改正点“業法の解釈・運用の考え方”から・・・。

いよいよ10月です。ここからは試験まであっという間ですよ。

さて、業法の改正点は3つと言いましたが、

宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方からも出ることが多いので、もう一つ見ておきましょう。

それは、「専任の宅地建物取引士」の専任性についてです。

まず、「専任」とは、原則として、宅地建物取引業を営む事務所に常勤して、専ら宅地建物取引業に従事する状態をいう、としています。

常勤について、「宅地建物取引業者の通常の勤務時間を勤務することをいい、ＩＴの活用等により適切な業務ができる体制を確保した上で、宅地建物取引業者の事務所以外において通常の勤務時間を勤務する場合を含む、としました。

この時期ですから、疑義を生じさせないようにしたいからですね。

読んでいただけるだけで問題ないでしょう。

では、また。

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03直前予想“クーリング・オフ”への質問・・・。

R03年の直前模試　第2回　問38肢2についてです。

まず、クーリングオフができなくなる２つの場合が正確に覚えているかどうか、テキストを見ないでも言えるか確認してみてください。

①申込者又は買主が、申込みの撤回又は解除を行うことができる旨及びその方法を宅建業者からの書面で告げられた日から起算して“８日”を経過したとき

②買主が、宅地又は建物の「引渡し」を受け、かつ、「代金の全額の支払い」をしたとき

の２つですね。

まず、この問題に限らず、①の方を検討しますが、実は問題文では書面で通知してているかどうか不明ですから、場合分けをするとよいでしょう（解説の+α参照）。

仮に、書面でしたとしても、８日を経過するまでの間に②の方が満たされればもはやクーリングオフができなくなりますね。

では、②ですが、ここは問題文はひっかけを狙っていますが、お気付きでしょうか。

②の要件ですが、物件の引渡しが終わったときとなっているはずですが、本問題文はそうでなく登記を受けたときになっています。つまり、まだ引き渡されていない場合も考えられますから、登記を受けたとしても、まだクーリングオフができることがありえますね。

それでこの肢は誤りとなります。

※要は、②の要件とは、売買契約の重要な２つの債務（双務）の履行が全部終了したら、それは売主の物の引渡しと買主の代金全額の支払いが終われば、もうクーリング・オフでの解除はさせないということです。
ここでは、登記は関係ないのです。そのひっかけを狙った問題となります。

「引渡」と「登記」という言葉に気をつけて読んでみてください。

この2つは、これ以外でも、たとえば「手付金等の保全措置」でも重要ですね。

では、また。

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03予想論点“集団規定”はこれだ・・・。

R03年の試験での改正点は、法令上の制限は2点ありましたが、これ以前での改正点もまだ未出題ならチェックしておきましょう。

その一つは、集団規定にあります。
それは、道路規制のところです。

まず、原則をチェックします。
・・・・・・
建築物の敷地は、道路（自動車専用道路等を除く。）に２ｍ以上接しなければならない（43条１項）。これを「接道義務」という。
・・・・・・

次は例外で、特に今年出そうな箇所です。

・・・・・・
道路に該当しない幅員４ｍ以上の（ア）農道等の公共の用に供する道
又は（イ）位置指定道路の基準に適合する道の道に、２ｍ以上接する延べ面積200㎡以内の戸建て住宅の敷地で、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めるもの

は、接道義務を適用しない（同条２項）。
・・・・・・・
まず、ポイントを押えます。
①道路ではなく、単に道であること
②許可ではなく認めるもの（認定）
　※許可のときには建築審査会の同意の手続きが必要だからそのひっかけ
③要件の数字は、４、2、２（00）であること
④戸建てであること
　※共同住宅というひっかけがある

以上、覚えましたか。

私の授業では、ここは必ず今年出る（？）と力説していますよ。
予想問では、第2回問19肢3でも出題していますので、もう一度チェックしてみましょう。

さあ、ここまでやるともうほぼ完璧です。
いつでも、本試験を受けたくなるはずです。

では、また。

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R03 税法における改正点はこれだ・・・。

R03年の試験での改正点は、税法についてはなんといってもほぼ１点につきます。

特に、国税ですね。一部面積要件が５０㎡以上から、４０㎡になったことです。

（１）直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の贈与税の非課税

　これは所得制限があるのですが、1,000万円以下の場合には、４０㎡以上５０㎡未満でも適用可能となりました

　※増改築の場合も同様です。

（２）住宅取得等資金の贈与を受けた場合の相続時精算課税の特例

　４０㎡以上となりました。

　※もっと、重要な知識は、上限が（１）と異なりないということ、所得制限はないということです。

以上の点は、予想問では、第２回問２４に出題しています。出そうです。

　（３）その他
　
　住宅ローン控除では、一定の場合、所得金額1,000万円以下の者について４０㎡以上５０㎡未満でも適用可能となりました。あと、コロナ下の影響の上で、入居制限が緩和されています。

　少し細かいので、出題されにくいとは思います。しかもこの制度自体しばらくは出ていません。

さあ、ここまでやるともうほぼ完璧です。
いつでも、本試験を受けたくなるはずです。

その前に、うかる直前模試を必ず解いてみてください。
50問を時間を計って解くなど、本試験同様の練習をしてください。

では、また。

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R03 法令上の制限における改正点はこれだ・・・。

R03年の試験での改正点は、法令上の制限は2点あります。

ただし、メイン論点ではないように思います。
でも、チェックはしておきましょう。

その１　
都市計画法で、「市町村は、都市計画を決定しようとするときは、あらかじめ知事に協議しなければならない」となりました。

※何が、変化したかというと、これまでは町村では同意まで必要だったのが、それが不要になった、ということです。なかなか同意までは迅速にできないからです。

その２　
地区計画区域内の農地での行為制限が認められました。

地区計画の行為制限は、通常は「市町村長の（事前）届出」ですが、農地の場合には、市町村長の許可となっています。

※これは農地を守るためですが、他にも田園住居地域内の農地も、生産緑地地区内の行為制限も、同じ市町村長の許可となっていましたね。
農地として同じで覚えておきましょう。

さあ、ここまでやるともう本試験を受けたくなりますね。
その前に、うかる直前模試を解いてみてください。
50問を時間を計って解くのも練習になります。

では、また。

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