日本で不動産物件を購入する際に購入した土地にどれぐらいの建物が建てられるかということがよく話題になります。
当然 前面道路がきちんとあり 道幅もあることは重要ですが 道幅によって建物が建築できる容積率というものが変わってきます。
容積率を計算する上で全面道路は最低 4m と決まっておりますので 4m 以下の道路は考えないのですが 4 M の場合 例えば 住宅地域の場合は0.4の係数をかけます。
そうなれば4m ×0.4=1.6 となり 容積率は160%と計算します。
土地が100m2 だとすれば 160m2 まで建物が建てられるということになります。
駐車場の緩和などいくつか緩和はありますが そこの話は 今回は行いません。
つまり 道路幅が広くなればなるほど大きな容積率の建物が建てられるようになります。
ただ前面道路の幅が12m を超えてくるとそれ以上は計算しないとなっており 地域による建物の高さ制限に建物が建てられる容積というものが 縛られるようになります。
ですから、 販売物件の土地は、容積率が300%と書いていても 実際は 前面道路が4m しかなく 角地の緩和など 緩和がなければ通常では160%の容積率 しか立てることができなく 地域による300%という 容積率は実際には建てられないということになります。
この辺を理解しないで土地を購入すると後で思ったような建物が建てられないということが トラブルになります。
