マンションの共用部分と専有部分の区分け

中古住宅の購入でマンションを選ぶ場合には、集合住宅に関する決まりを知っておく必要があります。

マンションなど集合住宅には、様々な住人が共同で使う共用部分と、個人が所有して使う自室などの専有部分があります。
専有部分は自由にリフォームできても、共用部分は勝手に修繕はできないなどの規制があります。

マンションの購入者には法律によって、区分所有権という区分された各部屋に対する所有権があります。
それ以外の場所が住人共用で使う共用部分ということになります。
具体的にどこまで共用でどこから専有部分なのかを知るためには、購入したマンションの規約をよく目を通すことが大切です。

ここでは、標準的な目安を紹介しましょう。
ベランダやバルコニーは所有者が自由に使える空間ですが、災害時の避難路になりますので、仕切り板の前に通行の妨げになるような物を置いたりできません。
一般には、この部分は共用部分となります。
配管設備は、メーターまでは共用・メーターから自室に引き込んでいる部分に関して専有部分と考えられます。
そのため、水漏れがあった場合、メーターまでの部分が原因ならば管理組合の責任で修理を行い、メーターから自室までの部分が原因ならば所有者が修理しなければならないことになります。
玄関の扉も好きな色や形態にすると外観の問題が生じます。
そのため、玄関は共用部分であると考えられます。

中古住宅の購入ではリフォームも一緒に考えることが多いのですが、中古マンションの場合どこを自由に手が入れられるかを知っておくことも大切です。
必ず管理規約を読み、管理組合や業者などに問い合わせることも大切です。

住宅ローンに関する注意－審査

住宅ローンはどんな物件でも審査が通るわけではありません。
また、購入しようとする中古住宅に問題がなくても借り手側に問題があれば審査が通らない場合もあります。
どのようなことに気をつけたら良いのでしょうか。
ここでは借りる人に対する注意事項を紹介します。

・個人情報に関する事項
キャッシングやクレジットカード払いの滞納でブラックリストに載ってしまう、という話は耳にしたことがあると思います。
このような延滞の情報は5年間は記録として残っています。
こうなると住宅ローンを借りることは難しくなります。
住宅ローンを申し込む際には、このような借入金を残さないことが大切です。
車のローンなどもできる限り支払っておきましょう。

・働き方と勤続年数
住宅ローンの審査は勤続3年以上の正社員、が目安となります。
これは貸す側がローン返済の安全性を確保するためです。
自営業者の人も過去3年の収入が目安となります。

・団体信用生命保険(団信)
通常、住宅ローンを申し込む場合は合わせて団体信用生命保険(団信)加入も要求されます。
もし借り手が亡くなった場合、もしくは高度障害によって返済できない場合にも保険金によってローンの支払いができます。
そして、残された家族に住宅ローンが残ることなく住宅を残すことができます。
フラット35では、必ずしもこの団信に入る必要はありません。
しかし、加入できる健康状態であれば万が一を考えて申し込む方が良いでしょう。

・所得
住宅ローンを借りるには最低年収は200～300万円くらいが目安ですが、それ以上の年収が必要な場合もあります。
そして、収入の額によって借りられる金額も異なります。

中古住宅を購入するためには、たいていの人が住宅ローンを必要とします。
その住宅ローンを借りるためには、自分自身の信用を高める必要があるのです。

中古住宅のチェック：土台、採光など

中古住宅に限らず建売住宅などを購入する際に必要なチェックポイントを知っておきましょう。
確認を怠らず、良い物件を選ぶようにこころがけてください。

・土台の確認
土台に換気口が充分にあるかどうかを確認してください。
また、シロアリ対策や防腐処理が行われているかの確認も大切です。

・採光や通風の良さ
日光が入るかどうか、また風が部屋の中を通るかどうかを確認しておきましょう。
窓があっても、隣の家との距離などの関係で室内が暗い場合があるので注意が必要です。
南向きの物件であっても、すぐ近くに高層マンションがある、傾斜地に建っている場合には日が射し込みません。
必ず部屋に入って確認してください。
マンションでは、窓のない部屋がどのくらい暗いのかも見ておきましょう。
また、カビなどの原因になりますので、風通しが良い窓の配置になっているかなど通風の状態もしっかりチェックしておいてください。
押入れの中にカビがあるかどうかも見ておきましょう。

・スイッチやコンセントの配置や数
電化製品の配置を考えるうえで大切ですので、必ずコンセントがどこにあって数はどのくらいあるのかの確認をしておきましょう。
また、スイッチの位置が使いやすいかも確認することが大切です。
ガス温風器などガス器具を利用している場合には、ガスのコンセントがあるか、その位置はどこにあるかの確認も必要です。

中古住宅を購入する際には、何度も現地へ足を運び、納得のいく物件を選択してください。

中古住宅は購入の前に充分に自分の目でチェック

中古住宅の購入には新築住宅に比べてチェックしなければならない点が増えます。
どのようなことに注意してチェックすべきかを知っておきましょう。

・違法建築ではないか
リフォームで建て増しした、など中古住宅は違法物件である可能性を考えて見学の際にはチェックしておきましょう。
適法な物件であれば検査証が交付されていますので、その有無を確認しましょう。
検査証取得がない場合には、不動産会社に専門家による診断も視野に入れてください。
また、適法に建築された物件でも現在の法律では建ぺい率などが異なって同じ大きさの住宅が建てられないことがあります。
同じ理由で、増築したくてもできないことも少なくありません。
必ずその区域での制限がどのようになっているのかを確認しておきましょう。
中古住宅は建て替えや改築・増築する可能性が高いので、それができるかどうかに関して制限に注意しておく必要があります。

・修理や補修の可能性を考える
居住年数や家族構成、管理状態によって中古住宅の状態は様々です。
室内はもとより外壁にひびが入っていないかどうかも含めてチェックしておきましょう。
購入後のリフォームや修理の費用も含めて、購入するかどうかを考えてください。
室内では、必ずドアやふすまの開け閉めをしてきちんと閉まるかどうか、ドアとの隙間がないかどうか立て付けをチェックしてください。
押入れも含め壁や天井にカビやしみがないかどうかも確認しておきましょう。

中古住宅は購入の前に充分に自分の目で見ることが重要です。
購入後に失敗だったと後悔しないためにも、時間をかけて検討してください。


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中古住宅の新築に対する魅力

中古住宅とは一度購入者により登記された住宅です。
中古住宅には新築住宅にはない魅力があります。

・価格が安い
新築住宅に比べて一般に安価な点が中古住宅を選択する大きな魅力です。
ただし、入居までに修繕やリフォームが必要になる場合があるので物件を直接見て購入の判断を行うことが大切です。
前の持ち主と交渉して、カーテンやエアコンなどを設置されたままの状態で引継ぎ、その分の購入費を浮かせることもできます。

・地域を選択しやすい
中古住宅は各地域に点在しています。
子どもの通う学校の学区に住みたい場合、その学区の住宅を見つけやすいのが中古住宅です。
ただし、学校に近くても学区は別の場合があるので、事前に自治体に問い合わせて学区を確認してください。
通院している病院に近い物件、スーパーに近い物件など中古住宅は条件に合わせての選択肢が広がります。

・住居環境を確認しやすい
中古住宅によっては、まだ売主が住んでいる場合があります。
見学には、人が住んでいる状態の住居を見ることになります。
持ち主から直接話を聞くことができますので隣人に関してや、テレビの受信体系など情報を積極的に集めておきましょう。

・リフォームしやすい
中古住宅は価格が安い分、リフォームにお金をかけることができます。
また、リフォームが必要であることを前提に安いという場合もありますし、値引きの交渉も可能です。

自分や家族の目的に合わせた中古住宅を見つけて購入してください。