宅地建物取引主任者試験の手伝い

１０月１９日（日曜日）に全国で宅地建物取引主任者資格試験が実施されました。
東京都宅地建物取引業協会の江東区支部は東京海洋大学（以前の商船大学）を任されて試験の業務を行いました。協会では毎年、試験の手伝いを行っております。
私も十数回の手伝いをしております。
今回は江東支部の単独にて一つの試験会場を任されました。この会場での受験申込者は６７８名で、１１教室です。監督、本部員等で２７名で行います。
東京海洋大学は敷地が広く棟間の間隔が離れていました。本部から遠い試験会場は歩いてかつ、ビルの５階にあり、階段で上るため５分ほどかかります。そのため管理の難しい点がありました。
試験を受ける方が出来るだけ試験に集中できるよう気を配り、スムーズに行くよう心がけます。朝８時３０分頃から４時頃まで長い１日になります。
今回、特に何事も無く終えることが出来ました。毎年のことですが、気を使う仕事です。


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両親の家を相続しました。貸しますか、売りますか。

両親が死んで住んでいた家を相続しました。兄妹はそれぞれ家を持っており、その家を使う人が居ない場合は貸すことや、売ることを考えます。
売る場合の名義は兄妹が割合でもつことで良いのですが、貸す場合は（長期で持つ場合は）出来るだけ誰か１人の名義にすることを勧めます。
将来、色々の事情により兄妹の誰かがお金を必要になる場合があります。その時、誰かがその人の分のお金を用意できれば良いのですが、無ければ急きょ売らなければならない事になります。他の人が家を残したくても売らざるをえません。貸していれば借りている人を出さなければなりません。出なければオーナチェンジで売ることになりますが、投資物件になりますので売りずらくなります。
貸すことの場合は地元の不動産屋に相談してください。どのくらいで貸せるかおしえてくれます。
貸すには部屋を綺麗にします。不動産屋の出入りの業者に見積もって貰って下さい。不動産屋は賃貸の場合の仕様に詳しいので、そのアドバイスにて見積もって貰うと良いです。それによって、費用と収入が分かりますので貸すか、売るか、どの様にするか考えられます。
貸すことで注意したいのは一度貸したら家を使いたいと思っても、売りたいと思っても賃貸人を出すことは出来ません。
借りている方がそのまま借りていたいと言えば、借地借家法で出すことは難しいです。同じように契約期限が切れても同じように出すことは出来ません。
将来売ることや、使うことを考えている場合は貸すことはしない方が無難です。



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借地での地代の決め方

地代はどの様に決めているのでしょうか。
高齢の地主さんは今までの流れで行っているようです。特に考えいないで、少し税金が高くなったので５０円上げてくれとか、１００円上げてくれと言っているようです。地主間の交流もあまりなく相場観も無いようです。
地代の決め方は法律で決まっているわけではありません。地主と借主の話し合いで決まっています。
一般的に言われているのは税金の３倍～４倍と言われています。
地主によっては一筆（公図の一つの区画）の土地の地代を同じにしている方がおります。広い道路に面したところと、私道の奥では価値が違うのは当然です。一筆で税金は来ていると思いますが、土地の位置により地代は変えるべきです。
地主は税金の納付書を見て計算して見て下さい。今の地代が税金の何倍になっているか、それが、賃貸業として正当と思われる金額で貰っているかを確認し下さい。
借地人の方は都税事務所で固定資産税の課税台帳を閲覧できますので（２００７．４．８のブログ）、自分の地代が税金の何倍か確認して見て下さい。
地代はずっと払わねばならない物ですから。


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今後の地価は

今年、アーバンコーポレイション、ゼファーなどの新興大手不動産会社が倒産しています。これらの不動産業者は投資ファンド向けに不動産を開発し、短期に転売するビジネスモデルでした。
ところがサブプライム問題の端を発した融資の縮減が外資系金融機関や、ファンドの不動産投資を手控え始めた結果、開発した不動産が売れ無くなりました。今年に入り地価も下がったため、土地も売れず、資金の回収も思うようにいきませんでした。それに加えて、銀行が会社の財務内容が悪化した早い段階で見切りを付けたため、融資が受けれられず倒産しました。
よって、土地上昇の牽引役が一つなくなりました。
アメリカの証券会社や銀行の倒産に見られるようにアメリカの景気は悪くなると見られます。そのため日本の景気の牽引役だった輸出産業が悪くなる事で日本の景気も悪くなると思われます。この様な状況により景気が悪くなり、土地への買い意欲も無くなり全体的には土地の金額は下がると思われます。
ただし、バブルの後の時と違って面で全部下がるのではなく、点では上がる所も出てきます。
価値のある土地、有効利用が出来る土地、新しい電車の線が出来たところなどの優良な土地は大きく下がらないと思われますし、上がるところも出ると思われます。
バブルの時は土地の利用価値など関係なく何でも買いあさったので、どんな土地でも上がりました。
それに対し今は土地の効率を考え、この金額が適正かを考えて買うことで地価が決まるようになりました。そのため、土地は選択されて買われます。この地域だから上がるのではなく、その土地が有効かで価値が決まります。
それでも景気の悪さで地価はこれからは下がります。

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