●元本価格の値下がる投資って？
住宅価格が近い将来という期間では上昇せず、資産デフレの傾向がつづくだろうという予想されることを数回にわたって書いてまいりました。
また、住宅ローンの借入れを物件価格の50％以内にとどめておかないと、将来万が一の失業や所得の低下などに見舞われ住宅の売却をせまられた場合、売却価格の低下によりローンの残債を支払うことができない恐れがあることも書いてまいりました。
このようなことを書くのは、新築物件を購入すべきではないと言っているのではありません。
分譲業者や銀行などの言いなりにならないで、自己の判断で将来のことを正しく見つめてほしいからです。
わたしは不動産業務を行なう会社の経営者として、自己の知りえる範囲内と自分自身の経験を通して書いています。
ですから、不動産が売れなくなるようなことを書くつもりはありません。
ただ、現実を自己判断して書いているのです。
不動産投資という言葉がありますけれども、個人的なレベルで自己資金として１億円程度の資金が用意できるからといって、不動産投資などというものは存在しないと断言できます。
投資というからには、投資に対するリターンが存在しなければなりません。
しかし、日本の国内においては、建設物の価値というのは年々値下がりしていくものなのです。
投資というからには、この値下がり以上の収益を上げ続けられなければ投資というのははなはだ脆弱なものと言わざるを得ません。
何故なら、年々その元本価値が下がっていくことがハッキリしている投資信託をだれが買うのでしょうか。
最近はそういう投資信託が増えているらしいみたいですけど。
不動産は、土地の価格が投資選択の基準となっています。
昭和の時代の経済成長期はインフレ経済のなかで、地価は上がり続けました。
そのようなインフレの中では、建築した建設物の価値が年々下がっていったところで、再建設金額は物価の上昇によって上がっています。
この場合は、早く建てて利用して収益をあげたほうが良いに決まっています。
仮に、インフレによる建設費の上昇が、建設物の価値が下がっていくよりも少ないとしても、敷地である土地の価格が上昇していますからこの不動産の全体価格は上昇しているのです。
つまり、経年によって建物価格が下がっていても、値下がりした分の何割かは、建設価格の上昇により相殺され、それ以上の敷地価格の上昇があるから元本は自然に上昇し、投資利益が含み益として時間とともに積み増されていったのです。
これが、デフレの時代、特に資産デフレとなるとほぼ真逆のような事態を招きます。
建設費は、物価の値下がりと総需要の低下によって年々値下がりし、敷地である土地は資産デフレによって値下がりし、さらに経過年数によって建設物の値下がりが毎年続くのです。
そして、不況期は入居者の減少と賃料の低下を招き、不動産の利用収益である賃貸収入が低下していきます。
もし、このような物件を銀行からの不動産ローンで購入していたら、返済金額を賃料収入が下回るという事態も起こらないとは言い切れません。
それでも、それを支払う別の収入があるから払えるのであれば、物件を持ち続けられるでしょう。
しかし、その物件の現在価値はさきほどの理由からかなり目減りしています。
投資した自己資金はどこへ行ってしまったのでしょうか？
１億円程度の自己資金などほとんど「あっという間」に蒸発してしまうのです。
これがローン破綻を起こして競売でもされれば、購入価格の半分以下おそらく３～４割程度になってしまうことは想像に難くありません。
ということは、こういう競売物件を購入するほうが不動産投資としての可能性が高いことが推測できます。
◆今日の祈り
ご慈愛深い全能なる御父愛する天の神様、あなたの豊かな恵みと祝福に心から感謝申し上げます。
主の御前にあって愚かで弱く罪深いわたしですがどうかお許しくださいますように。
慈しみぶかい主の御恵みは、この愚かで弱いしもべの頭上に注がれています。
しもべは今極めて困難な状況におかれています。
しかし主は、「恐れるなわたしは今も生きている。わたしはあなたを必ず助ける。」といわれます。
しもべの信仰は、この約束をどこまでも信じようと日々祈り、日々主に助けを叫び求めているのです。
我が主よ、しもべはあなたを信じています。
あなたの救いの御業は確かなものであり、この愚かで罪深いしもべさえ救い出し、御国に上ることを許されています。
我が主よ、御心にしもべの今の困難をも助けてくださることがあるのであれば、今すぐ助けてください。
すべてに時があることをコヘレトは語ります。
しもべはそれを理解していますが、我が主よ、その時は「今このとき」であることをしもべは確信しています。
どうか主よ、しもべをかえりみて助けの御手を伸ばしてください。
この祈りと願いとを尊き御子、主イエス・キリストの御名前を通して感謝してお祈り申し上げます。
アーメン
住宅価格が近い将来という期間では上昇せず、資産デフレの傾向がつづくだろうという予想されることを数回にわたって書いてまいりました。
また、住宅ローンの借入れを物件価格の50％以内にとどめておかないと、将来万が一の失業や所得の低下などに見舞われ住宅の売却をせまられた場合、売却価格の低下によりローンの残債を支払うことができない恐れがあることも書いてまいりました。
このようなことを書くのは、新築物件を購入すべきではないと言っているのではありません。
分譲業者や銀行などの言いなりにならないで、自己の判断で将来のことを正しく見つめてほしいからです。
わたしは不動産業務を行なう会社の経営者として、自己の知りえる範囲内と自分自身の経験を通して書いています。
ですから、不動産が売れなくなるようなことを書くつもりはありません。
ただ、現実を自己判断して書いているのです。
不動産投資という言葉がありますけれども、個人的なレベルで自己資金として１億円程度の資金が用意できるからといって、不動産投資などというものは存在しないと断言できます。
投資というからには、投資に対するリターンが存在しなければなりません。
しかし、日本の国内においては、建設物の価値というのは年々値下がりしていくものなのです。
投資というからには、この値下がり以上の収益を上げ続けられなければ投資というのははなはだ脆弱なものと言わざるを得ません。
何故なら、年々その元本価値が下がっていくことがハッキリしている投資信託をだれが買うのでしょうか。
最近はそういう投資信託が増えているらしいみたいですけど。
不動産は、土地の価格が投資選択の基準となっています。
昭和の時代の経済成長期はインフレ経済のなかで、地価は上がり続けました。
そのようなインフレの中では、建築した建設物の価値が年々下がっていったところで、再建設金額は物価の上昇によって上がっています。
この場合は、早く建てて利用して収益をあげたほうが良いに決まっています。
仮に、インフレによる建設費の上昇が、建設物の価値が下がっていくよりも少ないとしても、敷地である土地の価格が上昇していますからこの不動産の全体価格は上昇しているのです。
つまり、経年によって建物価格が下がっていても、値下がりした分の何割かは、建設価格の上昇により相殺され、それ以上の敷地価格の上昇があるから元本は自然に上昇し、投資利益が含み益として時間とともに積み増されていったのです。
これが、デフレの時代、特に資産デフレとなるとほぼ真逆のような事態を招きます。
建設費は、物価の値下がりと総需要の低下によって年々値下がりし、敷地である土地は資産デフレによって値下がりし、さらに経過年数によって建設物の値下がりが毎年続くのです。
そして、不況期は入居者の減少と賃料の低下を招き、不動産の利用収益である賃貸収入が低下していきます。
もし、このような物件を銀行からの不動産ローンで購入していたら、返済金額を賃料収入が下回るという事態も起こらないとは言い切れません。
それでも、それを支払う別の収入があるから払えるのであれば、物件を持ち続けられるでしょう。
しかし、その物件の現在価値はさきほどの理由からかなり目減りしています。
投資した自己資金はどこへ行ってしまったのでしょうか？
１億円程度の自己資金などほとんど「あっという間」に蒸発してしまうのです。
これがローン破綻を起こして競売でもされれば、購入価格の半分以下おそらく３～４割程度になってしまうことは想像に難くありません。
ということは、こういう競売物件を購入するほうが不動産投資としての可能性が高いことが推測できます。
◆今日の祈り
ご慈愛深い全能なる御父愛する天の神様、あなたの豊かな恵みと祝福に心から感謝申し上げます。
主の御前にあって愚かで弱く罪深いわたしですがどうかお許しくださいますように。
慈しみぶかい主の御恵みは、この愚かで弱いしもべの頭上に注がれています。
しもべは今極めて困難な状況におかれています。
しかし主は、「恐れるなわたしは今も生きている。わたしはあなたを必ず助ける。」といわれます。
しもべの信仰は、この約束をどこまでも信じようと日々祈り、日々主に助けを叫び求めているのです。
我が主よ、しもべはあなたを信じています。
あなたの救いの御業は確かなものであり、この愚かで罪深いしもべさえ救い出し、御国に上ることを許されています。
我が主よ、御心にしもべの今の困難をも助けてくださることがあるのであれば、今すぐ助けてください。
すべてに時があることをコヘレトは語ります。
しもべはそれを理解していますが、我が主よ、その時は「今このとき」であることをしもべは確信しています。
どうか主よ、しもべをかえりみて助けの御手を伸ばしてください。
この祈りと願いとを尊き御子、主イエス・キリストの御名前を通して感謝してお祈り申し上げます。
アーメン
