近づいています。善管注意義務、つまりものすごく注意をして直せというのは、チョットかわいそうではないでしょうか。

この善管注意義務のイメージができているでしょうか。それがものすごく大事ですね。

だから、肢３と４で、３の方をバツとしましたと。
・・・・・・

見事です。すごいです。

もちろん、この問題ができなくても、合否には関係しないはずです。

でも、正解しているとうれしいですね。

また詳しい情報があればお知らせします。

では、また。

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今年はビックリするほど得点できている人が多いですね・・・。

今年は、ビックすることばかりですが、何がびっくりかというと、本試験において普段とは違い突然変異している人が多いようです。

それはどういうことかというと、昨年までなら、日頃の模試では、２５点前後の人なら、うまくその後調整して、合格点ぎりぎりとなる人は多くいました。

それでも、それは大変なことです。最後の１か月、１週間、ものすごく頑張ったからです。

しかし、ですよ、今年は、そういう人が、４０点を超えている人が少なからずいます。ビックリです。

もちろん、予備校、学校に通っている人なら、欠席もせず、講師（あ、わたしですが）の冗談まで覚えようとする雰囲気がありました。

そういう点からすると、基本を大切にしたからで、本試験も素直な問題が多く出たことになります。

最後の時間は、基本的なことしかチェックできない（やれない）わけですから、それをもって受験した結果だからです。

あと、改正点が多く出たことも、直前学校では強調し丁寧に教えますし、あと、予想問の巻頭特集を読んでいればズバリ、ズバリできたことにもなります。

それをしないといけなかったですね、今年は。

今、科目の分析もしています。その結果も、なるべく早く来年のためにも、お伝えしますね。

また詳しい情報があればお知らせします。

では、また。

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今年は荒れる問題はありませんでした・・・。

今のところの分析です。

ここ２年、どちらにも正解肢が迷う問題が数問続いたのですが、今年はそれがありませんでした。

そういう意味で、まず法令は満点取れます。５問免除も５点取れます。

ということで、きちんと過去問を解いて理解してのぞめば、満点も取れた年でした。

宅建業法は、１９点はとれるでしょう。１問は、気がつかないと解けなかったかも知れません。

今年は、チョットしたキーワードで結論を出させる問題が多かったです。

そういう意味では、予想問の作問と似ていました。

予想問では、そんな引っかけはダメだといわれそうな点です。

しかし、取れるところは、多く取れたと思います。

また、個数問題が激減しました。それによっても２肢で比較しやすく、得点が取りやすい年でした。

権利も、事務管理が１問でましたが、それ以外はそれほど難しくはありません。

ですから、７点というより、１３点も取れる可能性はあるのです。そういう年でした。

権利が苦手な方も、高得点を取っています。

もちろん、人間ですから、ミスもあります。しかし、きちんとやってきた人は、それでも４０点以上取っている人が例年より多いです。

３６点、もしかしたら初の３７点も合格ラインはあり得ると思ってしまいます。

しかし、３７点、本当にあるのでしょうか。なるべく、合格率をあげてもいいので、３６点に止めてほしいと願っています。

これは、まだわかりませんので、発表まで待つしかありません。

また詳しい情報があればお知らせします。

では、また。

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