駅には近いが管理は最低の賃貸マンション

　豊島区長崎の荒川さんは、駅から1分という便利なところに住んでいる。利便性のよさが、一番であるがマンションの管理は最低であった。



　借主に一言の連絡もなく改装工事を行い、逆に雨漏りや水漏れを指摘しても何ヶ月も無視する。そのうえ、家主と他の居住者とのトラブルで通行が出来なくなった旨、通告し、賃料の減額その他を要求したところ、「それならば出て行け」と明渡しを請求してきた。



　その一方でこの家主は、契約更新したばかりの人を含め入居者全員に老朽化を理由に明渡しを求めてきた。入居者の何人かは組合に相談し、住み続ける権利があることを確認しつつ、貸主が適切な立退き補償をするならば話し合いに応じることにした。



　荒川さんも同じように家主の代理人である不動産会社と話し合うことになった。当初、この家主は、昔の地主と小作農みたいに出て行けと言えば出て行くと思っている人だった。しかし、組合からの通告と代理人となった不動産会社からも非常識さを指摘され、賃料の数十ヶ月分を立退き補償として出す用意があると提案してきた。


東京借地借家人新聞より



借地借家の賃貸トラブルのご相談は

東京多摩借地借家人組合

一人で悩まず　　０４２（５２６）１０９４　

家主の解除請求は権利濫用 家主詫びて明渡しの補償条件で合意

大田区南蒲田二丁目所在の鉄筋コンクリート造陸屋根三階建店舗兼居宅一棟の内、階下店舗部分２３・８㎡（７・２坪）を賃借している當間さんは娘さんの協力を得てペットショプを営んできた。昨年３月に同年４月１日より平成２１年３月末日限りとする、３年期限の賃貸借更新の契約書を公証役場で締結した。それから１年２ヶ月経過した今年の６月に、家主（不動産管理業者）が建物の老朽化と防犯防災等を理由に、今年の１２月末までに明渡すよう通告してきた。家主の事務所に呼ばれた當間さんは、保証金二百万円の返還に移転先の物件のチラシを押し付けられた。困った當間さんは、業者団体等に相談し組合を紹介された。

　早速、當間さんは、老朽は考えられないこと。契約解除は法律上無理があること。今後の交渉は組合を通すことを通告。組合事務所を訪れた家主に対し、契約期間途中の契約解除請求は権利濫用であることを指摘する。これまでの無理強いを侘びて条件を撤回した家主は、土地建物の売却し建替え計画が進んでいるのか、組合の提示を受け入れて家賃の百十一ヶ月分を上回る補償額と保証金の返還、立退き猶予期間６カ月の条件を家主が受け入れ合意した。

　締結は想定通り本件の土地建物を購入する株式に上場する会社と行うことになった。當間さんは大変悩んだが、こんなに早く希望の内容になって嬉しいという。



借地借家の賃貸トラブルのご相談は

東京多摩借地借家人組合

一人で悩まず　　０４２（５２６）１０９４

大手不動産業者社員が明渡し交渉で暴力事件

埼玉県さいたま市の郊外に住む猫田さんは、古い一戸建ての住宅に住んでいた。同じような建物が十棟並ぶ静かな住宅地であった。

平成十七年に突然家主がこの地にマンション建設を計画し、テレビのコマーシャルでも有名な大手マンション業者にこの明渡し交渉を委任してしまった。この業者「三、四ヶ月で明渡すよう」もとめてくるなどその強引な手法で住んでいる人々にとって、不安が広がった。猫田さん、インターネットで借地借家人組合の存在をしり相談に来た。組合では、借地借家法では建物老朽化だけでは正当な事由にはならないことなどを話して、借家人でまとまって交渉することなどを話した。

その後、猫田さんが中心になって相手と交渉していたが、その経過の中で、不動産会社の社員による暴力事件が起こり、猫田さんが告訴と民事の裁判をおこした。対抗して不動産業者の意を受けて、貸主が明渡し裁判をおこした。結果は、猫田さんのほぼ満足の出来る和解と判決で決着した。この結果について猫田さんは「組合に入っていたおかげで、信頼できる弁護士さんを紹介していただき、安心して裁判に望めました。結果も十分満足しています。これからは仕事に打ち込むことが出来ます」と語った。


借地借家の賃貸トラブルのご相談は

東京多摩借地借家人組合まで

一人で悩まず　　０４２（５２６）１０９４　

＜ネットカフェ難民＞全国で５４００人 厚労省が初の調査

8月28日11時18分配信 毎日新聞


　住居がなくネットカフェや漫画喫茶などに寝泊まりする「ネットカフェ難民」が、全国で約５４００人（推計）に上ることが、厚生労働省の初の実態調査で２８日明らかになった。約半数は日雇い派遣など不安定な非正規労働者が占め、年齢別では、５０代が２０代に次いで多い。背景には雇用問題などがあり、中高年層に広がっている実態が浮かんだ。
　調査は今年６、７月、同省が把握しているネットカフェ、漫画喫茶の全３２４６店舗に電話で行った。回答があった１１７３店舗への個別アンケートから終夜利用の人数、週に半分以上寝泊まりする「住居喪失者」（ネットカフェ難民）数などを推計した。
　その結果、終夜利用は１日当たり約６万９００人。「パソコンなどの利用者」が半数を超えたが、住居喪失者は１割近くの約５４００人と推計している。
　住居喪失者では、アルバイトや派遣などの非正規労働者が約２７００人で最も多く、職を探している失業者が約１３００人、職を探していない無業者が約９００人、正社員が約３００人など。年齢別では、２０代が２６．５％と最も高く、次いで５０代が２３．１％。総務省の労働力調査で、この二つの年代層は他の年代より、非正規雇用で働く人が多く、完全失業率も高くなっている。
　東京都と大阪府の２６５人の住居喪失者を対象にした個別調査では、約４割が路上野宿も経験、ファストフード店を終夜利用する人も４割を超え、路上生活などとカフェと両方の生活をしている実態が浮かんだ。また、求職については「日払いでないと生活が続かない」と答えたのが東京で４割、大阪で５割を超え、貧困が住居確保と就業の妨げとなっていることを示した。
　厚労省は「仕事がないから住居がない、住居がないから仕事がないとの悪循環に陥っている例もある。生活相談や入居のための貯蓄相談などをＮＰＯに依頼し、就労はハローワークで支援するなどの連携が必要だ」と話している。【東海林智、市川明代】
　▽ネットカフェ難民調査や野宿者支援などにかかわってきた「自立生活サポートセンターもやい」の湯浅誠事務局長の話　路上とネットカフェなどを往復している層が相当数いるということが分かる。厚労省が４月に４年前よりホームレスが減少したとの調査結果を発表したが、景気回復や就労支援で問題が解消に向かっているというのは筋違いであることが明らかで、就労支援だけでなく住宅・生活保障をからめた横断的な施策が必要だ。
◇厚労省の調査（東京都）による生活関連費（１カ月）◇
給与　　１０万７０００円
食費　　　２万５０００円
寝泊まり　２万４０００円
衣服・日用品　６０００円
携帯電話　　　４０００円
娯楽　　　１万７０００円

借地上の建物が火災による消失で滅失した場合の掲示と借地権の対抗力

（問）隣家の火災の類焼で借地上の建物が全焼してしまった。再築計画はあるが、現在は更地状態になっている。こんな状態の中、地主が土地を売却すると買受人に借地権を主張出来ないと聴いたが、それは本当なのか。借地権を守る手段があったら教えてもらいたい。

（答）建物が火災で消失しても、地震で倒潰しても、建替えのために自らが取壊しても原因は何であれ、建物が無くなることを「滅失」という。
　借地借家法第１０条１項に「借地権は、その登記がなくても、土地の上に借地権者が登記されている建物を所有するときは、これをもって第三者に対抗することができる。」と規定されている。
　従って借地権者が借地上の建物を登記しておけば、土地の所有者が代わっても新所有者に対し自分の借地権を主張出来る。また借地の明渡しを求められることもない。しかし建物が滅失した場合は、原則として第三者に対抗出来ない。
　しかし借地借家法は例外規定として１０条２項を新設し、借地権を保護している。１０条２項に「前項の場合において、建物の滅失があっても、借地権者が、その建物を特定するために必要な事項、その滅失があった日及び建物を新たに築造する旨を土地の上の見やすい場所に掲示するときは、借地権は、なお同項の効力を有する。ただし、建物の滅失があった日から２年を経過した後にあっては、その前に建物を新たに築造し、かつ、その建物につき登記した場合に限る。」と規定している。　
　従って借地上の建物が火災で滅失した場合、登記事項を記載した掲示物を設置し、借地上の見やすい場所に掲示しておけば借地権は守られる。その場合、借地権は登記済み建物が存在していた時と同様に第三者に２年間は対抗出来ることになる。滅失した日から２年以内に建物を再築し、新たに登記を済ませておけば、第三者に対して２年経過後も借地権の対抗力を維持することが出来る。
　なお滅失建物が未登記だった場合は１０条２項の適用は認められない。また、設置掲示物が何者かに持ち去られた場合、その後に土地を取得した第三者には対抗出来ないので注意が必要である（東京地裁平成１２年４月１４日判決）。



借地借家の賃貸トラブルのご相談は

東京多摩借地借家人組合

一人で悩まず　　０４２（５２６）１０９４

地代増額と更新料請求の調停一回で地主取下げ

荒川区東日暮里２丁目で、６０年前父親の代から３６坪を借地している熊倉さんは、父親亡き後、借地権を相続し昨年１１月２２日に２０年の期間満了を迎えた。
　更新の条件として、地主は月額４万１００円の地代を１２月から６９００円値上げして４万７０００円に、更新料は２４７万４８５０円を支払えと通告してきた。困った熊倉さんは、組合に入会し、地税を計算した。その結果、６９００円の値上げには応じないが、４５００円の値上げを認める。更新料は支払う法的根拠は全くないと内容証明郵便で回答した。
　地主から文書が届き、一部値上げを認めたことのお礼と更新料を１割値引きするから支払って欲しいとの内容だった。熊倉さんは、この請求も拒否したところ、地主は３ヵ月後に二人の弁護士名で代理人を立て、地代増額と更新料請求の調停を申立ててきた。
　熊倉さんは調停の場でもきっぱり請求を断った。調停官も地主の要求には必ずしも応じなくてもよいと助言があった。２回目の調停が４月１１日となっていたが、４月６日に地主側が調停を取り下げ、出頭しなくてよいと通知があり、熊倉さんは一安心した。



借地借家の賃貸トラブルのご相談は

東京多摩借地借家人組合

一人で悩まず　　０４２（５２６）１０９４　

２００７年度東借連夏季研修会 ９月１日開催

東借連の２００７年度夏季研修会を下記の日程で開催します。

日　時　９月１日（土）午後１時３０分～４時
会　場　豊島区生活産業プラザ６階・研修室
　　　　 （ＪＲ、地下鉄等池袋駅東口下車徒歩７分）
講　師　東借連常任弁護団　田見高秀弁護士
定　員　４０名（参加無料）
テーマ　「借地借家の相談事例の研修」
申　込　８月２７日までに東借連本部まで
主　催　東京借地借家人組合連合会
　　　　　電話　０３（３９８２）７２７７
　　　　　ＦＡＸ０３（３９８２）７６５９

ジニ係数初の０・５超 所得格差拡大示す

厚生労働省が２４日発表した２００５年の「所得再分配調査報告書」によると、世帯単位の当初所得の「ジニ係数」は過去最大の０・５２６３で、初めて０・５を超えた。報告書は原則として３年に１度まとめられており、これまでは前回０２年の０・４９８３が最大だった。

　ジニ係数は所得分配の格差を示す代表的な指標。全世帯の所得が同額の場合を０（ゼロ）とし、１に近づくほど格差が大きいことを示す。

　当初所得の平均は約４６６万円。前回から４５万円減少している中、格差が拡大していることを示した。

　ただ、当初所得には公的年金収入は含まれておらず、厚労省は今回の結果を「高齢者世帯の増加と、世帯の構成人数の減少による影響が約９割」と分析。若者を中心に非正規雇用が増加していることに関しては「詳しくは分析できない」としている。

　一方、当初所得から税金と社会保険料負担額を差し引き、公的年金収入と医療、保育などの社会保障給付を加えた「再分配所得」のジニ係数は０・３８７３で過去最大。

（共同　８月２５日）

貧困の拡大で家賃と住宅ローンの滞納激増

景気の低迷、会社のリストラ、規制緩和政策による正社員から非正規社員の急増、社会保障費の負担増等々によって、ワーキングプアーと呼ばれ働いても生活の出来ない中高年や若者が増えています。
　このため、民間の賃貸住宅でも家賃滞納者が多くなっていますが、公営住宅や公団住宅など公的な賃貸住宅でも急増しています。国土交通省の調査によると、全国の公営住宅で滞納者数は９５年度に２５万９６４１件でしたが、０４年度には３０万２４４８件を超え、１０年間で４万２千件増えています。ＵＲ住宅では滞納者に対する法的措置件数は９５年度末の訴訟３８９９件、強制執行１３６３件から、０５年度末には訴訟８７７１件、強制執行３２８９件と２倍以上に増えています。
　また、住宅金融公庫ローンの６ヶ月以上滞納債権（元本又は利息の支払いの遅延）の件数と金額も、９５年度の１万４２０５件、１９３６億円６２００万円から、０５年度には４万５９１４件（約３・２３倍）、６５２８億９８００万円（約３・２７倍）と大幅に増えています。この数字をみても、国民の生活は「景気回復」に程遠いことが分かります。家賃が払えない人がその後どうなったのか心配です。居住権保障のないのが日本の現実です。



借地借家の賃貸トラブルのご相談は

東京多摩借地借家人組合

一人で悩まず　　０４２（５２６）１０９４　

前の入居者が付けたエアコンが故障したら 家主が修理してくれない

(A) エアコンが故障したので、家主に修繕を依頼したところ、エアコンは前の入居者が付けたものなので、修繕費用の負担はできないと言ってきた。家主の主張に従わざるを得ないのか？


(Q) 契約前の仲介業者で受けた重要事項説明書では、空調設備のところがどのような記載になっていたかが、ポイントの一つです。
　前項に述べたとおりです。
　　前の入居者が付けたエアコンであったとしても、家主が、仲介業者には「エアコンあり」という連絡をしており、仲介業者が家主の申告にもとづいて、重要事項説明書に「エアコンあり」という記載を行っていたような場合には、家主が修繕費用を負担すべきですし、その理由は前項で述べたとおりです。



借地借家の賃貸トラブルのご相談は

東京多摩借地借家人組合

一人で悩まず　　０４２（５２６）１０９４　

化学物質過敏症被害に補償

　塗装工事で鼻がツーンとした経験があるでしょう。ペンキを薄める為にに使われている溶剤(シンナー等)が、刺激臭を発生し目が痛んだり咳き込んだりし、中毒症状を起す場合があります。

　Uさんは賃貸集合住宅の２階に住んでいました。ある日の夕食時突然階下の部屋で塗装工事が始まり、猛烈な刺激臭が部屋に充満し嘔吐を伴う症状が起きたのです。早速「中止」を申し入れましたが無視され、塗装工事は続行されました。Uさんは翌日総合病院に駆け込み「化学物質過敏症」と診断され、「現職への就労困難・転居の必要」を言い渡されました。

　その集合住宅の一部は、一流と云われているＡ社が社宅として借り上げたものでした。A社の社員Ｂは新たに入居する事になり、塗装を友人の塗装人Cに発注市今回の事故を起したのでした。そこでUさんA社・社員Ｂ・塗装人Cに「謝罪と治療費・転居費用・慰謝料」を請求しました。

　大企業A社は「当社は無関係」。社員Ｂは「適正な医療費は支払う用意あり」。塗装人C「何時もの塗装工事と同じだ、中毒などと云い掛かりだ」。A社労務担当D「会社から関わるなと指示されているが、友人として解決に努力する」でした。

　交渉の途中で労務Dは所在不明隣、社員bと塗装人Ｃは「塗装が原因であることは認めるが金が無い。でる所に出て争う」と言い出す始末です。Uさんは仕方なく裁判を決意しました。裁判には、A社の顧問弁護士が東京から毎回やって来ます。金が無いと云いながら弁護士費用には惜しみなく使う神経には腹が立ちました。

　最終的には、金額では満足するものではありませんでしたが、相手側が非を認めた事・裁判の早期解決の為に和解に応ずる事としました。

　しかし、怪しからんのは和解に「Ａ社は無関係」を条件とした事です。会社の労働者確保の為の社宅制度で会社が賃貸借したものですから、会社に管理責任が有りますが、全く反省の態度は無く、被害者には金銭的・精神的被害を与え、入居した労働者にだけ責任を押し付けるルール無き企業倫理に改めて義憤を感じた事件でした。

　アスベストと同じで、最近の建築材料・工法には有害なものが多いですから、日頃から充分な注意が必要です。



借地借家の賃貸トラブルのご相談は

東京多摩借地借家人組合

一人で悩まず　　０４２（５２６）１０９４　

借主と貸主、全面的に争う展開 京都地裁「更新料」訴訟

賃貸物件の借り主が１、２年ごとに貸主に支払う「更新料」の妥当性を争う訴訟の第１回口頭弁論が７日、京都地裁（池田光宏裁判長）であり、借り主、貸主双方の代理人が意見陳述した。借り主側が「更新料支払い条項は不合理で、賃借人の利益を一方的に害して無効だ」と主張し、貸主側は「更新料は生活保護の扶助対象にもなっており、社会的に承認されている」と反論して、全面的に争う展開をみせた。

　訴訟は、京都市北区の男性が京都敷金・保証金弁護団（団長・野々山宏弁護士）の支援を受けて今年４月、貸主に過去５年間の既払い分の更新料５０万円の返還を求めて起こした。その後、賃貸物件の管理業者らでつくる日本賃貸住宅管理協会京都府支部が「業界全体にかかわる問題」として貸主側の支援を決めて、貸主更新料弁護団（代表・田中伸弁護士）を結成し、更新料制度の是非を問う訴訟に発展した。


　意見陳述で、借り主側は「１年間で賃料の２カ月分を払わせるのは暴利だ。消費者契約法は、たとえ契約に合意しても消費者の利益を一方的に害する条項は無効としており、被告の主張は同法の趣旨を理解していない」と述べた。

　貸主側は「借り主は何の文句も言わずに５年にわたって更新料を支払い、解約時に返還を求めている。約束は守るべき。消費者契約法は情報力や交渉力に格差がある場合に適用される。賃貸物件の分野では消費者の情報量は十分で、同法適用はなじまない」と訴えた。 (京都新聞８月８日）



借地借家の賃貸トラブルのご相談は

東京多摩借地借家人組合

一人で悩まず　　０４２（５２６）１０９４　

アパートを退去したが敷金３カ月分が戻らないが

(Q)アパートを退去しましたが、入居時、大家に預けた敷金３か月分が返ってきません。原状回復費用として、部屋の修理代にするとのことです。仕方ないことなのでしょうか。


(A)日本の賃貸住宅の総数は約１６００万戸。年間の家賃総額は約１２兆円に達しています。いま、国民が安心して借りられる賃貸借契約のあり方が求められています。
　業界団体では「賃貸住宅管理士」「賃貸不動産管理士」「不動産賃貸管理士」などの資格を創設し、適正な契約を結ぶように努めています。しかし、敷金返還に伴うトラブルはいまだに多発しているのが実態です。
　経年変化による自然損耗（畳、クロス、カーペットの日焼けなど）、入居者の通常使用による損耗（家具の設備によるへこみ、ポスターなどを張った跡、エアコン設置によるネジ穴、冷蔵庫、テレビなどの電気焼け、たばこのヤニなど）は貸し手負担とされています。
　最高裁の判決ではこうした損耗の修理代について、敷金から差し引くとした特約条項は無効とし、貸主が負担すべきもの、としているのです。退去時に敷金から差し引くことを決めておく「敷引き」も地裁や簡裁で貸主に不利な判決が出ています。一定期間ごとに貸主に支払う「更新料」も合理性を欠くものとされています。
賃貸住宅管理士　小林雪博
　（回答者は「ＮＰＯ法人アセットコンサルティングネットワーク」所属。）

（2007年6月10日 読売新聞）


借地借家の賃貸トラブルのご相談は

東京多摩借地借家人組合

一人で悩まず　　０４２（５２６）１０９４　

賃貸住宅明け渡す際、必ず室内撮影を

　アパートなどの借家は、賃貸借契約期間の満了が近づくと、通常は、家主や不動産業者から口頭で、あるいは書面により、契約を更新するかどうかを尋ねてきます。更新しない旨を伝えれば期間満了とともに契約が終了します。

　「契約期間満了の１か月前までに、賃借人が本契約終了の意思表示を賃貸人に対して行わない場合は、本契約は同一の条件で更新される」というような自動更新を条件に契約されているケースもあるので、契約期間が満了する数か月前には契約の内容を再度確認しておきたいものです。

　賃貸借契約書の中に、「借り主は本契約を解約する場合は１か月以上前に貸し主に通知する」といった文言があれば、契約期間の途中であっても、借り主の都合による解約が可能です。問題は家賃の精算。そもそも賃料は月末の後払いが民法の原則ですが、実際は、ほとんどが毎月末までに翌月分の家賃を支払う前払い契約になっています。月の半ばに契約を締結したときはその月の末までの家賃を日割りで計算し、翌月分の家賃と合わせて支払っているはずです。

　一方、「退去時の賃料は日割りの計算を行わず、１か月分賃料で精算する」と契約書に定められていれば、退去が月の途中であっても家賃は日割りで精算されません。例えば、６月中頃の退去予定を５月初めに家主に通知し、実際に引っ越したのが６月１５日とします。５月末に６月分の家賃を支払っている場合、日割り精算であれば、退去した後の６月末までの１５日分が返還してもらえます。月割り精算では、６月分の家賃は全額戻ってきません。入居するときは日割りで細かく計算し、退去するときは大雑把に月割りで精算するというのは、公平さに欠けるのではないでしょうか。

　さらに、注意したいのが退去の予告期間です。契約で２か月前の予告とされているにもかかわらず、引っ越しの１か月前に解約の通告をしたときは、退去した後も家賃１か月分を支払う羽目になってしまいます。

　賃貸借関係が終了し、賃借人に債務不履行がないときは、敷金の全額が返還され、債務不履行があれば、差し引き後の残額の返還となります。敷金の精算と返還はトラブルになりやすいのですが、敷金の金額自体がそれほど大きくないせいか、うやむやのまま、賃借人が泣き寝入りしていることも多いのでしょう。当事者間での解決が無理と思われるときは、請求金額を６０万円以下とする簡易裁判所の少額訴訟手続きが便利です。

　一般に退去後しばらくしてから敷金の精算書が送られてくるので、明け渡しの際は室内の写真を必ず撮っておくこと。また、契約後に鍵を渡されて初めて部屋に入ったときに使用前の状態を撮影しておくのも後々の証拠として効果的です。

　「マイホームの基礎知識」は今回で終了します。この２年間、読者の方々から様々な相談が寄せられました。電話や文書のみでは判断が難しい場合もありましたが、私たちの回答が問題の解決に少しでも役に立っていれば士業冥利につきるというものです。（不動産鑑定士・木俣美晴　税理士・公認会計士・山田毅志）（おわり）

（2006年4月27日 読売新聞）



借地借家の賃貸トラブルのご相談は

東京多摩借地借家人組合

一人で悩まず　　０４２（５２６）１０９４　

都区部マンション平均価格が7,000万円突破、バブル時以来の高値に 不動産経済研

不動産経済研究所はこのほど、７月の首都圏マンション市場動向を発表した。

　それによると、７月の新規発売戸数は6,409戸（前年同月比10.0％減少）となった。

　１戸当たりの平均価格は5,305万円（同12.6％上昇）、平米単価は70.5万円（同14.1％上昇）。東京都区部では、平均価格が7,109万円、平米単価が100.6万円となり、バブル時（92年11月）以来の高値となった。

　新規発売戸数に対する契約戸数は4,747戸で、月間契約率は74.1％（同5.9ポイント下落）となった。(住宅新報ニュースより）