日本で不動産を購入する際 注意しなければいけない 前面道路幅と建物の容積率

日本で不動産物件を購入する際に購入した土地にどれぐらいの建物が建てられるかということがよく話題になります。

当然 前面道路がきちんとあり 道幅もあることは重要ですが 道幅によって建物が建築できる容積率というものが変わってきます。

容積率を計算する上で全面道路は最低 4m と決まっておりますので 4m 以下の道路は考えないのですが 4 M の場合 例えば 住宅地域の場合は0.4の係数をかけます。

そうなれば4m ×0.4=1.6 となり 容積率は160%と計算します。

土地が100m2 だとすれば 160m2 まで建物が建てられるということになります。

駐車場の緩和などいくつか緩和はありますが そこの話は 今回は行いません。

つまり 道路幅が広くなればなるほど大きな容積率の建物が建てられるようになります。

ただ前面道路の幅が12m を超えてくるとそれ以上は計算しないとなっており 地域による建物の高さ制限に建物が建てられる容積というものが 縛られるようになります。

ですから、 販売物件の土地は、容積率が300%と書いていても 実際は 前面道路が4m しかなく 角地の緩和など 緩和がなければ通常では160%の容積率 しか立てることができなく 地域による300%という 容積率は実際には建てられないということになります。

この辺を理解しないで土地を購入すると後で思ったような建物が建てられないということが トラブルになります。

中国の不動産業界の今を見て

https://news.yahoo.co.jp/articles/b28286260eed74ddec0d745d14f30dbb9e3d24c4

日本国内の中国の不動産ニュースを見ると中国の不動産業界はかなり厳しいという情報が流れています 中国サイドのニュースを見てもそのようなことは書いていますが 最近のニュースを見れば どんどん 中国の不動産業界も 国有化していくという流れが出てくると書いてます。

結局 改革開放 ということで不動産市場をどんどん開放し 民間に任せてきたのですが やはり 限界に来れば住宅は国民にとって重要だということで 国有化に戻す これは昔の中国に戻っていくような感覚ですか 今の中国を見れば だんだん 毛沢東の時代に戻って行ってるような気もします。

東京都心部の不動産は来年度も高値安定

来年度の日本の不動産市場ということで ニュースの話題などを見ていると 引き続き 不動産市場は強気の価格設定で来ると言われています。

東京の都心部の不動産開発も結構行われていますが 都心部に関してはやはり 住居などは 販売物件が不足しているということで高値が続いています。

同時に 外国人投資家による東京都心部の不動産購入が相次いでおり東京の港区の一等地などの不動産は日本人から考えれば非常に高い価格で推移しているというのが現状です。

この傾向は来年度も変わらず続くという予想がされていますので 高値安定でもう少しは行くのではないかと思われます。 特に東京の都心部というのは 外国人投資家を含めてなかなかニーズはありますので 大きく下げる要素はないために高値安定が継続すると思われます。

中国の不動産業界はそんな簡単には終わらないという記事を見て

東京都港区で不動産売買や賃貸の仲介を行っている業者のものです。

私自身 中国に長年住んでおりましたので中国の不動産業界事情についていろいろ 関心があり ネットニュースなどを見ていると中国の不動産業界は いくら 問題が出ても絶対ダメ にならない理由は何かということを書いている人がいました。

中国人のうち約7000万人が中国の不動産業界に関わっておりますので 彼らは自分たちの飯を食わなければいけないので この業界をダメにすることは絶対ないという強気の意見でした。

私も 上海で長年住んでおりましたが 中国の不動産開発をやめてしまえば 中国の経済は完全に傾くという感じはしましたので 建て替え需要をバンバン 作ってでも 中国は 建築をやめないと思います これをやめると中国の経済は完全に止まってしまいます。

今中国の不動産業界は隠した借金がものすごくあるということで問題になっていますが これを見ていても 政府はある程度 国有化をしてこの問題を解決しようとしています。

最終的には 不動産の不良債権はほとんど 国有化し政府が買い上げるということで問題を解決しようとしています そしてその買い上げた不動産物件を安く 国民のために 分譲するもしくは 安い家賃で貸し出す などの 住宅 対策を行うということを書いていますので 中国も人口が多く 例え 不動産がたくさん作ったとしても 不動産に対するニーズはゼロになることはないと思いますので中国国内で起こっている借金の問題はうまくごまかす方法を考えるのではないかと見ています これ あの 外国市場とつながって ドル建てとか 外貨建ての借金だったら大変ですけども 人民元建ての借金ですから どうにでもできそうな気がします

ということで 筆者はそのように 中国の経済の状況を見ています 過去の歴史 見ても中国経済というのは結構 計画的に作られている感じがしますので一般的な日本やアメリカのような資本主義社会と全く違う経済をしているために借金問題に対してもほとんど 銀行も 国営銀行ですから 何らかの 帳尻を合わせてくると思います 最後は政府が財源を投入して借金は政府がかぶるということで この問題を解決するのではないかと見ています。

東京都心部の不動産 価格はバブルと言えますね

現在私どもの企業としては 外国人向けに 東京都心部の不動産物件の案内を行っております。

弊社は中国人向けや 新興国のアジアの国々の人々 その他の外国人に対して日本の不動産物件の案内を行っております。

現在日本の都心部の不動産価格というのは非常に高騰しているという感じがいたします 私も不動産業界に入ったのはそんな 古くはないのですが 2015年から東京都の宅地建物取引業者として登録をし 不動産の仲介業務を始めたわけですがその当時は そこまで もう値段は上がっていませんでした この効果を運んだのは確かに 金融緩和を行ったアベノミクスの効果だとは言えるのですが 逆に言うと円安に触れて日本の円の価値が落ちたことにより 外国人から見て日本の不動産 価格が買いやすくなったという状況が一番の原因だと言えます。

ただマネーサプライ として 日本銀行が大量に資金を発行しそれを 市場にばらまいたことにより 不動産に投資のマネーが回り 不動産 価格を押し上げた 単純に言えば バブル的な形にはなるのですが問題は今後このマネーサプライ によって提供された資金の回収の問題などを今後起こってくるので 実はこのバブルの先には実は恐ろしい 不況 もあるのではないか などとも言われていますが その兆候はすでに見えています。

ということで 外国人投資家から見た時に日本の価格は今彼らから見ても円安だから安いというのはありますが 実はもう少し待てば日本の不動産 価格 いつまでもつのかよくわからないという状況にあるような気もします。

とはいえ 日本の都心部で提供される不動産の供給量というのはあまり多くないので売買する上で選択幅がないことで 外国人投資家も多少高くても買ってしまいますから 値段は グイグイ 釣り上がっています。

このような状況の中で 日本の不動産 特に東京の都心部の不動産は値上がり傾向がまだ終わっていないのですがどこで 頂点を迎えるのか ある日突然やっぱり違うんじゃないかという市場の思いが変わった瞬間にどのように転換するのかというちょっとこれは完全にバブルと言える 経済が日本の国内で起こっています。