リノベーションとはリフォームとは違う

リノベーションとは古くなった住宅の設備を建て替えずに、大幅な改修によって機能を充実させて改修前以上の付加価値をつけることです。
具体的には耐震・耐火性の強化、IT機能の充実、間取りの変更、給排水設備の改修、外壁の補修などがあります。
リフォームは機能の維持が目的であるのに対し、リノベーションはそれ以上の機能の充実を目指します。

リノベーションは大幅な修繕を行うので、その際に防水や配管設備の状態もよくわかります。
欠陥が見つかったらその際に修繕も一緒に行うことで安心な住まい作りもできます。
中古住宅を安価で購入して、その浮いた費用をリノベーションに使って快適な住まい環境を作り出すことも可能です。
また、リノベーションされた物件を購入することもできます。

環境保護の面から見てもリノベーションは大きな影響力があります。
古くなったら壊すという住まいのあり方では、その際に大量の廃棄物を生み出すことになります。
しかし、リノベーションでは中古住宅を大切に使って廃棄物やエネルギーを減らすことができます。
良いものを長く大切に使うことが現在では中古住宅にも求められているのです。

中古住宅は安価で購入できるので、広さや立地条件を新築物件よりも優先することができます。
ある程度の修繕は自分達で行うことで費用を浮かせることもできます。
ただし、リノベーションはリフォームよりも時間もお金もかかります。
どのような物件に住みたいのか、費用はどれくらいかかるのかも考えて住まい選びを行いましょう。

契約解除をする場合について

中古住宅の購入を決め契約を取り交わした後で、なんらかの理由で契約を解除する場合の取り決めは重要事項説明書や売買契約書に書かれています。
どのような場合に契約解除できるのか、不動産の契約解除について知っておきましょう。

・契約違反による解除（債務不履行）
契約に基づき売主もしくは買主が義務を履行しない場合、例えば売主が物件を引き渡さない、買主が期日に支払いを行わないなどの場合、相手は催告(契約したこと実行するように伝えること)した上で契約を解除できます。
この場合、義務を履行しない側に対して違約金を請求できます。
違約金の額は契約時に決められていることが多いです。
違約金の額が決められている場合、損害が違約金よりも多くてもそれ以上の請求はできません。

・融資利用の特約(ローン特約)
一般に住宅ローンを利用しないと不動産のような大きな買い物はできません。
そのため、住宅ローンを申請するのですが、この融資が受けられない場合もあります。
こうなると中古住宅を購入したくてもできないので、そのような場合に備えた特約が融資利用の特約(ローン特約)です。
融資が受けられない場合には、期日以内であれば契約を解除できます。
この特約がないと融資が受けられなくも契約を実行しなければならないので必ずこの特約がついているかどうか確認してください。

・危険負担による解除
購入した物件が引き渡し前に地震など売主・買主どちらにも原因のない理由で消失・もしくは破損した場合の特約です。
引渡しができない場合には契約は解除できます。
ただし、補修をして引渡しできる場合には売主が補修して物件を引き渡します。

・手付け解除
契約の履行がされるまでの間、お互いが通知したうえで売主は手付金を返却した上で同じ額を買主に支払うことで、一方、買主は手付金を放棄したうえで契約を解除できます。

上記のような契約解除に関する記載があるかどうか、必ず確認してください。

住宅ローンに関する注意－物件

住宅ローンを借りるには物件に関しても条件があります。
購入しようとする中古住宅にローンが適用されるかどうかを、申し込む前に充分確認しておきましょう。
中古住宅の購入の際には、新築住宅よりも条件が厳しい場合もあるので注意が必要です。

・フラット35の場合
一戸建ての床面積70m2以上、マンションなど共同住宅は30m2以上で上限はありません。
住宅の適合証明を取得できることが条件となります。

・財形住宅融資
中古住宅の場合、床面積が一戸建て・マンション共に40m2以上280m2以下が対象となります。
(リ・ユースプラスマンションは50m2以上280m2以下、リ・ユースプラス住宅は70m2以上280m2以下です)
一戸建ての物件は敷地面積が100m2以上で、それ以外の物件は1つの建物の敷地面積が100m2以上です。
住宅の構造や敷地などが建築基準法など不動産関連法に適合する物件となります。
融資にあたっては適合証明が必要となります。
中古住宅対象のローンは、リ・ユースプラスマンション(管理体制が優良と認められたマンション)、リ・ユースプラス住宅(優良中古住宅)、リ・ユースマンション、リ・ユース住宅があります。
ローンの借り入れ最長期間はリ・ユースプラスマンションとリ・ユースプラス住宅は35年、リ・ユースマンションとリ・ユース住宅は25年です。

・銀行ローン
物件に対しては特に条件はありません。
公的な住宅ローンの審査が通らない物件でも、銀行ローンであれば利用できる場合もあります。


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