家賃滞納トラブルの対処法 ②

賃貸契約解除の要件

滞納者には、まず賃貸契約を解除することが必要です。
そのためには、解除するための正しい要件を把握し、それにむけて手続きを進めること。
第一のゴール（訴訟に向けての要件）をみすえた無駄のない動きが、滞納者にもつたわります。


要件　１．　３ヶ月以上の滞納
　　　２．　支払いのチャンス（内容証明到着後５から７日）を与え→不払いの場合　解除
　　　３．　信頼関係の破壊

督促　内容証明が帰ってきた場合　　　　
　　　　　１．会話や督促の日時、そのときの賃借人の対応をメモする。
　　　　　２．第２段として、書留を送る
　　　　　　　相手は書きとめの知らせがわかるので相手に到着したとする判例。
　　　　　３．場合によって、公示送達（裁判所に公示）

　　　
　　　不払い賃料の１部を返済してきたら
　　　　　１．全額でないと賃貸借契約は解除になる
　　　　　２．持参の受け取りは受け取る領収書に、解除になることに変わりないと明記


「内容証明が返却された後の処理と、中途半端な入金に対しての対応」を正確にしないと、単に時間の浪費になってしまうので、毅然と粛々と行いましょう。


（続きは・・　３．明け渡し　４．即決和解　５．小額訴訟　６．支払い督促　７．調停申立　８．占有移転禁止仮処分の申立　９．明渡し訴訟　１０．強制執行　１１．費用　・・など）


関連記事は右のカレンダーの下の　カテゴリ” 家賃回収　”から

賃貸の困った！募集です。

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新築賃貸マンション・沼袋徒歩１分

管理代行をさせていただく、中野区の西武新宿線「沼袋」駅徒歩１分のワンルームマンションがいよいよ完成します。

以前、紹介したマンションと同じ工務店の施工です。（写真→２月１７日クリック　ででます。）

風呂・トイレ・洗面・洗濯機置き場すべて別で、窓もそれぞれついています。居室部分がその分小さくなりますが、実際の生活そのほうが、快適にすごせるはずです。

問い合わせも住空間にこだわりのある女性からの反響が多く、そのことを支持しています。

賃貸マンションは、分譲マンションの’売るための間取り’という束縛がない分、住空間の快適を純粋に追求できます。


”エキサイト・ビジネスブログ”で紹介されています。
下または、ブックマーク・クリックでみてください。

エキサイト　ビジネスブログ

賃料の査定書作成しました。

お付き合いしている建築事務所の担当のかたから、荻窪の賃貸査定の依頼があり調査報告を作成しました。

今回は更地にワンルームマンションを建築する計画のための賃料相場の調査です。

事務所から近くでも、遠くでも調査の段取りは同じです。

近隣類似の賃貸情報を集める→現地確認→類似物件比較→近隣不動産屋でヒアリング→も一度現地→入居者をイメージ→報告に使う写真をとる・・・・現場での動きです。

情報はレインズやアットホームなど。類似物件のチョイスが肝。

一番近隣相場が浮き彫り（イメージ化）するのが、近隣不動産業者への聞き取りです。皆さん親切におしえてくれます。感謝。　同業者なので余計な事もいわずに、聞かれずに、ズバッと教えていただきます。　　

どんどん詳しくなる過程が楽しい作業です。

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・不動産グッズ・・・不動産商売道具の紹介

・マンション買取・・・マンション・ビル・アパートの購入の参考に！

・管理代行・・・アパート管理の業務

・家賃回収・・・滞納家賃回収や防止方法など

・日常報告・・・ブログらしく日常をご報告　

・独立支援・・・不動産で独立予定の方の参考になればと。コメントください！

・建物探訪・・・建物を見るのは楽しいですね。探訪です。

たてもの探訪・住みたいなー 梅の里

この見事な犬走りのある和風住宅は、三国志や宮本武蔵で有名な文豪　吉川栄治さんが生前すんでいた家です。（庭つき一戸建て土地２０００坪！）

今日、東京都青梅市の梅の里として有名な吉野梅郷へいってきました。

まだ、梅は３分咲きでしたが、見事な住宅と庭園でした。

ワンルームマンションの選択

投資でワンルームマンションを買取る場合、何を一番重視しますか？

利回り・建築年数・グレード・駅からの距離（利便性）・階数・入居者の内容・管理・総額（価格）・・・・建物のこと、毎月の収益のこと、将来の転売のこと、いろいろチェックするなかで、何を重視するかで、「いい物件」が違ってきます。

建物が古くても、利回り１５％なら７年もすれば、購入代金は回収できます。極端な話、８年後に半額でしか売却できなくても売った分丸々もうけになります。８年後に倒壊しても、損しない。(運営にかんし、維持費・税金等諸経費は別途かかります。理屈を単純にしています。）

でも排水が時々詰まる物件だとしたら・・もし、水道工事屋さんが購入するなら、予想できるので（自分で修理できる）リスクにならない。格安で買える。その人にとっては「いい物件」になるかも？

法律家なら、違約の転貸をしている不良店子の追い出し（訴訟の必要が出てきても）などは、あまりリスクならないかも？

そんな問題なんて一切かんべん、駅前・新築・利回り５％でも年金代わりに＝安心を買う。これも”あり”です。

自分にとっての「いい物件」探しましょう！

アットホームの不動産情報（紙）

アットホームの２か月分の束（カウンターの下）の写真です。

毎月回収にきますが、ビニール紐で結びわすれてると、回収の人に「あっ、今度でいいです。」　で、すぐたまってしまいます。
不動産業者が情報掲載をアットホームへ依頼します。
１枚　１万５千円以上しますのでこの束分の、総額の掲載料はすごい！

インターネットの情報がこれだけ浸透していても、紙情報は貴重です。
週２回の配達。一枚のB4の紙に物件情報が要領よく表示されすぐにお客様へ紹介できます。

不動産業者が同業者だけに、売却の依頼（仲介依頼）をする場合は、アットホームの紙情報がたより。配布地域も細かく指定できます。

電子情報は届け先を選びにくい。

電子情報と紙情報それぞれ大切な情報です。

入居者の審査とは

賃貸住宅（アパート・マンション）で入居希望者の審査をすることで、入居後の家賃滞納や無断転貸などのトラブルを回避します。

審査は無用な賃貸トラブルを未然に防止するために、とても大切な事項です。
しかし、名前の知れた大学や会社でなければ、とか保証人の所得の高い人とか、ハードルをあげると、アパートなどは入居希望者をかなり断ることになります。

条件の悪いアパートほど、審査を通すか否か？ビミョーな判断が必要になってきます。
そのときの判断はやはり人です。

”うそをつかない”人かどうか？

いつも同じ書式・同じ段取りで入居審査をやるようにこころがけています。
自分が同じ手順を踏んでいると、相手の反応がいつもと違うときがあります。

それにより、相手のうそがわかります。

あれ・・と感じたときに、躊躇なくそのことを聞きその場で確認することも大切にしています。

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不動産検索サイトはどこがいいか？

物件検索サイトはどこがいいか？
捜しやすくて、情報が新しく、信用があり、写真や間取りが詳しく掲載されているもサイト。

不動産業者が仲介物件を検索サイトへ登録する場合、月１０物件の登録まで月2万円など、件数により金額が決まっているものと、登録件数ほぼ無制限（月2.5万円前後）の２種類があります。

最寄駅で検索すると、同じ不動産会社の物件が３０も４０も出てくるサイトは登録無制限のものがおおく、登録専門の担当者が１日中物件登録をしまくっています。

（業者間情報のなかで、ネット掲載フリーの物件がありますので、それを登録して、検索ヒット率をあげる戦略です。）

専任媒介の依頼をうけると登録義務のあるレインズの情報は、期限切れや、ジャンクな情報もなく信頼できます。

その登録と、連動しているのが、不動産ジャパン・アットホーム・ホームズなどで一件５００円ほどで登録できるようになってます。　おすすめです。

スクリプト照明のマンション

弊社管理のこのマンションは、オーナーさんのこだわりで、居室に蛍光灯を一切使いませんでした。

スクリプトライトを９個レールで移動できる状態でセットしました。

入居者からとてもよろこばれています。蛍光灯より陰影が出来、色も鮮やか。お肌もきれいに見えるとの言葉をいただいてます。

夜間窓から漏れる光の色も統一され、高級感を演出しています。

不動産賃貸ビジネス・・bestbook

三好勉の不動産賃貸ビジネス...

この本は、私が読んだ不動産本のなかで、ベストワンのおすすめ本です。

福岡で創業５０年以上の三好不動産社長の経験に基づいた、骨太で具体的な内容もりだくさん。
独立コンサル本とは異なる迫力ある示唆に富んだ本は、読むたびに仕事の力になっています。

地場業者が安定発展してゆく方法、問題の対処と考え方など、出版から７年たちますが、新鮮で現場でとても参考になります。

マンション買取・一戸建て業者・売買仲介など、賃貸業務を専業にしていない方も必見！

将来の独立をかんがえているかたに、特にお勧めしたい本です！

目次
いまなぜ賃貸管理業なのか(バブル崩壊後の不動産市場と地場業者の現状
地場業者に課せられた課題)
賃貸管理業をどう確立していくか(賃貸管理業の発展過程
家主さんに喜ばれる管理
シェア競争の現状)
管理実務の注意点(契約前の注意点
契約時の注意点)
脱仲介への展開(脱仲介とはなにか
財産ドックとはどんな業務か)

定価１７４８円（現在新刊は入手しにくいようです。新古本がアマゾンではいります。）
三好勉の不動産賃貸ビジネス...


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定期購読誌・・・独立や経営に絞った専門雑誌です。1年間、毎月届くことの効用は大きい！専門誌の定期購読はビジネスの力になります！ 「アントレ」　　「経営戦略者者」　　「ベンチャーリンク」

広角レンズ ７８０円

デジタルカメラは、物件写真を撮るために常にかばんに入れてもちあるきます。

室内の写真を撮るのにデジカメの３５mmでは、様子が伝えにくく苦労しています。

デジカメの広角はとてもすくない。先日、カメラ屋さんでレンズに貼り付ける携帯電話用のレンズを買ってきました。←写真。

魚眼レンズみたいで、いまひとつでした。
（遊びレンズなのでしょうがない・・７８０円）


ネットで物件写真を紹介するので、よい口角レンズを捜し中です。