不動産職人no. (ナンバー)

中野区の本郷エステート社長ブログ。アパート・マンション管理。不動産業務での日常報告・現場報告など。


中野大好きナカノさん は中野区のキャラクターです

2019-07-29 23:10:45 | ☆ 日常報告こちらから

中野区の美味しいお店や素敵な場所をsnsで紹介する 中野大好きナカノさん の会員証と自立するナカノさんキーホルダーを 区役所でもらってきました(^^)

中野には素敵な建物も沢山ありますので 今後ナカノさんと一緒に紹介してゆけたらいいなぁと思っております。


収益マンションの探しかた(中野区)

2019-07-03 10:43:05 | ☆ 日常報告こちらから

収益マンション、アパートの探しかたを掲載しています。先日、弊社がご紹介した中野区沼袋のマンションを大家様がご購入されました。そのご報告と本郷エステートがオススメする良い物件の探しかたを 下記 本郷エステートホームページ でご紹介しています

よろしければ御覧ください。m(__)m  

 https://hongou-es.com/?p=350


中野区沼袋アパート階段の錆止め

2019-06-17 16:47:00 | ☆ 日常報告こちらから

中野区沼袋のアパートの鉄階段にすぐに錆が浮いてきます。5年前に階段塗装をしたのですが、、 雨の水はけがわるく錆の筋がきになります。 

今回は塗装業者さんにお願いするほどでないので この サビ取りクリーナーと防錆スプレー 銅線ブラシ で錆取りチャレンジです。

ペンキ屋さんに伺い まずさび落とししてから 防さび処理 とのアドバイスに従い行います。 また、ご報告いたします!



北新宿の賃貸マンション 賃貸管理をはじめました。

2019-06-08 12:41:47 | ○ 管理の代行はクリック!
大家様とのお打ち合わせを 今年初めから行い いよいよ 賃貸管理をいたします。
弊社の管理表示を集合ポストに掲示しました。 今 大家様が抱えている問題を一つ一つ 解決してゆきます。すぐに着手しますが、結果がすぐでるもの、時間をかけて行く必要があるもの 様々です。
腰をいれて がんばります!

管理アパートの鳩対策

2019-05-13 14:01:17 | ☆ 日常報告こちらから

 

中野駅徒歩3分の住宅地のアパート前に鳩がたくさん来るとの連絡(相談)がありました。ご入居者様に様子をうかがうとどうやら、通りがかりにバックから、粟などのエサをまいているとのことでした。 以前も同様のことが別の管理アパートにあり対応しました。

1. 東京都の条例違反になる旨の告知を通路にはりつけ 

2. 見つけた人はすぐに弊社に連絡をするようにお願いと電話番号の掲示 

を行いました。 餌をまいている人も軽い気持ちでやっていることが多く、目立つ告知の掲示でほぼやめてもらえるようです。

カラス、のらねこ、鳩 は餌がなければ来ませんので、告知が有効です。

ご入居者様のエサやりの場合には中野区のホームページからの抜粋の 「鳩による健康被害について」を記載し理解して止めてもらいます。

 

株式会社本郷エステート http://hongou-es.com/

 


アパートマンション管理のホームページが新しくなりました。

2019-04-25 16:09:52 | ☆ 日常報告こちらから

 

本郷エステートのメインホームページが21年目にして新しくなりました。

アパート、マンションの業務内容のご紹介は jimdo のページを以前から使用していました。

メインのホームページのサーバー移管の作業が難しく躊躇していましたが、この春無事に移管され今度はメンテナンスがしやすくなりました。

 

本郷エステート メインホームページ

http://hongou-es.com/

 

本郷エステート 管理のご紹介ページ

https://www.hongou-kanri.com/

 

よろしくお願いいたします。

 

 

 

 


本郷エステート賃貸管理業務でのご報告やお知らせです 

2018-10-14 15:16:30 | ☆ 日常報告こちらから

本郷エステート賃貸管理業務でのご報告やお知らせです。 (オーナー様限定)

平成30年売買動向

スルガ銀行の過剰融資が大きな問題になりました。東京近郊に粗悪な投資用アパート(シェアハウス)が多数供給されていましたが、急速に沈静化しています。都市部の賃貸用アパート、マンションの販売価格も上昇しました。秋口は過剰融資のニュースなどの影響もあり調整時期にはいったようですが健全な価格推移が今後も期待できる状況だと思います。

平成30年賃貸動向

上半期は入居者の移動が極端に少なく弊社もしばらく入居率100%の時期がありました。夏以降は動きがでてきましたが、今一つ活気にかけていましたが3連休連続を終え動きがよくなってきました。

同じアパートでもお部屋の状態、向きによりだいぶ入居者の反響はちがいます(その傾向がますます顕著です)ので一概には難しいですが、建物1棟の中でクロス張替や最上階角部屋など「ぴかいちのお部屋」の募集賃料は上昇基調にあります。バイトや雇用賃金の上昇が賃貸相場にも波及してきたと思います。

施設賠償保険

昨今の異常気象により建物のパネルや看板など設備が破損、落下する事故がかなり増えています。それに伴い火災保険の料率も上がり保険料が大幅に上昇しています。特に賃貸用アパート、マンションなどの事故がおこり入居者等に大家様が賠償しなくてはいけない事態になったときの「施設(建物)賠償保険」は高くなっています。

既存の保険会社はこの保険の新規に関してかなり消極的な状況ですが、すでに大家様は今のところ影響は出ていないと思います。

今後、更新時に施設賠償保険料が高くなりすぎと感じた場合には新しい保険会社との比較をお勧めいたします。施設賠償保険料においては各社かなりの差が出ています。


アクセントクロス

2018-01-08 11:11:48 | ○ 管理の代行はクリック!

 

賃貸マンションやアパートの壁は白一色で単調になりがちです。アクセントでデザインクロスを貼るとお部屋の雰囲気が変わります。

お部屋が明るく華やかになるメリットがあります。あまり強い色を使うとうるさく感じたり飽きがくるので白基調のボーダーにしています。また、壁の1面だけにします。

女性のみならず男性にも人気で賃貸募集の大きなセールスポイントになります。

床も北欧調のクロスにあわせて薄い色味の床で清潔感も演出しています。タイルカーペットのため木のフローリングより施工費材料費も安くメンテナンスも容易です。

クロスは1面だけなので白クロスと同じ値段で施工してもらっています。

 


新管理システム 家賃保証・滞納保証のご紹介

2016-09-25 14:02:06 | ☆ 日常報告こちらから

平成28年9月から、より充実した新しいシステムの家賃保証をご提供できるようになりましたのでご紹介いたします。

費用は今までと同じで、初回保証料は家賃の50%、その後毎年1万円の保証料になります。多くは、ご入居者様の負担または大家様がその分(初回保証料の半月分に相当する額のフリーレント)負担などになっています。毎月の引き落とし費用は入居者負担で別途500円(税別)かかります。

今までは契約時に50%の保証料の支払いがありましたが この商品は約1か月後に入居者様の口座から引き落としになります。借りる方の初期費用がおさえられるメリットがあります

家賃の保証は24ヵ月分。毎月のお家賃はご入居者様の口座から自動引き落としのため 賃借人の送金漏れ がなくなります。また、口座引き落としが出来なかった場合でも大家様に建て替え支払い(滞納保証)いたしますので安心です。

保証期間は契約から退去まで。 家賃の他、更新料や滞納による法的手続き費用の実費、原状回復費用、早期解約違約金などが保証されます。付帯サービスとして 入居者の孤独死に対しての空室家賃損失補償12ヵ月補てん500万円まで、事故対応費用100万円まで が保証されます。

充実した保証内容になっています。ご入居者様も振り込み忘れなどの心配がなく喜んでいただける商品になっていると思います。


防犯に ソーラーセンサーライト

2016-06-17 15:56:47 | ☆ 日常報告こちらから

防犯のために照明をさがしていて、良いものがありましたのでご紹介いたします。

駐車場やアパート壁面など電気配線が難しいところでとても便利なソーラーLED照明で人感センサー付きです。最近のソーラーとLEDの組み合わせはとても明るく防水です。

ネット販売で3800円にて購入できました。壁面への取り付けは専用の超強力テープでがっちり貼り付けられました。

電気屋さんの手間がいらず電気代もかからず暗くなると省エネモードで常時点灯、人が近くに来るとかなり明るく照らします。写真のものはLEDでも電球色の柔らかさが選らべて雰囲気も良好です。


民泊について

2015-11-14 14:29:07 | ☆ 日常報告こちらから

一般の住居に対価を取って第三者を宿泊させる民泊 よく話題になっています。海外のネットサービス によって現在急速に日本でも広がりをみせています。 

 

弊社の事務所のある新中野駅周辺でも大きな旅行カバンーを引いて地図を見ながら歩いている外国人をよく見かけるようになりました。ためしにこのサイトで検索したところ歩いて7分四方ぐらいに13件ありました。この3ヶ月で倍以上の登録件数になっています。

 民泊は個人(一戸建て)の住居で入居者とキッチン、トイレなどシェアして使う分には問題はないだろうと思われます(旅館業法以外では)。しかし、日本の場合は都心でそんなに余裕ある一戸建てもなかなかなくマンションがほとんどです。まだ、入居者と一緒にシェアするなら本来の民泊の体裁になるのですが、鍵だけ渡すようなものが急速に増えていますので注意が必要です。

自分が住んでいない分譲マンションやアパート(賃貸住宅)の一室をそのまま貸し出すようなものは、貸主にとって大変大きなリスクがあります。 ゴミ・騒音・生活習慣の違いから近隣住民とのトラブルがこれから大きな問題になりそうです。また、事故が起こったときも一般住宅としての保険が第三者から金銭を取って泊めていたとなると補償されないケースもあるかと思います。

大家様として防がなくてはいけないことは、お持ちの賃貸住居を無断で民泊にされてしまうことです。先日も分譲マンションの1室1LDKに申し込みされ 「時々人を泊めてもよいか」との質問がありましたが、よく聞いてゆくと民泊目的でした。

また、需要はあるので、民泊できる部屋を探している業者も出てきました。なかなか賃貸がつきにくいお部屋などを狙って業者や個人が借主で申し込みを入れてきたりしています。

鍵の授受や募集、清掃など大家様に代わって間に入り行う業者もでてきましたが免許も規制もなく事故についてのリスクは大家様がすべて受けてしまうので危険です。

「時々第三者や友人に貸すこともあるけどいいですか」と、ぼんやりとした聞き方で大家様がなんとなく承諾をしてしまうと、後々大変なことになる場合もあるかと思い心配です。

 

※法整備が進んでゆけば良い方向に向かうと思います。平成27年11月時点でのお話です。

(株)本郷エステート 管理のページ http://www.hongou-kanri.com/


アパート 大規模修繕(老朽化対策)のご報告 1

2015-10-24 14:33:01 | ○ 管理の代行はクリック!

弊社、株式会社本郷エステートで賃貸管理している東京都中野区の築26年のアパートの大規模修繕をこの度おこないましたのでそのご報告と、老朽化対策のポイントなどをお伝えいたします。

西武新宿線「沼袋」駅徒歩15分 2階建て木造アパート 総戸数8戸のワンルーム(21㎡ ロフト付)のアパートです。中野地域ではごく一般的な物件といえる規模です。

施工は同じく 中野区の塗工店さんで、良心的な会社で長いお付き合いのあるところです。ご兄弟で経営されていて現場の実際にでて自ら施工しますので、その場で必要がある作業がでてきた場合にはすぐに連絡が入り的確な施工を実施してくれます。 塗装が専門で同じ規模の電気屋さんや板金屋さんとグループで今回の修繕をしてもらいました。  

アパートの大規模修繕は中・大規模な工務店にたのむより、信頼できる職人さんの会社に依頼する方がその後のアフターフォローも含めお勧めです。

今回、屋根、壁、コーキング 波板、雨どい、駐輪場、庭など全面的に修繕しました。

新たな防水工事として 階段踏み板と2階廊下の床に防水皮膜の塗装をしました。 (リボールマイティ) 費用は 階段踏み板9㎡ 28800円 2階廊下の床 6.7㎡ 56950円 でした。 見栄えの面でも今後の鉄部のさび対策にもかなり有効な施工だと思います。

下記写真ご参考ください。

 


本郷エステートのロゴマークができました!

2015-10-23 15:16:41 | ○ 管理の代行はクリック!

 

弊社でこの度、ロゴとマークを作成いたしました。「お悩み大家さん」などネットでの大家様からの質問や問題解決の弊社の記事など一目で本郷エステートとわかるマークがあったほうが良いとの判断からです。

ロゴマーク作成専門の会社に依頼し、イメージや会社の方針などヒアリングのもと5パターンの提案をいただきました。その中から削除法で絞り調整を何度も加えて気に入ったものができあがりました。

 

[マークに込めた意味]

本郷の「h」と「g」を「つなげる」ことで仲介業を抽象的にあらわしています。長いフォルムにすることで大家様との「長いお付き合い」への願いをこめました。下部の3本ラインはESTATEの「E」をイメージし「不動産」「建築」「財務」の3つの柱で大家様をサポートするプロパティマネジメントを表しました。

 


アパート 老朽化対策 (ポリカーボネート)

2015-06-28 14:23:42 | ○ 管理の代行はクリック!

中野区沼袋の築26年のアパートのリニューアル(大規模修繕)をしています。 

屋根や外装の塗装や共有部分の電灯をLEDに変更、駐輪場の枠をペイント 集合ポストの交換などさまざまな作業を大家様と工務店交えて進めています。 

アパート差別化と入居者様の快適性生活のためにデザイン(色、形)や機能の良いを選んで行きたいです

写真はポリカーボネート、波板のサンプルです。

アパートの目隠しや共有部分の雨よけに多様されています。これがアパートの印象をおもったより大きく左右します。古くなったら交換をご検討されてはいかがでしょうか。 熱線カットタイプなどもあり紫外線を50%カット uv機能ですね。

 


アパート・マンションの相続対策

2015-05-21 17:19:18 | ☆ 日常報告こちらから

相続対策の主要なものは相続税対策ですが、相続税のこと以外にも大切な相続対策があります。

日ごろ、アパート・マンションの運営をされている方は、不動産業者や修繕会社、その他運営にかかわるさまざまな業者とのやり取りをされていることと思います。 親から子へその運営をスムーズに引き継ぐことがいつでもできるように準備しておくことをお勧めいたします。 

相続が発生しなくても事情があり運営ができなくなることが起こりえます。そんな場合にもスムーズにお子様や奥様へ事業継承できるように準備しておくことは、大きな安心になるかと思います。

入居者とのあいまいな賃貸契約における特約(口約束などやなんとなく認めてしまっている違反な使用方法など)ありませんか? 入居者はお子様の代にオーナーが変わっても、先代から承諾取れているとの主張をされる場合があります。(ペットの飼育、私物を廊下にて保管、店舗の深夜営業など)

契約内容がお部屋によってまちまちで統一されていないことはありませんか?

募集の依頼方法や入居審査基準など統一されていますか?

事故対応や保険内容など把握されていますか? 事故対策はしてますか?

長期の修繕計画はできてますか?

など、チェックして早め早めにあいまいな事項をなくして行くことが、将来のトラブルを回避し相続人の負担を減らし、運営のリスクを小さくしてゆくことになります。

また、売却する場合でも上記のような問題を抱えている物件と、クリアーな運営がなされている物件では売却価格に大きな差が出てきます。

ぜひ、一度チェックし、運営の見直しが必要な点が見つかった場合には早めの対策をお勧めいたします。

株式会社本郷エステート 櫻井 電話03-5340-2631