東京都への人口流入
2014年に東京都への転入者数を道府県別に見た場合、神奈川・千葉・埼玉の隣接県からが多いが、北海道からの転入者数も多い。北海道からは仕事によって東京転勤になった者が多いが、それ以外に東京に住む息子・娘を頼って上京した老親も少なくない。
隣接県からの転入者は転勤による者と、東京の勤務先に近い住居へ引っ越した者も多い。特に、一戸建ての遠距離通勤から、都心のマンションへの転居が多い。
郊外の団地住まいの労働者が定年を迎えた。若い労働者は勤務先に近い都心のマンション生活を始める。郊外の人口が減り、都心の人口が増加する。
都心に高層マンションが林立する前は、郊外の一戸建てを買い求めて住むことが普通であった。都心にマンションが増加したのは、バブル経済（1986～1991年）による土地の買い占めが進んだ結果であった。利用目的の定まらない遊休地に、大型マンションの建設が進んだのである。
郊外の一戸建て住宅から片道1時間以をかけて通勤していたサラリーマンにとって、一戸建てと同価格の都心マンションは魅力的であった。バブル経済の終わった1990年代には都心の人口が増加した。
バブル経済までは郊外の住宅団地で人口が増加した。1990年代にはその団地住民が定年を迎えた。娘・息子の世代は都心のマンションで生活を始めた。その結果、1990年までは郊外の人口が増加し、その後は一転して減少した。
マンション（共同住宅）の大規模化・高層化が本格的に始まったのは1990年代、つまり平成の時代からである。
建設してから30年も経過すると、マンションのエレベーター・配管・外壁などの手入れをしなくてはならない。500戸入居の40階高層マンションでは、数10億円の改修費用になるので、事前に管理費とは別に改修・修繕費用を積み立てておくものだが、積み立てがうまくいかず、マンションの傷みの問題が表面化するケースが目立つようになった。都心のマンションのスラム化がささやかれ、老朽マンション住民の次の住居をさがすのか、あるいは老朽マンションを終の棲家にするのかが問題になってきた。
カネのある者は、古くなったマンションを売り払い、次の新築マンションに移る。空いた中古マンションにはカネのない者が入居し、マンションの改修・修繕を困難にする。空室の転売の目立つマンションは荒廃する。
大型高層マンションは土地の有効利用と通勤難解消にはなった。しかし、それは30年間程度の一時的な合理性である。30年後、マンション居住者の高齢化と建物の老朽化にどのように対処するのか、今、始まったばかりの難問である。
東京都の人口増減
東京都の人口は常に増加していたのではない。石油危機（1973年）後の不景気の時には東京都の人口は減少した。都会の仕事が減り、地方からの転入者が減ったためである。
また、1989年に消費税が導入されてバブル経済がしぼみかけた時にも失業問題が深刻になり、その後の就職氷河期と合わせて、地方からの転入者が減り、東京都の人口が減少した。
東京都の人口が急増したのは、1960年代の高度経済成長期である。2000年代にも転入人口が増加したが、これは団塊の世代の定年退職と、就職氷河期の人員不足を補うため、東京における就職間口が急拡大したためである。
景気が良ければ流入人口が増加し、景気が悪くなれば流入人口は減少する。
高齢化が進む
東京都の人口は生産年齢の減少と、老年人口の減少が進む。老年人口の割合は市町村部で高くなり、次第に23区で高くなる。都心の高齢化の進行により、大都市都心としての活性化が失われてしまい、高齢者の市町村部への移住促進政策が展開するかもしれない。
東京が高齢化にどのように対処するかは、地方都市の先例から学ぶことは不可能である。老年人口の多さ、高齢者間の大きな所得格差は、地方都市では見ることができないからである。東京の高齢化をいかに乗り越えるかは、先例のない試行錯誤の政策になるであろう。
都心の人口減少対策
日本全体の人口減少の中、都心でも人口が減る。地下鉄・電車・バスの運転本数が減る、都心の商店街で日用品・食料品を買えなくなる、学校が減って子どもの通学先が遠くなる、マンション居住者が減って管理維持が困難になる、外国人の土地・建物の不法占拠が増える、事務所の統廃合が進んで勤務先が遠くて不便になる。などの現象が起こるであろう。
高齢化と人口の減少に対処するため、都心のオフィスビル・高層マンションを削り、生活感覚のある都心に戻すことが必要である。
都心に田畑を作る、一戸建て木造2階建て住宅を建設する、ホタルや蝶の飛び交う都心を取り戻すことが、最大の目標となるであろう。
しかし、当面問題になるのは、高層マンションや都心の道路網をいかに取り壊すのか、建設する時以上の利害関係が対立することであろう。そしてそれが、都心のさらなる荒廃を引き起こすことになろう。今から都心の高層化ではなく、平面化計画を進めておかなくてはならない。30年後には都心のスラムが大問題になる。
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