中野区の不動産売買・管理など

東京都中野区は新宿の大手不動産会社（高層ビル等に事務所）と、杉並・三鷹地区の不動産仲介会社（土・日は住宅チラシどっさり　会社）のあいだにはさまれ、日々いい競争を中野区でしています。

・・・っていうかー 押されています。

地元のアパート管理や事業用マンションなどの売買不動産会社の少ない地区です。

駅前の賃貸付け斡旋業者がほとんどです。この業界も高年齢化がすすんでおり勢いのある新興の新宿不動産からの営業に押されています。

たてに長い中野区の地形にも関係するかもしれません。東西に走る中央線の駅は中野と東中野の２駅しかありません。

先日、中野区の税理士も同じようなことをいっていました。

新築マンションの紹介などは、お役に立ちにくいですが、中野区のアパート管理や、ワンルームマンション買取、事業用マンション・ビルの購入などは、ぜひ地元業者にお任せいただきたいです。


中野区のワンルームやビル・アパート管理と物件紹介でしたらまずもって、お役にたちます！たたせます！

中野区の不動産は地元中野区で！（タバコは地元で買いましょう・・と、にてますね。）

当社お問い合わせ・・・ホームページは

中野区は新中野の本郷エステート　電話03-5340-2631　まで！

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アパート賃貸契約書の統一を！

アパート大家さんは、お部屋が空くたびに賃貸を不動産会社へ依頼しますが、数社に頼んでいると、部屋によって契約書がばらばらになります。（あっせんした会社の契約書を使うため）
　
部屋により更新料や退出予告の期限などが異なり入居管理も統一できずに場当たり的になってしまいます。

ぜひ、大家さんのアパートオリジナルの契約書で契約締結を申しいれてください。管理が一元化され大家さん主体で運用できます。

契約書一式の定型書式が理想ですが、難しければ、入居時の必要書類（特に連帯保証人書類）だけでも大家さんが指定してください。印鑑証明や家族全員の記載住民票.免許証.保険証の写しの提出は必須です。

通常すぐそろう、このような書類を用意できない入居者はかなりの確立で問題をおこします。そして、すべての書類が整うまで契約は成立しないと明記しておくとよいでしょう。

その他、退出時の取り決め（クリーニング等入居者負担特約など）やアパートオリジナルの使用規約も有効です。

弊社オリジナル賃貸版：「入居にあたっての必要書類」　差し上げます。

本郷エステートまで

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不動産書式も進化中！「売買仲介編」

売買契約書式はあいまいな表記が大きな事故につながるので、慎重な検証が必要です。契約後に建物が壊れたときの負担はどちらがするかとかの、万一のときの取り決めが重要です。

通常の売買であれば定型書式でOKですが、先行入居や決済遅延の可能性がある場合などイレギュラーな内容がある場合こそ、一分の隙もない契約文面（特約など）の作成が必要とされます。

万が一・建物こわれたら・入居者が蒸発したら・第三者の占有がでてきたら。ローン会社がつぶれたら→（ここまでは考えないです）。

いろいろな最悪な想定を思いめぐらせ作成します。朝起きがけに思いつく想定もあり、夢でも考えてたのか・・とげんなりするときもあります。が、契約がばっちりすすめば、気分は最高です!


ワンルームマンションなどの賃貸付物件のための、確認書で入居者の状態を売主に告知してもらい、書面に残しましょう。割と口頭ですましてしまうケースもあるようですが、不良店子の物件をつかんでしまうと後が大変です。

オーナーチェンジ用の告知書（オリジナル版）を差し上げます。本郷エステートまでメールかお電話で

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不動産書式も進化中！「賃貸編」Ⅰ

不動産グッズをいろいろ紹介していますが、不動産書式も業務上とても大切なグッズです。

契約書・賃貸管理に関する書式・督促書など改良を重ねオリジナルな使いやすい書類に日々進化中です。

一時期賃貸清算書は、すべてエクセルで打ち込んでいましたが、業務の効率を考え一部（数字）手書きに戻したものもあります。
また、賃貸住宅紛争防止条例の制定により賃貸契約時の書類が追加になったり、法解釈の変更により訂正する文面などもあり、常にチェックと改定をかさねる必要があります。

「賃貸契約特約付」のポイント　
１．遅延損害金を一日００円と明記　２．請求手数料１ヶ月００００円

「督促書」のポイント　
１．とにかくシンプルに請求内容・金額を明示　２．２回目から紙はピンク

「入居清算書・必要書類確認書」のポイント　
１．書類が１つでもそろわなければ契約は成立しない。　２．必要書類と契約までの段取り（契約期限・場所・契約日予約の期限）等すべてA４の紙１枚でわかるよう明記　

主な賃貸用書式でのポイントです。（ポイントだけでは、ノウハウは伝わらないですが・・）このようなオリジナル書式はうちのお宝です。
簡単なことのようですが、完成までに試行錯誤がありました。この書式でトラブルや手違いを未然に防ぎます。　

書式お見せいたします。メールかお電話で本郷エステートまで

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不動産投資用「売りマンション」渋谷で９％！

不動産投資用「売りマンション」が売主の代理で弊社が販売いたします。

青山通り沿いで、こどもの城のならび、立地の良いおすすめ物件です。
渋谷から徒歩７分。銀座線の表参道駅徒歩７分。

10階建ての７階部分で４０㎡角部屋。賃料２４．１５万円/月の高収益、利回り９．６％は希少です。
建物の管理状態も良く、タイル張り（光沢のあるシルバー）で青山通りにマッチしています。

価格は3000万円です。住居タイプにも転用可能ですが、立地から事務所の需要が多いです。今地価の上昇で注目されている青山・表参道までもあるいてすぐです。

JR渋谷もつかえるのが、事業用物件としては大変強いところです。この地区の２４６号沿いの個人が取得できる物件は希少だとおもいます。

１階左右は店舗です。

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記事の見だしはこちらから・

家賃滞納トラブルの対処法 ③

明渡しと占有

賃借人との話し合いの場合
　1.未払い賃料の支払方法
　2.明渡しの時期（1～3ヶ月程度）
　3.現状回復について

連帯保証人の保証意思に問題がある場合は、未払い賃料の回収よりも、明渡し時期を明確にし、早期明渡しを主とする。

合意書の作成
　作成時点で賃貸借契約を合意解除し、明渡し期限まで明渡しを猶予する形をとる。
　
注意点として、明け渡しなどの実力行使（鍵の交換・部屋への立ち入り・荷物の搬出、処分）をすると・・器物損害罪　住宅侵入罪　窃盗罪　損害賠償義務などのペナルティーが発生する。オーナーの実力行使は事情によらず、ほぼ１００％不可です。

かってに処分や立ち入りをすることは、オーナーにとって、かなりまずい（不備のある）段取りといえます。契約書や合意書に実力行使をする旨を記入してあっても無効です。上記のように、賃貸借契約を合意解除してさえも不可です。なぜなら占有権が生きているからです。

ポイント：賃借権がなくとも占有権はある。

対策：合意の時点で占有権を賃貸人に移せばよい。
　　　文書をとりかわし、鍵の返還。荷物はそのままでもOK。

次回、いよいよ法的手続きです。


（続きは・・・　４．即決和解　５．小額訴訟　６．支払い督促　７．調停申立　８．占有移転禁止仮処分の申立　９．明渡し訴訟　１０．強制執行　１１．費用　・・など）


関連記事は右のカレンダーの下の　カテゴリ” 家賃回収　”から→

賃貸の困った！見てください。

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賃貸で困った！対応策をお伝えします。

賃貸アパート・マンションなどの運営ではいろいろな問題が発生します。
貸主も借りる方も対応に困る問題もあります。

「賃貸で困った」をここで募集します。下のコメントにいれてください！　

対処方法や手配の仕方、現場からの経験に基づいた即効性のある具体的な解決策を（なるべく・せいいっぱい）、ご提案いたします。

下↓のコメントをクリックして、賃貸お困り事　お書きください。

（URLなど、いれなくてもコメントは、はいります。同欄にてご返答させていただきます。）

参考：ブログ内の　家賃回収の記事

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中野通りの桜まつり（第１９回）はもうすぐ！

今年もお花見の時期になりました。中野区の背骨といえる”中野通り”のさくら並木は花見スポットで有名！
中野駅北口（中野サンプラザ）から早稲田通りにぶつかるまで（哲学堂公園まで）のさくら並木は枝振りがよくおすすめです。ちょうちんも飾られあとは開花を待つばかりです。

新井薬師公園の桜まつりが４月１日・２日・３日行われます。（写真）くわしくは、新井地域センターへ（中野区役所に電話すると回してくれます。）

中野区は隣り高円寺や阿佐ヶ谷の阿波踊りのようなパレードがないので、お花見がメインイベントです。　　メイン会場：新井薬師公園　

右のcategory（カテゴリー）をクリックしてください。その関連記事がでてきます。→

本郷エステート

銀座売りビル　不動産ジャパン


3月27日　まだ開花してませんが、枝がうっすら赤みをおびています。


4月3日（日）　２分咲き・新井薬師公園や哲学堂公園ではお花見していますが、少し早い感じです。

平成17年4月8日（金）満開です！今週末はお花見いきましょう！
さくらまつりは今年は一週間早かったようです。
ちょうちんははずしてしまいましたが、中野通りはさくら色です。

不動産融資のノンリコースローン：感想

全日本不動産保証協会の中野・杉並支部の勉強会で、３年前にノンリコースローンについて、証券会社の方の講義を、聴きました。
そのときの融資単位は１００億前後・２０億ぐらいの案件もちらほら、ぐらいのかなり高額な融資単位の話でした。

先日の日経新聞の広告に大手不動産会社が、ビルの販売とセットにノンリコースローンを大きく宣伝していました。アパートも融資できるものもあるようでだいぶ身近になってきたようです。

ノンリコースは非訴求融資で、何かあって返済ができなくともその不動産を銀行に渡せば、それで残っているローンはチャラになる→イコール　「借主にとって、リスクがない融資です。」とのことのようです。

内容を見てみると　１．融資は物件の５０％ぐらいまで。
　　　　　　　　　　２・金利は３．５から４％以上。
　　　　　　　　　　３・融資期間はなんと５年！（更新できるようですが・・・）

価格の半分も自己資金だして買って、５年単位で銀行に様子みられて、SPCの設立費用や、融資手数料１％もとられて、借主のメリットがどこにあるのでしょうか。


「本当にリスクないのは銀行ですから！残念！」　
　　　　　　　　　しかも、うちの会社では扱えません「切腹！」

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質問！ブログの不動産記事は広告？

不動産広告には宅建業法の規制がありますが、ブログの日常報告と媒介広告の線引きはどこにあるのでしょうか？

広告の場合は

□　掲示する項目や表示方法で禁止されていること
（価格を線で消して値下げした価格を表示する二重価格・再建築不可の場合の明示・建築確認前の建売広告）

□　紹介の時につかってはいけない言葉（速報・格安・掘り出し物）

などいろいろな制限があります。
ユーザーをあおらずに、正確性な情報を伝えるために必要なルールです。

ブログの場合、あつかいに悩むことがあります。記事が広告のような日常報告のような・・・

物件調査ですごくいい投資マンションをみつけて、写真やその様子を記事にしていいのか？
よその不動産会社の媒介物件の場合、物件写真は日記であればいいのか？

どういったことを注意したらいいのでしょうか？今の課題です。　



17.3.26 追加：国土交通省のホームページに参考文献がありました。
「不動産流通業のおける個人情報保護法の適用の考え方」

ワンルームマンションの利回りとは

ワンルームマンションを探す場合に、利回りを重視しすぎると、物件探しの選択肢を狭めてしまいます。

リートに組み入れるためのビル・マンションの購入や、短期転売の買取専門会社の場合は利回りの０．数％（ゼロコンマ）の差で事業計画（集まる資金）が大きく違いますので最重要項目です。
しのぎを削る世界です。


しかし、一般的な目的の場合。資金は、預金口座にある自己資金、その有効活用です。
はやりの不動産ファンドの企画会社のような買い方を真似る必要はないとおもっています。

株でもデイトレードと長期保有で判断基準は大きくちがいます。
　　　　長期保有のすすめ→さわかみ投信

まして、不動産は長期運用の王様です！

現時点での利回り１・２％の差は賃借人の入居時期や募集方法でかわるもの。
１０年２０年の長期運用の視点が大切だと思います。

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レターオープナー 1800円

会社の粗品です。

まとめて140個つくったので、本郷エステートの名前を入れてもらいました。

電動できれいに手紙が開封できるので、デスクにひとつ置いておくと邪魔にもならず好評です。

レターオープナーを差し上げたトヨタカローラの人が、営業からかえってくると自分のデスクに、手紙を空けた切れ端がいっぱいおちているんですよー。自分が居ないときにみんなつかっています。間違いない！って・・ゆーてました。


他の不動産グッズこのブログ内でご紹介。　　プラスのレターオープナー

検索ワードの発表です！

このブログに検索で見に来てくれている方の検索キーワードのランキングです。（３月１５日分）

第１位　不動産　チラシ　 記事・クリック
　
　２位　鍵番人
　３位　家賃滞納
　４位　占有移転禁止仮処分
　５位　不動産 賃貸の仕事
　５位　ブログで作成　ホームページ
　７位　マンション買取
　７位　不動産業　起業
　７位　コピー機の修理

鍵番人と家賃滞納が常にトップグループで、ピーポ君やA型看板も人気ありです。


独立支援や、不動産管理などは、日常の業務段取りや問題の処理方法を、なるべく具体的にお伝えしようとおもっています。

本や専門書では得られない現場での動きを見て、検索された方の参考になれば・・・と考えています。

銀座売りビル　不動産ジャパン

売りビル 銀座一丁目

売りビル情報です。銀座１丁目で平成７年築！

弊社の専任媒介です・・株式会社　本郷エステート
写真横ですいません！

（右のブックマークで会社ホームページが見れます。お問い合わせは電話または、メールで！）

銀座駅徒歩５分。４駅利用の立地。
現在家賃つき６８．２万円の手取りです。現在満室。
利回り８．３％！賃貸需要のたかい、住居・事務所どちらにも利用可能な間取り。

所在地　東京都中央区銀座一丁目
建物構造 ＰＣ
建ぺい率 80％
容積率 280％
土地権利 所有権
接道舗装 有

建物階数（地上４階）
建築日（月） 西暦2000年　6月　


こちらの物件も弊社で賃貸管理代行をさせていただいています。戸数は４戸で店舗１・事務所２・住居１の構成です。

さすが銀座です。先日申し込みが、公開１日目で入ったのですが、ローンが組めず再度公開します。
手ごろ感があり、レインズ登録６時間で、45件の業者図面請求がありました。新記録です。
前回は問い合わせで、ほかの仕事ができないほどでした。

やはり、利回りが８％以上いきますので、各不動産会社がお客様へ紹介するのに価格と場所（銀座駅徒歩５分）魅力があるのだとおもいます。
しかし、営業を強くかける業者さんの問い合わせが多く、実際に購入可能な方まで情報がとどいていないような気もします。

今回、初めてブログで具体的な物件紹介をいたします。弊社の管理ビルなので資料はばっちりありますのでご興味あるかたは是非！

※銀座１丁目でも昭和通りを渡ったとこです。和光の並びとかのではないですよ。
　

本郷エステート

こちらの売りビルはおかげさまで終了いたしました。

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ワンルームマンションの確定申告

ワンルームマンションなど、賃貸しているマンションを、昨年買取りしたサラリーマンの方。
確定申告はおすみでしょうか？忙しくて申告時期をすぎてしまう方もいらっしゃるようです。

申告は遅くなってもしましょう！税務署もすいていて親切です！？。

ほっておいて４年も５年もたって、後から無申告がわかると、その間の延滞税が４％とか７％とかたっぷり取られます。

諸経費や固定資産税・管理費などの経費を引いた実際の申告所得と納税額はそんなにはいきません。（当然、源泉が還付される場合もあります）

売却時などに無申告の物件はバレます。

青色申告にする、経費をしっかり計上するなど、積極的な税金対策・タックスコントロールをしましょう！


　話が面白くなくてすいませーん。
うちのブログ人気best1のピーポ君を見てください。（２月２５日カレンダークリック）
ブックマークでも”本物”にあえます。→本物