不動産投資は、小口投資で利回り重視は、危険。
『私は、不動産投資をしている。』
『利回りが、いい物件で退去がない物件がいいな、そのかわり、200万ぐらいで、家賃も安くていいから、入る貸家だな』
『頭金は、無しで金利なんか気にしない、貸してくれさえすれば、あまりかんけいない！』
『複数投資物件を買えば、自動的にお金も増えるし、保有し続ければ、金持ちだ！』
リフォームなんか、したくないし面倒くさい、不動産業者のいいなりになりたくない、などなど
ズバズバ言われました。
確かに、利回りだけ考えれば、おっしゃる通りです。
さらに、ご自分で調べて納得いくまで調査できれば、しめたもんです。
ただ、私が不動産業者だったら、あまり管理したくないなーと思っちゃいます。
一番怖いのが、いずれ退去は必ずでてくるし、物件は古びてくる。
小口投資を重ねることによって、物件は増えますが、古い物件のリフォームをしないことで、容易に売れるのか。
また、維持費、担保価値、管理維持費、保有し続ける事で、地域分析による吸収率、遠方だと、難しい。
色んな考え方が、あるけどローンに対するリスクは、とってるんだろうか？
小口投資物件の貸し出し期間が、短い理由は、担保価値がないからなんです。
利回りは、表面上なので、ローン返済分を引いたキャッシュフローがいくらなんて、考えていない。
結局、家賃から維持費や、空室損、運営費、さらに、返済額を引いた手残り分で、評価しないといけないのに、利回りに踊らされすぎだ。
最後の結末は、沢山物件は、あるのにローン返済額が、多い。
例にすると
Aの家主
物件価格 5000万
返済金利 1.9%
返済期間15年
家賃収入年 600万
固定資産税 40万
管理費 30万
年間返済額 380万
そうすると、年間150万のキャッシュ。
5年後には、750万のキャッシュと約5000万の物件が残る。
Bの家主
物件価格 トータル 一年に、一棟として5物件
1000万
返済金利 2.5%
返済期間 10年
家賃収入年 180万
固定資産税 25万
管理費 9万
年間返済額 120万
そうすると、180-25-9-120＝26万
5年後には130万と、場所が、バラバラの貸家1000万
Aが、かなり有利になる。
5年後には、自ずと結果が分かってくる。
しかも、銀行側が、どちらの家主に、また貸したいと思うだろうか？
ここでは、安くて、仕入れるなら売る手法に変えた方が、いい。
まずは、信用を付け、投機価格をあげる。
今なら間に合う。
しかも、安けりゃいいってもんじゃない。
借金では無く、投資額。
コツは、
借り入れ期間は長く、
金利は、低く。
リフォームは、時代に合わせて、不動産業者を味方につける。『理由は、入居者も付きやすくなるし、売るときもいい、案内時には、多分案内しやすい物件になる。
よく考えると、不動産の広告に載る物件って、何かしら特徴が、ないだろうか？
本当に、利回りで、入居者がつきやすい物件なのか、退去者がいない物件になるのか。
本当に、必要なのは、『オーナー自らそこに、住めるのか。』
不動産は、生きており、そこに入居者さんも住んでいる。そこにはドラマもあり、家賃も給料から払っている。
保持し続けるのなら、いい管理業者を見つけ、良好な管理物件でいるべき。
あまりにも、数字に固執している。
これからは、紹介を頂く時代に突入。大量広告、ネット販売、値段比較では価値は下がる一方。
不動産商品に思いを込め、売り手、買い手、入居者さん、不動産業者さんから、色んなご紹介を頂くことが、これからの鍵。
固執した考えで、不動産を持ち続けるのは、大変危険だ。
その結果が、勝ち負けで、もはや出ている。
専門用語で、言うと。
キャッシュオンキャッシュがいくらか？
ローン定数は、いくらか？
正味現在価値は、いくらか？
この3つを計算することで、長々と書いた理由が分かります。
ヒントは、レバレッジが効いたかどうかです。
では！
『私は、不動産投資をしている。』
『利回りが、いい物件で退去がない物件がいいな、そのかわり、200万ぐらいで、家賃も安くていいから、入る貸家だな』
『頭金は、無しで金利なんか気にしない、貸してくれさえすれば、あまりかんけいない！』
『複数投資物件を買えば、自動的にお金も増えるし、保有し続ければ、金持ちだ！』
リフォームなんか、したくないし面倒くさい、不動産業者のいいなりになりたくない、などなど
ズバズバ言われました。
確かに、利回りだけ考えれば、おっしゃる通りです。
さらに、ご自分で調べて納得いくまで調査できれば、しめたもんです。
ただ、私が不動産業者だったら、あまり管理したくないなーと思っちゃいます。
一番怖いのが、いずれ退去は必ずでてくるし、物件は古びてくる。
小口投資を重ねることによって、物件は増えますが、古い物件のリフォームをしないことで、容易に売れるのか。
また、維持費、担保価値、管理維持費、保有し続ける事で、地域分析による吸収率、遠方だと、難しい。
色んな考え方が、あるけどローンに対するリスクは、とってるんだろうか？
小口投資物件の貸し出し期間が、短い理由は、担保価値がないからなんです。
利回りは、表面上なので、ローン返済分を引いたキャッシュフローがいくらなんて、考えていない。
結局、家賃から維持費や、空室損、運営費、さらに、返済額を引いた手残り分で、評価しないといけないのに、利回りに踊らされすぎだ。
最後の結末は、沢山物件は、あるのにローン返済額が、多い。
例にすると
Aの家主
物件価格 5000万
返済金利 1.9%
返済期間15年
家賃収入年 600万
固定資産税 40万
管理費 30万
年間返済額 380万
そうすると、年間150万のキャッシュ。
5年後には、750万のキャッシュと約5000万の物件が残る。
Bの家主
物件価格 トータル 一年に、一棟として5物件
1000万
返済金利 2.5%
返済期間 10年
家賃収入年 180万
固定資産税 25万
管理費 9万
年間返済額 120万
そうすると、180-25-9-120＝26万
5年後には130万と、場所が、バラバラの貸家1000万
Aが、かなり有利になる。
5年後には、自ずと結果が分かってくる。
しかも、銀行側が、どちらの家主に、また貸したいと思うだろうか？
ここでは、安くて、仕入れるなら売る手法に変えた方が、いい。
まずは、信用を付け、投機価格をあげる。
今なら間に合う。
しかも、安けりゃいいってもんじゃない。
借金では無く、投資額。
コツは、
借り入れ期間は長く、
金利は、低く。
リフォームは、時代に合わせて、不動産業者を味方につける。『理由は、入居者も付きやすくなるし、売るときもいい、案内時には、多分案内しやすい物件になる。
よく考えると、不動産の広告に載る物件って、何かしら特徴が、ないだろうか？
本当に、利回りで、入居者がつきやすい物件なのか、退去者がいない物件になるのか。
本当に、必要なのは、『オーナー自らそこに、住めるのか。』
不動産は、生きており、そこに入居者さんも住んでいる。そこにはドラマもあり、家賃も給料から払っている。
保持し続けるのなら、いい管理業者を見つけ、良好な管理物件でいるべき。
あまりにも、数字に固執している。
これからは、紹介を頂く時代に突入。大量広告、ネット販売、値段比較では価値は下がる一方。
不動産商品に思いを込め、売り手、買い手、入居者さん、不動産業者さんから、色んなご紹介を頂くことが、これからの鍵。
固執した考えで、不動産を持ち続けるのは、大変危険だ。
その結果が、勝ち負けで、もはや出ている。
専門用語で、言うと。
キャッシュオンキャッシュがいくらか？
ローン定数は、いくらか？
正味現在価値は、いくらか？
この3つを計算することで、長々と書いた理由が分かります。
ヒントは、レバレッジが効いたかどうかです。
では！
