道路とはなにか

道路についての統一的な法律は有りません。
道路にかかわる法律は民法、道路法、建築基準法、道路交通法があります。
民法には囲繞地通行権（他人の敷地に囲まれた土地で公路に出るため隣地を通行できる権利）、通行地役権（ある土地のために他人の土地を利用する権利）があります。
道路法には道路行政の基本を定める道路の種類（高速道路、国道、都道府県道、市町村道）定めています。
建築基準法には敷地の接道義務（敷地は２メーター以上、道路に接しなければならない）や道路位置指定などの規定があります。
道路交通法には道路の危険防止・交通の安全、道路交通のルールがあります。
道路とは、なにかとの法律はありません。
そして、道路には公道、私道があります。
多くの人は「道」は公共の物と考えているのではないでしょうか。誰かの物としても、公共の物として自由に使えると考えているのではないでしょうか。しかし、「道」は公共の物でなく、誰かの所有物なのです。国の所有であったり、都の所有であったり、区の所有であったり、個人の所有であったりします。誰かの所有物を何も考えることなく自由に使っているのです。
公道は国または地方公共団体が一般の通行の用に提供したものです。
私道は個人の所有ですから第３者が通行するのは所有者が黙認しているか、好意的に認めているのに過ぎないか、何も知らないかです。
私道に関する紛争の場合は民法の規定を使います。
私道の所有者が「他の人に対し、道路を通させない」と言うことも可能なのです。
私道は公共の物で無く、誰もが通れて、自由に使える物ではないのです。上記のように使わせてもらっているのです。
地主によっては自分の権利を主張する人がいます。それを防ぐてだてはありません。
上下水道・ガスは紛争の発生を防ぐために承諾を得るよう定めています。判例では承諾がない場合でも認めていますし、地主の拒否は権利の乱用と見られています。しかし、無用なトラブルは避けるべきですし、有償の場合もあります。
よって、私道に面した方はその地主（特に１人の所有の地主の場合）との近所づきあいは良くしておくべきでしょう。
（２００８．６．８「私道を持つ意味」も参考にして下さい）

高井和伸著　「公道・私道のトラブル解決法」、森泰造他３人著「道路の法律と評価」による


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エイブルがまた違反

平成２０年６月１９日の日本経済新聞によると、エイブルは公正取引委員会により景品表示法違反（優良誤認、不動産おとり広告）で再発防止を求める排除命令を受けたとのことです。
エイブルは自社サイトなどに架空の部屋の情報を掲載したり、既に契約者が入居中の物件を載せたり、建築年月日を改ざんしたり、最寄りの駅からの距離を改ざんしたりしていたそうです。
エイブルは客を引っ張るためにおとり広告をしていたと言うことです。
平成１２年３月にエイブルとミニミニは幾つかの業法違反にて１０日間の業務全面停止処分を受けています。
今度はエイブルによる「おとり広告」です。両業者はあらっぽく強引に稼いでいることが見受けられます。単に稼げればいいと言う営業をしているようです。
みなさんはネットで検索して業者の所え行くのでしょうが、一つの業者に何百件もあるはずはないのです。良い物件はどんどん決まっていきますし、そうは沢山の空き物件は入ってきません。良い物件はすぐに決まったり、なかなか入って来ません。そこで、「おとり」をやるのです。業者のモラルの問題です。
どの物件も、百点満点はありません、物件には多少の欠点があります。その中で見つけていくことは大変です。ネットだけでなく、駅を絞り多くの業者を歩くことが捜す基本だと思います。良い業者を捜すことが、良い物件を探せることになります。
ネットで見て、電話で確認して、行ったら決まっていましたと言い、他の物件を紹介する業者は気おつけてください。
理屈では少し前に申込みが入ることはあります。普通は見に来ることが分かっていれば、申込みを保留にします。決まっていましたという業者とは話してみて、何か気に入らなければ出てきた方がよいと思います。
ＣＭを流していて、有名だからと言って安心しないで下さい。残念ながらまだまだこの様な「おとり広告」はあります。



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借地で地主に認めて貰うための借地非訟制度

「借地非訟」という言葉はあまり聞かないと思います。普通は係わることは少ないと思います。
借地非訟制度は借地権の譲渡・転貸、条件変更、増改築、競売の伴う借地権譲渡許可を地主にとって特に不利にならないにもかかわらず地主が承諾しない場合に、裁判所が職権で地主の承諾に代えて許可を与え、場合により当事者間の利益の公平を図るため必要があるときは、借地条件を変更したり、又は財産上の給付（承諾料）を命ずる制度です。
借地人が倒産し、建物が競売により落とされて、それに伴い借地権が譲渡される場合。競落人は借地人からの譲渡許可の申立をして貰えることを期待できません。そこで、法律で競落人からの譲渡許可の申立を認めています。
地方裁判所にて、競落人からの申立により地主は裁判所に出向きます。申立書を提出して両者は話し合いを行います。
地主は優先買受権が認められており、適正額（鑑定委員会の意見を踏まえて裁判所が決定します）にて借地権を買い受けることが出来ます。これは地主の対抗策です。
地主が譲渡を認めてくれない場合にこれを使えますが、デメリットもあります。
譲渡の場合は申立には買受人を特定しなければならず、裁判にはお金がかかります。また、裁判には時間がかかるので、その間に買主を待たせておけるかと問題があります。裁判になれば地主との関係はより悪くなるのでしよう。よって、その後のローンを借りる時に金融機関より求められる担保差入承諾書を地主よりもらう事（地主が出さなければならない強制できる物はありません）や、新しい借地人は何かの時に支障がでる場合もあります。
地主の要求が高額であり、不条理な事の場合はしょうがないでしょう。しかし、そのような場合を除いて、現実的に裁判よりも話し合いで合意した方がより得策と思われます。

賃貸不動産管理業協会「わかりやすい借地承諾料の基準Ｑ＆Ａ」を参考とする。



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年金の申請をしました

去年の１０月に６０才になりました。まだ働いており、年金も払っているし、６４才から定額が出る事を知っていましたので、社会保険事務所から書類が来ていましたが、よく見ていませんでした。
妻が今年６０才になり、年金を貰おうと動き始めました。妻は社会保険事務所で聞いても、何度も行って聞いても、分かったようで分からず、どの様にしたら良いのかが分かりませんでした。
そこで、区役所の年金相談に２人で行ってみました。社会保険労務士に話を聞くことで、やっと理解が出来き、社会保険事務所に書類を提出する事ができました。
社会保険労務士はゆっくりと話してくれますし、丁寧ですし、質問にも丁寧に答えてくれますし、アドバイスしてくれます。この逆が社会保険事務所です。毎日、何人も相手にするのですから、簡単に済ましてしまおうと考えるのか分かりませんが。何度聞いても分かりませんでした。
私も、何年か前に行った時もぶっきらぼうで、早口でやはり分かりませんでした。わかりやすく説明して、分かって貰おうという気持ちがないのでしよう。
社会保険事務所の人は聞いたことは教えてくれますが、なぜそうなのか教えてくれません。我々は知識がないので、何をどう聞いたらよいか分からないのです。分からないから必要なことも聞けず、聞けないから明確な答えが出ないし、分からないのです。
税金に税理士がいるように、年金のことは社会保険労務士に聞く事を勧めます。
１回は社会保険事務所でデーターを貰ってから、社会保険労務士に相談してください。
勤めていて年金を払っていても、６０才になったら申告書の提出はしなればならないそうです。人によりますが、少しは年金が出るようです。
年金は非常に複雑です。そのため、社会保険事務所は若い人にも、６０才になろうとしている人にも機会を見つけて説明をすべきです。


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