#473 冬の物件見学

　　

 

大東京は曇り。まだ寒い日が続く。

そんな冬場は物件見学の季節である。理由は、入退室が多く、新しい物件が多い。また冬場は投資家は寒くてあまり動かない。（と勝手に思っている。）

今日は、埼玉の坂戸市付近の物件を２棟見学。ともにシェアハウス候補の4LDK。

写真左の2枚は、築６万年のほぼ新築。駅徒歩１０分。１４９０万両。リフォーム不要。

右は築１７万年で駅から車で１０分。８５０万両。リフォーム一部要。

ともに写真は実物よりきれいに撮れているが、７０点以上の良い物件だった。

どちらがしっかりした家かというと右の古い方だ。２０年ぐらい前の家は作りが良い。但し外壁にヒビが入っており、修復しないといけない。

一方左は、部屋のライト、カーテンレールがない。反面、各部屋にテレビ入力とエアコン専用電源があり、最新の装備になっている。

今日の不動産会社の営業マン曰く、この辺のアパート空室率は約80％とひどい状態。

しかし戸建ては悪くない。但し新築でも1800万両あれば購入できるので中古は、差別化した価格でないと売れない。なので左の価格1490万両は中途半端である。なので値引きも可能と思う。

反面この価格で、そのまま貸したのでは、家賃が7－8万両/月しかならないので、利回りは6％ぐらいになってしまう。これではつまらない。

その対応策はシェアハウスだが、問題はこの付近でニーズがあるかどうかだ。

この辺は、大学も多く、学生需要がある。しかしシェアハウスの場合、学生と社会人は生活パターン、共同生活への対応能力が違うので同居させない方が良い。学生にリビングで毎日宴会をされては困る。

なので社会人専用の方が、長期的に見ても家賃も安定して良い。

今日の結論は、「もうすこしmarketingが必要。」となったが、なにせシェアハウスは全くデータがないので、これまでのチャンネルと足で稼いで蓄積しないといけない。