もともとこのブログを読んでくださっている方はおそらく全く興味のない記事です。
実際にあったこととして、アーネストワンの物件引渡しまでのトラブルたちを列挙します。だからどうだというものではありません。物件自体には満足しています。ただ、同じように購入しようとしている方の1つの参考になればと思っています。
【契約前】
・物件が完成予定日を過ぎても全然完成しない
これは建売あるあるでしょうね。そもそも無理がある工事日程で、しかも何棟も同時に建てているので、優先順位が高くならないと完成しないとのこと。アーネストワンは「あとは仕上げだけなので契約が決まればすぐにでも完成させられます」と説明していました。買う側としては完成前に契約すると実際に見て判断できないし、値下げの交渉も大してできないのでとっとと完成してほしかったですね。一方業者としてはできたら完成前に売りたいし、完成後1年以内しか新築物件として売ることはできないこともあって完成後に長期間売れ残ってほしくないという事情もあります。
・購入申込書を提出してから、契約予定日の前日になっても何の連絡もない
私が相手の言い値で購入することはないので、価格などで交渉し「これだったら買うよ」という価格を書いて申込をします。アーネストワンは買主への直接販売を行っていないので仕方なく不動産仲介業者を挟んでの交渉・購入になるのだけれど、契約予定日の前日になっても何の連絡もない。こちらから連絡したら上司や本社からの承認に時間がかかっているとの回答で結局翌週になって交渉が成立して契約に至ったわけだけれど、そうならそうで前もって連絡するのが社会人として当然なことです。
売買契約書と重要事項説明書については契約日の前にPDFで送ってもらって、詳細を確認し、不明確な場所は事前に確認していました。渡してもらう図面についても契約前に確認しておく。仲介業者を通して「排水の図面は無いとの事です。申し訳ありません。」と言われても、こんなメールを送って取り寄せました。
*****(メール引用開始)*****
排水について。内覧の時には雨水の排水は全て浸透式と聞きましたが、重要事項説明書には側溝等となっています。実際はどうなのでしょうか。以下にも書きますが図面を下請け業者から取り寄せてください。
どこに排水に関する配管があるのか、掘ってみないと分からないのでは困ります。重要事項説明書の「その他重要な事項」として「本物件の存在する地域の土地特性等により、雨天等の際に、本物件土地の水はけに問題が生じる場合はあります」として免責をし、不具合があっても買主負担で対処するのであればなおさらです。汚水、雑排水、雨水の排水について、下請け業者から施工にあたって使用した図面を取り寄せてください。法的な書類に添付する書式でなくても、現場で使用したもので構いません。
***** (メール引用終了)*****
図面が無いわけないのです。契約前だからこそ強く出られるけれど、契約後は手間をかけてまで図面を取り寄せるようなことはしません。この業界は釣った魚に餌はやらないのです。だからこそ、契約前にしっかりと確認しておく必要がある。当たり前だけれど排水に関する図面は存在し、メールに添付して送ってもらいました。
また、契約時点で駐車場のコンクリートの一部が未施工の状態だったので、引渡しまでにどういった施工をするのかも確認しました。引渡し直前にコンクリート流し込んではい終わり、では困るので、「土間コンクリートは、引渡日までに確実に施行可能でしょうか。車が乗っても問題ない状態での引渡しをお願いします。もし不確定要素があるのであれば、土間コンクリートの施行はなしにしてその分の価格を調整してほしいです。」とメールで連絡し、翌日に「昨日のメールにつきまして、駐車場の件は当然車が乗れるようにと話しさせて頂きました。先方も、認識は同じでした。」と回答を得ました。
【契約日】
・契約日に持ってくることになっていた書面を持ってこない
契約日は日曜日ということもあり、もともとの担当者が休日で、部下の代理人が契約日にやってきました。契約をしてしまえば後には引けないので、確認事項は契約前に全て終わらせておく必要がある。契約後に何を言ってももう遅い。そして、契約日は交渉をする余地はないので、事前に契約する条件について仲介業者と通して綿密に打ち合わせをしていたのですが、契約日当日に依頼していた書類を持ってこない。
そのうちの1つは保証条件について。この物件を選んだ理由が地盤でした。私の希望する地域は、埋め立てによって地盤がゆるい場所が大半で、地盤が強固なのは昔からある高台部分くらいだったことから、住む地域はその高台の地区にしようと決めていました。
ただ、それでも
・斜面への建築であること
・切土でなく盛土であること
・盛土をされてから短期間で基礎工事が始まっていたこと
から、地盤について不安要素があったため購入申込前に重点的に確認していました。
瑕疵担保責任で主要構造部分は10年保証されるのですが、地盤が原因となったものは保証対象になるかどうかは保証会社次第なのです。なので、地盤も保証に含まれているのか確認したところ「地盤も保証に含まれている」と口頭で回答がありました。売買契約書と重要事項説明書を見て、地盤の保証については一切含まれていなかったので、口頭だけでなく書面で確認できるものを契約時に持ってくることを求めていましたが、事前に何の連絡もなく契約日に持ってこない。
【物件引渡し前】
物件契約までがこんな状況だったので、物件引渡しまでに問題なく手続きが進まない可能性を考えました。契約当日に仲介業者に以下のメールを送って釘を差しました。
***** (メール引用開始)*****
今回契約時に売主様にお願いしていた内容のうち、以下が行われていませんでした。
・地盤が保証に含まれる旨の文書の提示
・諸費用の内訳の提示（少なくとも登記関連費用について）
何度か確認していた、抵当権登記を銀行側の司法書士が行うことについても把握されていなかったようですね。
「話が違う」と今日は印鑑を押さずに、売主様に事前に依頼した書類を揃えてからの契約を求めようかとも考えましたが、〇〇様(仲介業者)がホームページから地盤についての記載を提示してくれたことと、私が後日に改めての時間を取れないことから、今日契約しました。
ただ、
・表示登記の申請が遅れることにより◎月◇日に間に合わない
・土間コンクリートが◎月◇日に完成していない
の2点は可能性が残ると考えており少し心配しています。
http://houmukyoku.moj.go.jp/naha/static/toukikanryou.htm
上の法務局の登記完了予定日を見る限りではどちらもよほどの怠慢がない限り起こり得ないと思うので大丈夫かとは思いますが、本日の売主様の対応を見ていると心配は残ります。引渡しが間に合わないと私自身にも損害が出てくるので、万が一売主様の要因で◎月◇日に引渡しができない場合は、契約の違約解除を申し立てます。
今後気持ち良い取引ができることを期待しています。
***** (メール引用終了)*****
表題登記が完了していないとその他の登記を行うことができず、引渡しができないし、当然住宅ローンの融資も実行されない。契約日から引渡日まで1ヶ月を切っていたので、住宅ローンの本審査の結果を待たずにすぐに表題登記等の手続きを進める話になっていました。万が一本審査に落ちて住宅ローンの融資が得られない場合は、全額現金で支払うことを条件に(住宅ローン特約はいらないということ)。
結局引渡日の16日前に本審査通過の結果が来たのでローンの審査の面では全く問題はなかったのですが、すでに進められていると聞いていた表題登記の申請が行われたのはまさかの引渡日の7日前でした(司法書士との面接で担当司法書士が持っていた表示登記申請控えのコピーを見て知りました)。土日を挟むので平日は5日。法務局が混み合う時期でもあり、県内の法務局で公開されている登記完了予定日はギリギリで、万が一書類に不備があれば間に合わない可能性もありました。
もう１つ、駐車場のコンクリートの一部が契約時に完成していないため、引渡日までに完成させる契約です。支払いをして引渡しを済ませた後はアーネストワンの対応が遅くなることが容易に想像できるため、やるべきことは全て済ませた状態での引き渡しにすることを約束しました。当然、車が乗れる強度で。
しかし、引渡日の4日前に物件を確認すると、全く施工されていない。コンクリートの硬化には時間がかかり、車が乗れる強度になるには約1週間かかるのに、何も手が付けられていない。引渡しの後もしばらく私が車を載せなければ良いだけなのですが、さすがに怒りが爆発しました。4日後に引渡しなのにこの状態。舐めている。
とても腹が立ったので債務不履行による契約の違約解除も視野にいれて抗議をしました。アーネストワンの営業と外構の下請け業者が急いで電話で打ち合わせをして、出てきた回答が「3日あれば大丈夫」。翌日に施行すれば大丈夫とのこと。翌日は雨の予報なのですが。
その場しのぎの対応に腹が立ち、
・3日で車が乗れる強度というのはどういった根拠で言っているのか
・不具合が起こった場合はどうするのか
を確認したところ、
「3日間で大丈夫という根拠は示すことが出来ていないが、施工業者の責任施工において施工業者が3日間で大丈夫と言っているのなら良いのではないか」という回答でした。「もし問題があればその下請けの業者が責任をとって補修すればウチは関係ない」という立場。
「弊社としては、土間打ち工事は約束しているので、〇〇様が引渡し後でも良ければ対応したい。とも考えております。」とのこと。このままだと雨にも関わらず引渡しに間に合わせるために強引な工事をされるので「問題のない天候の日に、なおかつ日程を明示して早めに施行していただけるのであればお願いしたいです。本物件の完成予定日がそうであったように、どんどん後回しにされるようであればお断りします。」と伝えて、きちんと文書で約束を交わし、引渡しとなりました。
引渡しの約10日後にコンクリート施工が行われました。ちなみにコンクリート施行後に現場の管理者からは「1週間は車を乗せないでくださいね」と当たり前のように言われましたよ。
以上、引き渡しまでのやりとりでのトラブルたちでした。人件費を含めたコストを徹底的に削減しているので、現場はオーバーワークになっているようです。当然、そのしわ寄せはどこかに出てきます。モラルも低下している。アフターサービスはもともと期待していませんでしたが、よりその気持が強まりました。家自体には満足していますが、今後、構造躯体に何か問題が出てこないことを祈ります。
実際にあったこととして、アーネストワンの物件引渡しまでのトラブルたちを列挙します。だからどうだというものではありません。物件自体には満足しています。ただ、同じように購入しようとしている方の1つの参考になればと思っています。
【契約前】
・物件が完成予定日を過ぎても全然完成しない
これは建売あるあるでしょうね。そもそも無理がある工事日程で、しかも何棟も同時に建てているので、優先順位が高くならないと完成しないとのこと。アーネストワンは「あとは仕上げだけなので契約が決まればすぐにでも完成させられます」と説明していました。買う側としては完成前に契約すると実際に見て判断できないし、値下げの交渉も大してできないのでとっとと完成してほしかったですね。一方業者としてはできたら完成前に売りたいし、完成後1年以内しか新築物件として売ることはできないこともあって完成後に長期間売れ残ってほしくないという事情もあります。
・購入申込書を提出してから、契約予定日の前日になっても何の連絡もない
私が相手の言い値で購入することはないので、価格などで交渉し「これだったら買うよ」という価格を書いて申込をします。アーネストワンは買主への直接販売を行っていないので仕方なく不動産仲介業者を挟んでの交渉・購入になるのだけれど、契約予定日の前日になっても何の連絡もない。こちらから連絡したら上司や本社からの承認に時間がかかっているとの回答で結局翌週になって交渉が成立して契約に至ったわけだけれど、そうならそうで前もって連絡するのが社会人として当然なことです。
売買契約書と重要事項説明書については契約日の前にPDFで送ってもらって、詳細を確認し、不明確な場所は事前に確認していました。渡してもらう図面についても契約前に確認しておく。仲介業者を通して「排水の図面は無いとの事です。申し訳ありません。」と言われても、こんなメールを送って取り寄せました。
*****(メール引用開始)*****
排水について。内覧の時には雨水の排水は全て浸透式と聞きましたが、重要事項説明書には側溝等となっています。実際はどうなのでしょうか。以下にも書きますが図面を下請け業者から取り寄せてください。
どこに排水に関する配管があるのか、掘ってみないと分からないのでは困ります。重要事項説明書の「その他重要な事項」として「本物件の存在する地域の土地特性等により、雨天等の際に、本物件土地の水はけに問題が生じる場合はあります」として免責をし、不具合があっても買主負担で対処するのであればなおさらです。汚水、雑排水、雨水の排水について、下請け業者から施工にあたって使用した図面を取り寄せてください。法的な書類に添付する書式でなくても、現場で使用したもので構いません。
***** (メール引用終了)*****
図面が無いわけないのです。契約前だからこそ強く出られるけれど、契約後は手間をかけてまで図面を取り寄せるようなことはしません。この業界は釣った魚に餌はやらないのです。だからこそ、契約前にしっかりと確認しておく必要がある。当たり前だけれど排水に関する図面は存在し、メールに添付して送ってもらいました。
また、契約時点で駐車場のコンクリートの一部が未施工の状態だったので、引渡しまでにどういった施工をするのかも確認しました。引渡し直前にコンクリート流し込んではい終わり、では困るので、「土間コンクリートは、引渡日までに確実に施行可能でしょうか。車が乗っても問題ない状態での引渡しをお願いします。もし不確定要素があるのであれば、土間コンクリートの施行はなしにしてその分の価格を調整してほしいです。」とメールで連絡し、翌日に「昨日のメールにつきまして、駐車場の件は当然車が乗れるようにと話しさせて頂きました。先方も、認識は同じでした。」と回答を得ました。
【契約日】
・契約日に持ってくることになっていた書面を持ってこない
契約日は日曜日ということもあり、もともとの担当者が休日で、部下の代理人が契約日にやってきました。契約をしてしまえば後には引けないので、確認事項は契約前に全て終わらせておく必要がある。契約後に何を言ってももう遅い。そして、契約日は交渉をする余地はないので、事前に契約する条件について仲介業者と通して綿密に打ち合わせをしていたのですが、契約日当日に依頼していた書類を持ってこない。
そのうちの1つは保証条件について。この物件を選んだ理由が地盤でした。私の希望する地域は、埋め立てによって地盤がゆるい場所が大半で、地盤が強固なのは昔からある高台部分くらいだったことから、住む地域はその高台の地区にしようと決めていました。
ただ、それでも
・斜面への建築であること
・切土でなく盛土であること
・盛土をされてから短期間で基礎工事が始まっていたこと
から、地盤について不安要素があったため購入申込前に重点的に確認していました。
瑕疵担保責任で主要構造部分は10年保証されるのですが、地盤が原因となったものは保証対象になるかどうかは保証会社次第なのです。なので、地盤も保証に含まれているのか確認したところ「地盤も保証に含まれている」と口頭で回答がありました。売買契約書と重要事項説明書を見て、地盤の保証については一切含まれていなかったので、口頭だけでなく書面で確認できるものを契約時に持ってくることを求めていましたが、事前に何の連絡もなく契約日に持ってこない。
【物件引渡し前】
物件契約までがこんな状況だったので、物件引渡しまでに問題なく手続きが進まない可能性を考えました。契約当日に仲介業者に以下のメールを送って釘を差しました。
***** (メール引用開始)*****
今回契約時に売主様にお願いしていた内容のうち、以下が行われていませんでした。
・地盤が保証に含まれる旨の文書の提示
・諸費用の内訳の提示（少なくとも登記関連費用について）
何度か確認していた、抵当権登記を銀行側の司法書士が行うことについても把握されていなかったようですね。
「話が違う」と今日は印鑑を押さずに、売主様に事前に依頼した書類を揃えてからの契約を求めようかとも考えましたが、〇〇様(仲介業者)がホームページから地盤についての記載を提示してくれたことと、私が後日に改めての時間を取れないことから、今日契約しました。
ただ、
・表示登記の申請が遅れることにより◎月◇日に間に合わない
・土間コンクリートが◎月◇日に完成していない
の2点は可能性が残ると考えており少し心配しています。
http://houmukyoku.moj.go.jp/naha/static/toukikanryou.htm
上の法務局の登記完了予定日を見る限りではどちらもよほどの怠慢がない限り起こり得ないと思うので大丈夫かとは思いますが、本日の売主様の対応を見ていると心配は残ります。引渡しが間に合わないと私自身にも損害が出てくるので、万が一売主様の要因で◎月◇日に引渡しができない場合は、契約の違約解除を申し立てます。
今後気持ち良い取引ができることを期待しています。
***** (メール引用終了)*****
表題登記が完了していないとその他の登記を行うことができず、引渡しができないし、当然住宅ローンの融資も実行されない。契約日から引渡日まで1ヶ月を切っていたので、住宅ローンの本審査の結果を待たずにすぐに表題登記等の手続きを進める話になっていました。万が一本審査に落ちて住宅ローンの融資が得られない場合は、全額現金で支払うことを条件に(住宅ローン特約はいらないということ)。
結局引渡日の16日前に本審査通過の結果が来たのでローンの審査の面では全く問題はなかったのですが、すでに進められていると聞いていた表題登記の申請が行われたのはまさかの引渡日の7日前でした(司法書士との面接で担当司法書士が持っていた表示登記申請控えのコピーを見て知りました)。土日を挟むので平日は5日。法務局が混み合う時期でもあり、県内の法務局で公開されている登記完了予定日はギリギリで、万が一書類に不備があれば間に合わない可能性もありました。
もう１つ、駐車場のコンクリートの一部が契約時に完成していないため、引渡日までに完成させる契約です。支払いをして引渡しを済ませた後はアーネストワンの対応が遅くなることが容易に想像できるため、やるべきことは全て済ませた状態での引き渡しにすることを約束しました。当然、車が乗れる強度で。
しかし、引渡日の4日前に物件を確認すると、全く施工されていない。コンクリートの硬化には時間がかかり、車が乗れる強度になるには約1週間かかるのに、何も手が付けられていない。引渡しの後もしばらく私が車を載せなければ良いだけなのですが、さすがに怒りが爆発しました。4日後に引渡しなのにこの状態。舐めている。
とても腹が立ったので債務不履行による契約の違約解除も視野にいれて抗議をしました。アーネストワンの営業と外構の下請け業者が急いで電話で打ち合わせをして、出てきた回答が「3日あれば大丈夫」。翌日に施行すれば大丈夫とのこと。翌日は雨の予報なのですが。
その場しのぎの対応に腹が立ち、
・3日で車が乗れる強度というのはどういった根拠で言っているのか
・不具合が起こった場合はどうするのか
を確認したところ、
「3日間で大丈夫という根拠は示すことが出来ていないが、施工業者の責任施工において施工業者が3日間で大丈夫と言っているのなら良いのではないか」という回答でした。「もし問題があればその下請けの業者が責任をとって補修すればウチは関係ない」という立場。
「弊社としては、土間打ち工事は約束しているので、〇〇様が引渡し後でも良ければ対応したい。とも考えております。」とのこと。このままだと雨にも関わらず引渡しに間に合わせるために強引な工事をされるので「問題のない天候の日に、なおかつ日程を明示して早めに施行していただけるのであればお願いしたいです。本物件の完成予定日がそうであったように、どんどん後回しにされるようであればお断りします。」と伝えて、きちんと文書で約束を交わし、引渡しとなりました。
引渡しの約10日後にコンクリート施工が行われました。ちなみにコンクリート施行後に現場の管理者からは「1週間は車を乗せないでくださいね」と当たり前のように言われましたよ。
以上、引き渡しまでのやりとりでのトラブルたちでした。人件費を含めたコストを徹底的に削減しているので、現場はオーバーワークになっているようです。当然、そのしわ寄せはどこかに出てきます。モラルも低下している。アフターサービスはもともと期待していませんでしたが、よりその気持が強まりました。家自体には満足していますが、今後、構造躯体に何か問題が出てこないことを祈ります。