家賃滞納トラブルの対処法 ③

明渡しと占有

賃借人との話し合いの場合
　1.未払い賃料の支払方法
　2.明渡しの時期（1～3ヶ月程度）
　3.現状回復について

連帯保証人の保証意思に問題がある場合は、未払い賃料の回収よりも、明渡し時期を明確にし、早期明渡しを主とする。

合意書の作成
　作成時点で賃貸借契約を合意解除し、明渡し期限まで明渡しを猶予する形をとる。
　
注意点として、明け渡しなどの実力行使（鍵の交換・部屋への立ち入り・荷物の搬出、処分）をすると・・器物損害罪　住宅侵入罪　窃盗罪　損害賠償義務などのペナルティーが発生する。オーナーの実力行使は事情によらず、ほぼ１００％不可です。

かってに処分や立ち入りをすることは、オーナーにとって、かなりまずい（不備のある）段取りといえます。契約書や合意書に実力行使をする旨を記入してあっても無効です。上記のように、賃貸借契約を合意解除してさえも不可です。なぜなら占有権が生きているからです。

ポイント：賃借権がなくとも占有権はある。

対策：合意の時点で占有権を賃貸人に移せばよい。
　　　文書をとりかわし、鍵の返還。荷物はそのままでもOK。

次回、いよいよ法的手続きです。


（続きは・・・　４．即決和解　５．小額訴訟　６．支払い督促　７．調停申立　８．占有移転禁止仮処分の申立　９．明渡し訴訟　１０．強制執行　１１．費用　・・など）


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