明渡し訴訟で組合員が地裁・高裁で勝訴 家主の立退き料による正当事由の補完認めず

　昭島市東町に住むＷさんは、隣に住む家主から明渡しを請求され、原審の東京地裁に続いて東京高裁でも家主の明渡し請求は棄却され、Ｗさんの全面勝訴で決着しました。
　Ｗさんは、家主の父親から昭和３４年から木造瓦葺居宅一棟を借り、塗装業を営むと同時にＷさんの長男が居住し、Ｗさんは隣の借家で生活していました。平成２２年の９月に明渡しを請求され、３年近く調停・裁判が続きました。 Ｗさんは、組合の顧問弁護士を代理人に立て、明渡しを闘いました。

　家主の明渡し理由は、建物が５０年以上経ち老朽化している。家主の高齢の母親の生活の援助をするために、Ｗさんの借家を取壊し自宅を増改築する必要がある。明渡しの正当事由が認められない時には、正当事由の補完として立退き料１００万円支払うと主張しました。

　Ｗさんは、明渡しを拒否する理由としては、①築後５０年を超えているが、自分で修繕を行い、建物としては使用には何らの支障はない。②昭和３４年から塗装店営み、場所を移動すれば長年の顧客を失う。敷地に塗装道具を置く倉庫もあり車の駐車もでき、赤字決算で別に駐車場や倉庫を借りることになれば、経費面で経営が成り立たなくなり、廃業に追い込まれる。③Ｗさん夫婦とも高齢で持病があり、住まいの隣に住む長男から日常生活の援助を受けている。「本件建物の高度必要性に鑑みると、金額の多寡にかかわらず、金銭的な補償によって正当事由が補完されるものではない」と反論しました。

　昨年４月の東京地裁の判決では、Ｗさんの主張が全面的に認められ、家主の請求は棄却され、Ｗさんが勝訴しました。しかし、家主は控訴し、裁判は東京高裁で継続しました。
東京高裁では今年の１月１７日に判決が下り、Ｗさんが再び勝訴しました。

　高裁判決は、地裁判決を補正し、「なお、控訴人（家主）は、口頭弁論終結後、立退料を１００万円から３００万円に増額するとして、弁論の再開を申し立てている。確かに、義母の安らかな居住先を確保し、その介護又は援助に伴う負担を和らげるため、できる限り高額の立退料を支払って正当事由を満たそうとする控訴人側の事情には酌むべき点がある。しかしながら、既述のとおり、本件建物の明渡しは、事実上○○塗装店の廃業をもたらし、被控訴人（Ｗさん）らの生活が立ちゆかなくなる恐れが大きいこと、現在の負担や将来の不安はさりながら、現状においてひとまず義母の介護又は援助は可能であることなど照らすと、上記の増額された立退料の提供も、前記結論を左右するに至らず、弁論公開の要を認めない」と付け加えました。

　裁判の口頭弁論終結後、家主側は立退料を１００万円から３００万円に引き上げて、弁論の再開を求めましたが、高裁の裁判官はこれを認めず、立退き料を増額しても明渡しが認められなかった意義のある判決です。正当事由が正面から争われた裁判ですが、「明渡しをすればＷさんは塗装業を廃業せざるを得なくなり、生活が成り立たなくなる」としたＷさんの事情が大きく斟酌された裁判でした。
（東京多摩借組ニュースより）

定期借家制度に反対し、公共・民間賃貸住宅を守る全国交流集会開催

　定期借家制度に反対し、公共・民間賃貸住宅を守る全国交流集会が、３月１６日午後１時３０分からＵＲ王子５丁目団地集会所において６３名の参加で開催された。

　借地借家法改悪反対全国連絡会を代表して全借連の田中祥晃会長が開会の挨拶を行った。
　自由法曹団の西田穣弁護士より「定期借家制度をめぐる現状と今日的な課題」と題して基調講演を行われた。西田弁護士は「定期借家制度が創設され１３年が経過したが、賃貸住宅市場では借家の供給過剰状態にあるために制度が積極的に利用されていない。定期借家制度の実態調査でも、再契約したケースが７２％あり、単なる賃貸人に選択権を与える正当事由回避の制度でしかない」等の問題点を指摘した。

　また、規制改革会議などの検討課題になっている正当事由制度の見直し問題では、建物が古いだけで老朽化や耐震性の不足が建物明渡しの正当事由にされる危険があり、この問題に対して十分に注意する必要があることが強調された。

　各団体からの報告では、全大阪借地借家人組合連合会の河嶋会長が大阪府の府営住宅削減問題と橋下改革・大坂都構想の危険性と問題点を発言した。全国公営住宅協議会の天野事務局次長は、東京都や大阪府が１０年の期間限定で４０歳以下のファミリー世帯を対象に導入している定期使用住宅の問題点について発言した。

　この他、東京都公社住宅自治会協議会の新出副会長、全国公団住宅自治会協議会の多和田代表幹事より、公社や公団（ＵＲ）住宅では、団地再生（建て替え）等を理由に空き家募集で活用されている実態が報告された。

　質疑応答が行われ、「定期借家制度で入居した住民は入居期間が限定され、自治会にも入ってくれない。地域コミュニティを破壊するもので、自治会の存続を困難にさせる」との発言があった。

東京多摩借地借家人組合第32回定期総会 5月19日に開催

　2年ごとに開催している東京多摩借組の第32回定期総会を下記の通り開催致します。

　借地借家人をとりまく情勢は、高額な請求が多発する借地の更新料や底地の転売問題、借家では空家の急増から大東建託などの不動産会社による強引な明渡し請求など深刻な問題が発生しています。アベノミクスなどによる物価や地価の上昇によっては、地代・家賃の値上がりに連動することも予想されます。

　総会では、この2年間の活動を振りかえり、2013年度から2年間の活動方針と新しい新役員を選出します。今年は、総会終了後参加した組合員の経験の交流や親睦をはかるための懇親交流会も総会会場において行います。みなさんの抱えている問題や問題を解決した事例など大いに交流しましょう。

●日時　5月19日（日）午後1時開場、1時半
　開会、午後3時から懇親交流会
●会場　国分寺労政会館3階・第3会議室
　（ＪＲ国分寺駅南口から徒歩５分）
●懇親交流会費　１０００円（受付にて）
●参加申込み　組合事務所まで、参加確認と委任状の用紙に記入の上、ＦＡＸして下さい。
　ＦＡＸ番号　０４２―５１２－７１９４

組合の催し物とお知らせ

■城北借組「西武デパート相談会」
　４月１７日(水)・１８日（木）午前１１時～午後５時（午後１時～２時昼食休憩）まで西武デパート７階。連絡・（３９８２）７６５４。
■葛飾借組「定例相談」
　毎週水・金曜日の午前１０時から組合事務所。連絡・（３６０８）２２５１。
■足立借組「第４１回定期総会」
　３月３１日（日）午後
１時３０分から足立区生涯学習センター。
　「定例相談」
　毎月第２日曜日午後１時から組合事務所。連絡（３８８２）００５５。
■荒川借組「夜間相談会」
　毎月第１・第３水曜日午後７時から組合事務所。
「法律相談」
　毎月第３金曜日の午後７時から組合事務所。相談者は要予約。連絡・（３８０１）８６９７。
■北借組「法律相談」
毎月第１・第３水曜日午後７時から赤羽会館。相談者は要予約。連絡・（３９０８）７２７０。
■多摩借組「定例法律相談会」
　４月６日（金）午後１時半から組合事務所。相談者要予約。
　「八王子城跡ハイキング」
　４月２１日（日）午前９時５０分ＪＲ高尾駅北口に集合。八王子城跡行バスに乗車。参加申込みは組合事務所まで。雨天中止。連絡・０４２（５２６）１０９４。
■大田借組「第４７回定期総会」
　３月２４日（土）午後１時から大田区消費生活センター。連絡・（３７３５）８４８１。

東借連第33回定期総会運動方針から「家賃補助制度の創設と民間賃貸住宅憲章」

イギリスでは日本の生活保護制度に匹敵する様々な福祉手当があり、中でも低所得者への住宅手当は人口６３００万人中５０５万人が受給し、賃貸住宅でも持家でも安定した暮らしが維持できている。経済危機が拡大する中で、世界各国で公的な住宅建設や家賃補助を強めていく中で、「公営住宅が４％と少なく、家賃補助もほとんどないという日本の状況は先進国の中でも特異」との指摘がされている。

全借連では、安心して住み続けられる民間賃貸住宅憲章の制定を総会の方針にかかげ、私たちがめざす賃貸住宅として「適切な住居費と家賃補助制度の創設」、「入居差別の禁止」、「公的保証人制度の創設」等１１項目の実現をめざしている。昨年１０月には住まい連・日本住宅会議・住まいの貧困に取り組むネットワーク３団体の共催で開催された住宅研究交流集会では、全借連として同憲素案を発表し、分科会等で活発な議論が行われた。３団体では学者・研究者の協力も受け、民間賃貸住宅政策の本格的な検討を行い、今年度中に賃貸住宅政策の提言をまとめる予定である。

借家人が民間賃貸住宅でも良質で低家賃の住宅で暮らすことができるように、これまでの持家重視の住宅政策を大転換させ、民間賃貸住宅政策の抜本的な改革を図るために他団体と協力し、大いに運動を展開しよう

東借連第３３回定期総会運動方針から「居住の権利を守る運動」

　借地人が生活している土地を地主から買取る地上げ業者による不当な行為が都内各地で発生している。地上げ業者の手口は、毎月の集金を口実に自宅を訪問し、「底地を買うか、借地権を売るか」と二者選択を迫るやり方で借地人の不安な心理に付け込んでいる。借地人が拒否しても執拗に不当な交渉を迫る行為に対して国や自治体に対して規制を求めていく運動が必要になっている。今後、相続税に対する税率の引き上げが実施されると、地上げ行為にさらに拍車がかかることが予想される。

　また、借地上の建物を改築する際に最近金融機関の中には借地の場合、住宅ローンの借り入れの対象にしないところが出ている。融資をしてくれる金融機関でも、地主の承諾書の提出を求め、借地に第１順位の抵当権を設定すること、地代が滞納し契約を解除する前に金融機関に連絡することなど金融機関に有利な条件になっているため地主の同意が取りにくいなどの問題が起きている。

　住宅支援機構のフラット３５でも、借地上の融資が受けられるので、融資条件の改善を求めていくことが緊急の課題である。借地権が賃借権のために不確実な権利として不当な差別がされている。今後借地権の強化に向けて「借地権の担保化」などが研究課題になっている。

　耐震性等を理由にした老朽借家の明渡しが深刻な問題を発生させている。こうした住宅には高齢者や低所得者など住宅弱者の多くが居住しており、不当な明渡しに反対し、居住の権利を守る運動として重視して取り組むとともに、これらの問題の根本的な解決として公営住宅の建設や家賃補助の創設の運動と結びつけた取り組みを強めよう。

更新料５００万円の請求、支払い拒否で頑張る

　豊島区高松に住む海原さん(仮名)は、平成５年に更新を迎えその際、父親が死亡し、兄弟で別々に相続し契約した。

今年更新の時期を迎え、地主から更新に際して更新料の請求がきた。請求された金額をみてびっくりした。坪あたり１５万円で約５００万円を請求してきたのである。年金生活の中でとても支払える額ではないので、様々なところに相談に行って、消費者センターから組合を紹介された。

契約書の中身をみると更新料を支払う特約もないので、地主に対して「更新料支払特約がないにもかかわらず支払請求をする法律的根拠を示してください。坪あたり１５万円請求の算出根拠を示して下さい」との書面を出すことにした。

しかし、前回更新料を支払っていたので不安があった。しかし、相談員から前回支払ったと言って暗黙の合意があったという理由で裁判された例では地主が敗訴した事例を紹介された。梅原さん更新料の支払を拒否して頑張ることにした。

（東京借地借家人新聞３月号より）

土地賃貸借契約の慣習に基づく更新料請求が否定された事例

　土地賃貸借契約の慣習に基づく更新料請求が否定された事例（東京地判平成24年9月21日）

１　事案の概要
　地主Ａと借地人Ｂとの土地賃貸借契約（借地契約）には、更新料を支払う旨の明確な規定はなかった。しかし、地主Ａと借地契約を締結している近隣３３件のうち合計１６件は文書又は口頭による更新料の支払に関する合意があり、また、不動産管理会社及びその担当者も同じであった。地主Ａは、これらの事実などを根拠に、借地人Ｂとの間で、①更新に当たり相当額の賃料の支払う旨の明示または黙示の合意が成立していた、②本件土地を含む地域には更新料を支払うという慣習が存在する、と主張して、借地人Ｂに対し更新料の支払いを求めて裁判を起こした。

２　裁判所の判断
(1) 明示または黙示の更新料支払い合意の有無について
　裁判所は、「本件賃貸借契約書には，期間満了の際の被告による契約の更新の請求に係る記載はあるものの、更新料の支払に係る記載が一切存しない」として、明示または黙示の合意の存在は否定した。なお、地主Ａによる①②の主張については、「そのことから直ちに本件賃貸借契約において上記合意が成立していたものと推認することは困難である」として認めなかった。

(2) 更新料に係る慣習の有無について
　裁判所は、まず、地主Ａと借地契約を締結する近隣の３３件のうち、少なくとも３件については，更新に際して更新料の支払がされていないと認定した。その上で、「これらの更新料の支払に係る事情からは，本件各土地付近一帯において，地主Ａの主張に沿う慣習が成立しているものと認めることはでき」ないとし、更新料請求を認めなかった。

３　コメント
　借地契約における地主からの更新料請求は、借地契約上、更新料を支払う義務とその金額が明確に定められている場合や、更新料を支払う慣習（商慣習）がある場合などに限られます。とくに、更新料を支払う慣習があるとされる事例はごく稀です。本件も、裁判所は、近隣３３件中、３件が更新料を支払っていないのだから慣習はないと認定しましたが、仮に、３３件全てが更新料を支払っていたとしても、当然には慣習があるとはいえないでしょう。地主側は、契約書上、更新料の支払義務が明確に定められていない場合でも、「私から土地を借りている他の皆さんは全員（もしくは多くが）更新料を払っています。だからあなたも当然更新料を払う必要があります。」と言って、更新料を請求してくることがよくあります。しかし、更新料を支払う必要があるのはごく限られた事例ですので、請求されたら組合に相談するなど慎重に対応すべきでしょう。

（弁護士　松田耕平）　　　（東京借地借家人新聞3月号より）

借地借家法の正当事由の見直し 規制改革会議が論点を発表

　安倍首相の諮問を受けて設置された規制改革会議（議長＝岡素之・住友商事相談役）は２月１５日に４分野５９項目の規制緩和に向けた論点を取りまとめました。
　住宅分野の規制緩和として「借地借家法における正当事由制度の見直し」、「事業用定期借地権の期間設定の柔軟化」を打ち出した。

　正当事由制度の見直しでは、『借地借家法上、建物賃貸借契約において、賃貸人が更新拒絶・解約申し入れを行うためには、「正当事由」が必要であるところ、どのような場合に「正当事由」が認められるのか、その評価根拠事実が明確ではない。老朽化した建物の建て替えを促進するため、「建物の老朽化」、「耐震性の不足」、「区分所有法に定める建替え決議」等を「正当事由」の評価根拠事実として明示すべきではないか』と正当事由を緩和し、明渡しを認めやすくしようとしています。

　正当事由制度は、昭島市の裁判事例のように貸主と借主のその建物および土地を使う必要性を比べ、どちらに死活的な必要性があるかを判断します。規制改革会議の「建物の老朽化」、「建物の耐震性」が判断基準になると、先のＷさんの事例では家主の正当事由が認められる可能性が高くなります。現行法の正当事由制度を守らないと、借地借家人は安心して住み続けることも、営業することもできなくなります。借地借家法の正当事由の見直しに断固反対しましょう。（東京多摩借地借家人組合ニュースより）

東借連第３３回定期総会開く 女子会の活動等で活発な討議

　東借連第３３回定期総会が３月３日午前１０時から東京都生協連３階会議室において、各組合から選出された総会代議員・評議員５４名が参加して盛大に開催されました。

　開会に当たり、佐藤富美男東借連会長が挨拶を行い「組合が主人公の組織の実現に向けて、本総会で大いに議論を行い、立派な運動方針つくり上げていきましょう」と訴えました。細谷事務局長が運動方針を提案し、午後の分散会では城北借組の女子会の活動等、組合員が主人公の組合活動めぐって活発な討論が行われました。

　運動方針等満場一致で採択され、佐藤会長以下新役員３７名を選出しました。今回は２２名が新役員で内７名が女性というフレッシュな役員体制となりました。

総会には、来賓として全借連から田中祥晃会長、狩狩俣寛敏副会長、大森啓安氏常任理事、公団自治協の林守一代表幹事等６団体から８名が出席し、連帯の挨拶がありました。

民間賃貸住宅政策研究会発足 空家の活用・問題を検討

　昨年１２月の日本住宅会議理事会、総会で確認された「賃貸住宅政策提言」の検討に向けて、関東会議に「民間賃貸住宅政策研究会」（民賃研究会）を設置し、１月２８日の第１回会議では、最近の民間賃貸住宅の動向や定期借家制度の問題、シェアハウスの動向と評価、民賃住宅の管理や修繕、サブリース、連帯保証人、マンションの賃貸化などの問題を議論しました。参加者は住宅会議の理事の他、全借連から細谷事務局長代行など９名が参加しています。

　２月２５日の第２会議では、株式会社住宅問題研究所の露木尚文氏より、「豊島区居住支援協議会の設立の背景と組織構成、モデル事業の経過」について報告を受けました。空家を活用して助成制度等公的な支援を行う場合に新耐震基準に適合するなど条件に合った空家が見つからない等の問題が指摘されました。