売買契約書と重要事項説明書が契約に必要

購入したい中古住宅が決定して価格の交渉も終了したら、いよいよ売買契約となります。
多くの場合は不動産業者が売買契約書を作成してくれます。

売買契約を締結する前には、必ず重要事項説明書が買主に交付されることが義務付けられています。
これは、不動産という大きな買い物に対してトラブルがないように、宅地建物取引主任者が買主に対して重要事項を説明することになっているのです。
重要事項を説明し終わった後、記名捺印します。
この重要事項説明書の交付は、たいてい売買契約書を取り交わす直前に行われます。
しかし、直前ではじっくりと重要事項を確認できないことも考えられますので、できれば売買契約よりも1週間くらい前に重要事項説明書を入手して確認することが望ましいです。

重要事項とは、契約内容の中で特に重要な部分です。
購入する中古住宅の売買代金、支払い方法、法令上の制限、手付金、契約の解除に関する事項、契約不履行、ローン特約などの説明があります。
手付金は売買契約で買主が売主に対して支払うお金で、物件の引渡しが済むと売買代金の一部となりますが、引渡しまでに買主が手付金を放棄する、もしくは売主が手付金の2倍の金額を買主に渡すことで契約解除ができます。
また、ローン特約は予定していた住宅ローンが審査が通らず借りられない場合に契約解除できるというものです。
中古マンション購入の場合ならば、修繕積立金や管理費、共有部分の範囲、駐車場の利用料なども説明されます。

重要事項説明が終わって記名捺印したら、重要事項の説明を受けたという証明となります。
記名捺印をする前に重要事項に関してわからないことは質問して疑問点を残さないようにしてください。

道路に関する制限、2mと4m

家は道路に接していないと建てられないことになっています。
これは、道路に接していない建物があると通行の妨げになるだけでなく、火事や地震の際の通路を塞いでしまうからです。
このため建物の敷地は道路に2m以上接していなければならないと決められているのです(接道義務)。

この場合の道路は4m以上の幅の道で、国道や都道府県道の他、道路として指定されているものです。
しかし、道路には4m未満の幅のものがあります。
法律で規制される前に建てられた物件の中にはこういった道路に面しているものもあります。
このような道路は特別に道路としてみなす扱いをされており、みなし道路と呼ばれています。

みなし道路に面した敷地では、建物を新築する場合、もしくは改築する時には道路の中心より2m以上離れていなければ建築は行えません。
また、道路の片側は川や崖、線路などの場合は道路の川や崖側の道路の端から4m以上離れていないといけません。
これをセットバックと言います。
中古住宅でこれに該当する場合には、広告に必ず「セットバックあり」と表示しなければなりません。
中古住宅を購入するにあたってこのセットバックは注意が必要です。
購入後、建て替える場合には、このセットバックは単に建築物だけに規制されるのではなく、門や塀にも規制がおよびます。
また、セットバック部分は容積率や建ぺい率の計算に入らないので、建て替えの場合小さな建物しか建てられません。

中古住宅の購入の際には、必ずセットバックがあるのかどうかの確認が必要です。

中古マンション特有のチェックポイント

中古住宅には一戸建てとマンションなどがあります。
ここでは中古マンションを購入するにあたって物件を選択するために知っておきたいチェックポイントを紹介します。

・管理組合と管理費
マンションでは必ず住民で組織される管理組合があります。
この管理組合が住民の意見をまとめたり、マンションの修繕や管理費積立などに携わります。
マンション管理では管理組合で行う自主管理と、業務を管理会社への委託している管理組合があります。
一般に管理会社へ業務委託している場合が多いようです。
その分、業務委託しているマンションの方が管理費は高くなります。
しかし、マンション修繕などのこまごまとした事務や交渉などを行わなくて済む利点があります。
中古マンションの購入後は管理費を支払うことになりますので、管理費がいくらかかるのか必ずチェックしておきましょう。
自家用車がある人は、この管理費に加えて駐車場代も必要となります。
住宅ローンの他にこれらの支払いも必要となることを考慮しておきましょう。

・大規模修繕と修繕積立金
マンションでは定期的に修繕が必要です。
一般に10年～15年くらいに1度大規模修繕が必要となります。
そのために修繕のための積立金も支払うことになります。
(管理費として一緒に集金されている場合もあります。)
この積立金で修繕費をまかなう訳ですが、修繕に必要な資金が足りない場合、不足分が徴収されることがあります。
その金額が数十万円にのぼることもあります。
このような事態を防ぐためにも、どのくらいの積立を行っているかを購入前に不動産屋に問い合わせておきましょう。

中古住宅の購入としてマンションを考える場合、一戸建て購入とは違う面があります。
購入後、トラブルに巻き込まれないようにするためにも充分なチェックが必要です。

中古住宅のチェックポイント

中古住宅は人が住んでいた物件です。
購入する前には必要な箇所は何度もチェックして、納得のいく購入を実現させましょう。

・部屋の間取り、スペース
家族が住む大切な部屋です。
和室が必要ならば和室があるかどうかの確認をしておきましょう。
家具を置くスペースもよく考えて物件を見学してください。
間取り図は前もって見ることができますが、それだけでは実際の使い勝手は判断できません。
実際に室内を歩いて、通りやすいかどうかなど使い勝手を確かめてください。
また、その際にはドアの開け閉めがスムーズか、床はきしまないかなども確認しておきましょう。
ベランダやバルコニーに防水処置が施されているかどうかも確認が必要です。

・駐車スペースが充分かどうか
たとえ一戸建てであっても車庫がない物件もあります。
自動車やバイク、自転車を置く充分なスペースがあるかどうかを確認しましょう。
マンションの場合は1戸につき、何台置くことができるのかの確認や、駐車場の場所、駐車場代の把握も必要です。
そして、駐車場から道路へと自動車を出しやすいかどうかも確認してください。

・住居環境
必ず現地へ行ってスーパーや病院などへどのくらいの距離があるのか、坂道や近くに川があるかなどの環境を確認しておきましょう。
子どもさんがいる人ならば交通量が多いと気になりますね。
また、通学路の確認も大切です。
交通量だけでなく、人気のない場所を通るのかどうかも実際に歩いて確かめましょう。
日中と夜間、晴れている時と雨天時と歩きやすさはどうなのかも知りたい項目です。
近所にはどのよう人が住んでいるのか、話が聞けると参考になります。

中古住宅を購入する際には、このように気になる点をどんどんチェックしてから購入を決定するようにしてください。


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建ぺい率と容積率を理解しよう

土地があるからと言って、その土地に勝手に自由な大きさの家を建てることは法律で禁止されています。
不動産広告には必ず建ぺい率や容積率という用語が載っていますが、この建ぺい率や容積率は土地の利用制限にかかる重要な用語なのでしっかり覚えておきましょう。
建ぺい率や容積率の違反があると、住宅ローンが下りないことがあります。
中古住宅の購入を考える際、そのような事態にならないよう、しっかりチェックしておきましょう。

・建ぺい率
敷地面積の対する建物が立っている部分の面積＝建築面積(建物を真上から見た時の面積)の割合です。
建ぺい率は防火、避難路、通風などを考慮して用途地域ごとに決まっています。
建ぺい率70％の制限のある土地ならば、敷地面積が100m2の場合70m2までの建物を建てることができます。

・容積率
敷地面積に対する合計床面積の割合です。
この割合が大きいほど、階層の高い建物が建築できることになります。
このため、住宅地域では容積率の制限が厳しく商業地域では規制が緩くなっています。
敷地面積が100m2で、1階70m2・2階50m2ならば、合計床面積が120m2なので、120/100＝容積率120％となります。
(この場合、建ぺい率は70％です)

中古住宅を購入しようと不動産広告やパンフレットを見るとこのような用語がたくさん出てきます。
不動産業者まかせにしないで、自分でしっかり用語を把握して物件をチェックしてください。