一棟マンションってどうよ

わたしは不動産投資をしている。
そのすべてが区分所有のマンションだ。

その世界にいると、ときどき一棟マンションの話も見ることがある。
額がシャレにならない区分所有のマンション投資と比べても額が１０倍くらい違うためおいそれと手は出せないものの、それでも興味がなくはない。

では。
一棟マンションのアドバンテージは何か？

銀行融資をひっぱりやすいというのがあるらしい。
これは手を出したことがないからホントかどうかは不明。

全て自己管理になるため、管理費や修繕積立金としてのキャッシュアウトが直ちには発生しない。
これがどれくらい良いのかどうかは現時点のわたしではよくわかっていない。

建て替えや増改築が容易。
だが街中のほとんどの建物は高さ制限や建ぺい率を限界まで使い切っているものがほとんどで、実際問題としては建て替えによるグレードアップとコストのバランスがとれないものが多く、したがって差し迫った建て替え需要があるのでないかぎりあまりメリットにならん気がする。

では一棟マンションはダメなのか？

すべては値段次第だ。
・・・ということでちょっくら見てみた。
一棟１億円だったとして頭金５００万円で買うのが用意できる限度として、上限はそれくらいを想定してwebをうろついてみた。



結果。
ないなこれは。

理由を説明しよう。

売りに出されている一棟マンションの大多数は風呂トイレがくっついた３点ユニットの２０平米もない大変狭いワンルームのようである。
バブルのころに好んで建てられた仕様だ。
または、店舗としてはちょっと立地の悪いところに建てられた１階が店舗の物件。

わたしはこういうのには手を出さない。
だから買わない。

なぜか？

ちょっと立地の悪い店舗物件。
店舗物件はマンション以上に立地が命であり、道１本入っただけで雲泥の差がある。
定年退職したわたしの親ですらネット通販を使いこなす時代であり、もはや店舗は長期にわたり勝ち組と負け組の両極端に分かれるのは目に見えている。
ひっきりなしに人がうろうろしているような好立地でないかぎり店舗物件は生き残れない。

風呂トイレがくっついた３点ユニットの２０平米もない大変狭いワンルーム。
こういう物件は最近は賃貸需要のトレンドから外れかかっている。
もはやあまり人が好んで住む仕様ではないということだ。

だからそういう区分所有のワンルームはここ１０年くらいは新築されていないし、バブル期のそういう物件はかなりの高利回りで（かなり格安で）売りに出されている。
その値段と比べてなお割安なのかというと・・・そうとは思えなかった。

なおかつ。
そういう物件に好んで入居する人というのは、そういう物件しか借りられる経済的体力がない人であり、わたしはそういう人と取引してトラブルに巻き込まれるのを敬遠しているからこそ、高利回りの魅力に逆らってそういう物件を買っていないのだ。

どうも一棟マンションを買って成功している人たちは、空室対策にいかに工夫したかという点を成功体験として雄弁に語っている。
それもそのはず、今にして思えばそういう物件はそういうものだからだということに気がついた次第である。

わたしはもっと人が住みたいと思えるような物件に投資していきたい。
これではある程度利回りが低下するデメリットは否めないが、自分があらぬトラブルに巻き込まれるのを回避するという点においては、この作戦は大変有用に機能する。