●人口密度
不動産投資というのは土地価格への依存割合の高いものである。
ということをしっかりと認識しておく必要があることを理解していただきたいのです。
例えば、都心であろうが、地方の都市部であろうが、地価の上昇が見られるところというのは、賃貸物件の入居率が高いものです。
入居率が高いというのは、賃料収入が建設した建物の床面積に比例して多く入ることを意味しています。
この逆で入居率が低いということは、計画した建物の床面積に比例して入らないことを意味しています。
多くの場合不動産投資の投資部分というのは、建設される建物の床面を利用して経済活動を行なうテナント収入が収益の主なものとなります。
その利用する床面は建設物から提供されています。
例えば、都内で商業地域内の１０００㎡の土地があって、これを更地の状態でそのまま利用する場合は、せいぜい駐車場か臨時のイベント会場か、避難場所ぐらいでしょうか。
定期的に収入が得られるとすれば駐車場でしょうか。
これを駐車場として月極めで賃貸した場合、仮に60台置けるとして、１台あたり月額５万円でフル稼働した場合は、５×60＝300万円／月の収入となります。
これが建設物に投資をしない収益の限界に近いものだということが出来ます。
仮にこの土地を１㎡あたり300万円で購入すると仮定したら、1000×300＝300000万円＝30億円となります。
この土地を全額借入れで購入するとして利息を年利1.5％支払うと、300000万円×1.5％＝4500万円の利払いになります。
さきほどの建設物に投資をしないで、単に舗装して区画分けをするだけの月極め駐車場として利用した場合は、300万円×12＝3600万円の収入となりますから、この計画では借り入れ利息を支払うことはできません。
仮にこの土地にビルを建築して賃貸したらどうなるでしょうか。
ものすごい大雑把ですけど、この土地が容積率（延べ床面積／敷地面積×100）600％あってそれをフルに利用してビルを建て、すべてのフロアーが賃貸できたらと仮定すると。
建設することのできる延べ床面積は、1000×600％＝6000㎡です。
建設費を1㎡あたり30万円としたら、6000×30万円＝180000万円＝18億円となります。
これを土地と同じく全額借入れで建設するとして利息を年利1.5％支払うと、180000万円×1.5％＝2700万円の利払いになります。
このビルのうち賃貸に供する部分を4000平米として、その賃貸料を1㎡当たり1万円で貸すとしたときの賃貸収入は、4000×1万円＝4000万円／月の収入となります。
土地の購入と建物の建設費にかかる利払いは、4500＋2700＝7200万円となります。
賃料収入は、4000×12＝48000万円となり、利払いは可能となります。
現実には、金融部分には元金の返済があり、ビルの運用には管理費、設備の維持修理費などの経費がかかり、入居を確保するには入居促進営業費用がかかってきます。
そのほかに税金として都市計画税・固定資産税がかかります。
そのため、実際にかかる総事業費の○○％の年収が期待されないと土地購入してビル建設し賃貸収入を得るという極めてシンプルな不動産投資というのは現実化しません。
この○○％の○○の部分がさきほどの例では、土地30億円、建物の建設費18億円で合計48億円、賃料収入が年間4億8千万円となり、○○％は10％となります。
この例では土地は総事業費のうち30億円、建物は18億円でその比率は、土地が約62％建物が38％となります。
地価が下がるというのは、総事業費の62％の部分に影響するということを意味しています。
その地価の構成要素は人口密度に大きく影響を受けるのです。
◆今日の祈り
ご慈愛深い全能なる御父愛する天の神様、あなたの豊かな恵みと祝福に心から感謝申し上げます。
主の御前にあって愚かで弱く、罪深いわたしですがどうかお許しくださいますように。
我が主よ、主の溢れるほどの恵みを、ほんの少ししか受け取ることのできないでいる、この愚かなしもべをかえりみてください。
しかし、それはしもべの信仰が弱いゆえにそうなっているのであり、主の恵みが少ないのではありません。
しもべの信仰が薄いゆえに、溢れるほどに注がれている主の恵みを受け取り損ねているだけなのです。
しもべは、そのことをつい最近覚え知ることができました。
願わくは主よ、この愚かなしもべの信仰を強めてください。
そして、溢れるほどに注がれている主の恵みを受け取ることができるようにしてください。
この祈りと願いとを尊き御子、主イエス・キリストの御名前を通して感謝してお祈り申し上げます。
アーメン
不動産投資というのは土地価格への依存割合の高いものである。
ということをしっかりと認識しておく必要があることを理解していただきたいのです。
例えば、都心であろうが、地方の都市部であろうが、地価の上昇が見られるところというのは、賃貸物件の入居率が高いものです。
入居率が高いというのは、賃料収入が建設した建物の床面積に比例して多く入ることを意味しています。
この逆で入居率が低いということは、計画した建物の床面積に比例して入らないことを意味しています。
多くの場合不動産投資の投資部分というのは、建設される建物の床面を利用して経済活動を行なうテナント収入が収益の主なものとなります。
その利用する床面は建設物から提供されています。
例えば、都内で商業地域内の１０００㎡の土地があって、これを更地の状態でそのまま利用する場合は、せいぜい駐車場か臨時のイベント会場か、避難場所ぐらいでしょうか。
定期的に収入が得られるとすれば駐車場でしょうか。
これを駐車場として月極めで賃貸した場合、仮に60台置けるとして、１台あたり月額５万円でフル稼働した場合は、５×60＝300万円／月の収入となります。
これが建設物に投資をしない収益の限界に近いものだということが出来ます。
仮にこの土地を１㎡あたり300万円で購入すると仮定したら、1000×300＝300000万円＝30億円となります。
この土地を全額借入れで購入するとして利息を年利1.5％支払うと、300000万円×1.5％＝4500万円の利払いになります。
さきほどの建設物に投資をしないで、単に舗装して区画分けをするだけの月極め駐車場として利用した場合は、300万円×12＝3600万円の収入となりますから、この計画では借り入れ利息を支払うことはできません。
仮にこの土地にビルを建築して賃貸したらどうなるでしょうか。
ものすごい大雑把ですけど、この土地が容積率（延べ床面積／敷地面積×100）600％あってそれをフルに利用してビルを建て、すべてのフロアーが賃貸できたらと仮定すると。
建設することのできる延べ床面積は、1000×600％＝6000㎡です。
建設費を1㎡あたり30万円としたら、6000×30万円＝180000万円＝18億円となります。
これを土地と同じく全額借入れで建設するとして利息を年利1.5％支払うと、180000万円×1.5％＝2700万円の利払いになります。
このビルのうち賃貸に供する部分を4000平米として、その賃貸料を1㎡当たり1万円で貸すとしたときの賃貸収入は、4000×1万円＝4000万円／月の収入となります。
土地の購入と建物の建設費にかかる利払いは、4500＋2700＝7200万円となります。
賃料収入は、4000×12＝48000万円となり、利払いは可能となります。
現実には、金融部分には元金の返済があり、ビルの運用には管理費、設備の維持修理費などの経費がかかり、入居を確保するには入居促進営業費用がかかってきます。
そのほかに税金として都市計画税・固定資産税がかかります。
そのため、実際にかかる総事業費の○○％の年収が期待されないと土地購入してビル建設し賃貸収入を得るという極めてシンプルな不動産投資というのは現実化しません。
この○○％の○○の部分がさきほどの例では、土地30億円、建物の建設費18億円で合計48億円、賃料収入が年間4億8千万円となり、○○％は10％となります。
この例では土地は総事業費のうち30億円、建物は18億円でその比率は、土地が約62％建物が38％となります。
地価が下がるというのは、総事業費の62％の部分に影響するということを意味しています。
その地価の構成要素は人口密度に大きく影響を受けるのです。
◆今日の祈り
ご慈愛深い全能なる御父愛する天の神様、あなたの豊かな恵みと祝福に心から感謝申し上げます。
主の御前にあって愚かで弱く、罪深いわたしですがどうかお許しくださいますように。
我が主よ、主の溢れるほどの恵みを、ほんの少ししか受け取ることのできないでいる、この愚かなしもべをかえりみてください。
しかし、それはしもべの信仰が弱いゆえにそうなっているのであり、主の恵みが少ないのではありません。
しもべの信仰が薄いゆえに、溢れるほどに注がれている主の恵みを受け取り損ねているだけなのです。
しもべは、そのことをつい最近覚え知ることができました。
願わくは主よ、この愚かなしもべの信仰を強めてください。
そして、溢れるほどに注がれている主の恵みを受け取ることができるようにしてください。
この祈りと願いとを尊き御子、主イエス・キリストの御名前を通して感謝してお祈り申し上げます。
アーメン
