昨年の８月に不動産投資の目的で一軒家を買った。敷地はおよそ２４０坪で建坪は約５５坪。４寝室に３箇所バスルーム、リビング、ダイニングキッチン。リビングと２階のマスターベッドルームにデッキが付いていて、裏庭に続く湖が美しい景色のパノラマを楽しめる。家は築４４年で、以前の持ち主たちが手を入れずに借家にしていたのでなんとも醜い現状だった。せっかく、プライベートレイクが裏庭にあって、ボート遊びや、カヤック、釣り、水泳などで楽しめる個性ある場所にありながら、長らく、持ち主に愛されず、みすぼらしく佇んでいた家だった。この家を見るまで、他に５０件くらいは見て回っていたのだが、他の家と比べると、きたな～～っという思いにかられながらも湖の景色に惹かれて売買の価格オファーしてしまったという感がする。
不動産屋にすると、もう２４人ほどが売買オファーしていてオファー＜売買価格提示＞は打ち切り。後は提示価格の高い人か、高くてもすでにローンが確定している人に絞られますということであった。
２００７年の末から忍び寄ってきていた景気の後退と２００８年に起こったリーマンの破産を決起に、全くといっていいほど不動産ローンを組むのが難しい状態になって来ていた。だから、ローンを事前に組むことが確定している人＜プリアプルーブという＞しかこの売買オファーに参加できない。買う物件が決まってその売買価格の何割を銀行や公庫から借り入れる交渉をするという日本とは逆である。
家が見つかる見つからないは別に、予算に応じて大体の購入価格帯の家のローンを組み、銀行や貸付側の＜あなたには３０００万のローンが可能です＞というような認定証を持って、不動産屋と話を進めるのが通常である。
だから、不動産屋もこの認定証があるか現金がある人しか話をしない。
ここ２年はそんなプリアプルーブされている人でも家が見つかっていざローンの話に行くと、その物件の価値や将来のマーケットで付加価値を生むかなどという概算でローンを断られるということも多く、そうなるとせっかく１０人もオファーがあって売主はその中の一人に決めたものの、１ヶ月後にやはりローンが組めませんでしたといって売買が解消することがしょっちゅうなので、売主はどうしても慎重になり、確定買主とだけと話をすすめるという傾向になってきた。
そんなこんなで、不動産屋は不動産屋でできるだけ手数料をたくさんもらいたいので、お互いの顧客のオファーを吊り上げさせたりと、シテを思わせる手練手管を使うものもある。＜ちなみにこちらの不動産屋はバイヤーとセラー両方につくと３％ずつの手数料だ。中にはセラーとバイヤーの不動産屋が同一人物だと、６％＞
この家の最終持ち主は、ジーマックといってアメリカ最大の自動車ローンの会社でかつては自動車メーカーのGＭが大量株を維持していた。
なぜ、売主がオートローンの会社だったのかというと、持ち主がローンを返済できずに差し押さえになったからである。これがいわゆるフォルクロージャー＜差し押さえ物件＞といわれ、２００８年の末から、市場に出回りだしたのだが２００９年になって市場に大量に放出された。売り物件の在庫整理みたいなものである。
しかし、銀行は家の価格下落を恐れて、差し押さえ物件の優良物件は市場に流さずホールドしている。ある説によると２００９年の不良資産の放出は全体の３割にしか過ぎず＜いわゆる氷山の一角＞本年、２０１０年に本格的な、差し押さえ物件の在庫処理が始まるという危惧さえある。
そんなわけで、２４人のオファーの中から選ばれてラッキーだったのかどうだかは？まだ定かでないのだが購入することになった。差し押さえ物件の場合は売主のタイトル＜日本で言う登記簿謄本＞が公開され、＜ディスクロージャーといって＞売り手が買い手に家の悪い所、修理が必要なところ、または合法でない部分の改善を要するところ、などをつぶさに公開しなければいけない。が親切に公開するわけでもないので買い手はインスペクター＜建築検査官＞をやとって２重にチェックする。
と同時に買い手も自分に買うだけの経済的な根拠があるかどうか、銀行預金や毎月の入出金の残高、年収、他の借金の有無、勤続年数、退職金などのコピーを提出して本契約までに売り手に現実的な売買の意欲と能力を伝えるプロセスを踏むのだ。
売主と買主の間でアデンダム＜Addendum、日本語では追加事項とでも言おうか＞を何回も取り交わし、買い手が納得できるまで、家の情報を聞くことができ、それが売主側から回答されるとその返事に対してまた両者のサインを交わして本契約に進むのでおよそ本契約までは１ヶ月はかかる。私の場合はもっぱらメールのＰＤＦファイルやスキャナーで書類を作成したりしていたから、こういった手続きは不動産屋の事務所にいかずともスピードも速く往信できた。しかし、自分の寝る時間はこういったパソコンの交信に費やされてほとんどなかった。
３０～５０ページ渡る書類に辞書を片手に読み通したが中には不動産用語もあって、辞書にも載ってない。そういう時はインターネットで随分助けてもらった。時々は頭が痛くなり、こんなときほど痛切に＜ああ！！また結婚してアメリカ人の旦那がほしい！＞と思ったことはなかった。ま、そんな御都合で結婚してもまたダンナを首にしちゃうからこんな不謹慎なことは考えないようにと、ひたすら書類との戦いに勤めた。
こういうところは日本と違って契約社会のアメリカ、＜この条項を読んだらサイン、次の条項に納得したらサイン＞とがんじがらめである。良いところは情報の公開が徹底していて、＜この地域に住む登録されているセックスオフェンダーを事前に調査するか？調査の結果の内容によってはこの契約を破棄する。＞なんていう条項もある。セックスオフェンダーとは性犯罪者のことで、犯罪暦のある性犯罪者はどこに住んでいるか登録されて、インターネットでも公式公開されいるウエッブサイトで誰でもチェックできる。これはミーガンズローによって合法的な調査権として認められているのだ。私も興味しんしんで調べたが、なんと怖ーい顔したおじさんやおばさんたちの顔が勢ぞろいであった。
なんでも知りたがりの私はしつこく、ここはどういう意味だとかイーメールで往信していたから、２週間の超特急でクロージング＜売買本契約のこと＞をして引渡しが終ったときには不動産屋もさぞかしほ～～っとしていたことだろう。おまけに、高島こよみで選んだ大安のこの日にクロージングしてくれなんていう変な日本人の買主にもへきれきしていたに違いない。
話は長くなったが、差し押さえ物件を上手に買うにはいろんな、経験と感が必要だ。以前は差し押さえ物件はオークションで不動産屋が競り落として、その家を改造、中古マーケットに出品という感じで在ったが、いまや個人でも買える。
しかし、大方の差し押さえ物件は＜Ａｓ ｉｓ＞といって、現状のままの引渡しになるので、どれくらいの補修工事費用がかかるのかざーっと概算できないと、差し押さえでも御得に買ったのか、損したのかということになる。
今回の買い物で私が、目安としたのはリターンが１０％になる投資としての購入だったから、もしこの１軒家を購入して借家とした場合どれくらいの家賃が見込めるのかというのが、最初のリサーチだった。アメリカでも、５４坪の家というとかなり大きい床面積のほうだったから、その地域での借家と家賃リストを調べると月で１８万から２０万というデータだった。それと、アメリカでは、日本と根本的に違うのは、中古の家は何年たっても改造していく限り、価値が上がる。日本のように築３０年で家の価値がゼロになるということはないのだ。
その背景には、新築で家を建てるとなると、最低５００万は行政に払う建築許可費用に消えコスト高になる傾向があるし、新しい開発の建築は敷地がコマ切れにされて景観の良い環境が望められないということもあって、アメリカでの中古市場は非常に強いマーケットでもある。
だから、このマーケットをターゲットにウオール街のかしこい人々が手練手管でサブプライムローンのシステムを作り、それに保険をかけて、世界中の投資家に証券会社を通じて金融証券として売りさばいていたのだから、いかにアメリカの中古家屋市場が人気であるか納得できる。
なんで経済アナリストみたいに、購入した家のことをごたごたと書きたがるのか？と思われるかたもあると思うが実は、この私の借家に今月借り主が決まり、またまたこの悲惨なバブルの疵あとを認識せざるを得なかったからである。
次回に続く。
