◆借地人が住んでいる土地を地主から買い取って、借地人に対し「土地を買い取るか、借地権を売るか、どちらか選べ。借地の継続は認めない」と言って脅かす不動産業者が増えている。東借連では今年「ブラック地主・家主対策弁護団」を設立し、悪質な業者の脅しに負けないよう運動を始め、不安と恐怖に怯える方々から多くの相談が寄せられている。◆バブル期には「地上げ屋」と呼ばれる業者が、借地人や借家人の住まいの店舗を狙って、札束で頬を叩いて追い出しを行った。こうした業者は、マンション建設を行う不動産業界や銀行などの先兵となって、お金でも出ない借地借家人には暴力団まで使った。◆バブルが崩壊し、借地人や借家人が住んでいる土地を所有している地主は相続の発生で、借地人に買ってもらうためには測量をしたり、交渉も面倒と簡単に底地買い業者に売却する。地主は相場の値段から相当安く買いたたかれ、借地人に相場で売っても大変な利益が入る。業界用語でこうした行為を「地下げ」というそうだ。底地買い業者の中には「借地人の７割は買い取ってくれる。ほとんどリスクのない商売」と豪語する。(東京借地借家人新聞より）
今回は、更新料について、契約書に記載がないのに支払義務が認められてしまった判決を紹介します。
本件は、借地人の父が、地主に対し、１９７３（昭和４８）年及び１９９３（平成５年）の更新の際に更新料を支払っていましたが、土地賃貸借契約書には更新料のことは一切記載されていなかったという事案です。通常、２０１３（平成２５）年の更新の際に更新料を支払う必要はありません、とアドバイスする事案なのですが、この判決は更新料の支払義務が認められてしまいました。
借地人は、借地人の父を相続して借地人になった者でしたが、２０１３年の更新に際し、更新料の支払を拒絶しました。そうしたところ、地主は、借地人に対し、更新料の未払と無断増改築などを理由に更新を拒絶し、第一に建物を取り壊して土地を明け渡すよう求め、予備的に更新料の支払を求めて裁判を提起しました。
本件の場合、増改築と評価できるほどの工事がなされていたわけではなかったため、争点はもっぱら更新料の支払義務にありましたが、裁判所は、更新料の支払がないことを理由とした更新拒絶は認められないとして、地主の建物取り壊し・土地明け渡し請求は退けました。
しかし、更新料の支払義務については、借地人の父と地主の間に、更新料を支払うという「黙示の」合意があり、その支払義務を借地人が相続したとして、更新料を支払わなければならないという判断をしました。明確な証拠があるわけではないのですが、借地人は、法廷において、借地人自身は更新料を払うことを約束したことはないと明言しつつ、「父は払うつもりがあったかもしれない」という供述もしており、これが地主に有利に採用された可能性があります。
この判決は、これまで更新料を支払う法律上の義務ではなく、契約書等において具体的に更新料の支払について記載のある事案でない限り、更新料を支払う必要はないとしてきた立場と矛盾するといわざるを得ません。この判決が、直ちに他の事例に影響を与えるとは考えにくいのですが、この判断の結論は、裁判官の一部に「更新料くらい払ったらどうか」という意識があることを示す一例といえます。更新料の請求に対し、慎重に対応する必要があることの警鐘事例として紹介します。（弁護士 西田譲）
本件は、借地人の父が、地主に対し、１９７３（昭和４８）年及び１９９３（平成５年）の更新の際に更新料を支払っていましたが、土地賃貸借契約書には更新料のことは一切記載されていなかったという事案です。通常、２０１３（平成２５）年の更新の際に更新料を支払う必要はありません、とアドバイスする事案なのですが、この判決は更新料の支払義務が認められてしまいました。
借地人は、借地人の父を相続して借地人になった者でしたが、２０１３年の更新に際し、更新料の支払を拒絶しました。そうしたところ、地主は、借地人に対し、更新料の未払と無断増改築などを理由に更新を拒絶し、第一に建物を取り壊して土地を明け渡すよう求め、予備的に更新料の支払を求めて裁判を提起しました。
本件の場合、増改築と評価できるほどの工事がなされていたわけではなかったため、争点はもっぱら更新料の支払義務にありましたが、裁判所は、更新料の支払がないことを理由とした更新拒絶は認められないとして、地主の建物取り壊し・土地明け渡し請求は退けました。
しかし、更新料の支払義務については、借地人の父と地主の間に、更新料を支払うという「黙示の」合意があり、その支払義務を借地人が相続したとして、更新料を支払わなければならないという判断をしました。明確な証拠があるわけではないのですが、借地人は、法廷において、借地人自身は更新料を払うことを約束したことはないと明言しつつ、「父は払うつもりがあったかもしれない」という供述もしており、これが地主に有利に採用された可能性があります。
この判決は、これまで更新料を支払う法律上の義務ではなく、契約書等において具体的に更新料の支払について記載のある事案でない限り、更新料を支払う必要はないとしてきた立場と矛盾するといわざるを得ません。この判決が、直ちに他の事例に影響を与えるとは考えにくいのですが、この判断の結論は、裁判官の一部に「更新料くらい払ったらどうか」という意識があることを示す一例といえます。更新料の請求に対し、慎重に対応する必要があることの警鐘事例として紹介します。（弁護士 西田譲）
借地借家人のためのやさしい法律の学習会と相談会
相談しておけばよかった！………というケースが必ずあります
こんな問題で悩んでいませんか？
◎賃貸借契約の更新、更新料の請求
◎借地上の建物の増改築、修繕
◎地代・家賃の増額と減額請求
◎賃貸住宅の老朽化・耐震不足を理由とす
る明渡し
◎ブラック地主問題（借地の底地の不動産業者への売却）
◎賃貸住宅の原状回復、敷金の返還
※この他でも皆さんの相談に応えます。
日時 １１月２０日（金）午後１時半
会場 立川市子ども未来センター（立川市錦町3－2－26 旧立川市役所あと）
※組合役員が親切に相談にのります。
借地借家人の権利は借地借家法・消費者契約法など守られています。組合は、住まいの問題に関心のある方はどなたでも組合に入会できます。（参加無料）
東京多摩借地借家人組合
電話 ０４２-５２６-１０９４
ＦＡＸ ０４２-５１２-７１９４
住所 立川市柴崎町４-５-３いわなビル１０１
相談しておけばよかった！………というケースが必ずあります
こんな問題で悩んでいませんか？
◎賃貸借契約の更新、更新料の請求
◎借地上の建物の増改築、修繕
◎地代・家賃の増額と減額請求
◎賃貸住宅の老朽化・耐震不足を理由とす
る明渡し
◎ブラック地主問題（借地の底地の不動産業者への売却）
◎賃貸住宅の原状回復、敷金の返還
※この他でも皆さんの相談に応えます。
日時 １１月２０日（金）午後１時半
会場 立川市子ども未来センター（立川市錦町3－2－26 旧立川市役所あと）
※組合役員が親切に相談にのります。
借地借家人の権利は借地借家法・消費者契約法など守られています。組合は、住まいの問題に関心のある方はどなたでも組合に入会できます。（参加無料）
東京多摩借地借家人組合
電話 ０４２-５２６-１０９４
ＦＡＸ ０４２-５１２-７１９４
住所 立川市柴崎町４-５-３いわなビル１０１
ブラック地主・家主被害者交流集会は、１０月１７日午後１時３０分から２０名が参加して豊島区内で開催された。佐藤冨美男会長は「ブラック地主問題はこの間の東借連と弁護団の運動によって、テレビ・新聞でも報道され、社会問題化している。今後国交省と交渉し、悪質な業者を規制させるために運動を強化していきたい」と訴えた。
対策弁護団の田見高秀弁護団長より「ブラックな業者はいきなり自宅を訪問し不安を煽るやり方をする。被害にあった人たちが声を上げ、被害者をみんなで支える運動が必要である」と挨拶した。続いて同弁護団の種田和敏弁護士からブック地主問題の事例報告と弁護団の対応や今後の運動について報告がされた。種田弁護士は「仮処分やマスコミの報道によって、弁護団が対応すると業者による自宅への訪問等悪質行為は止むが、先生が入るなら別の所に行くと捨て台詞はいて帰る。業者に対する規制など抜本的な対策が必要である」と強調した。被害者の方から発言があり、「玄関で大声を上げられ怖かった。弁護団のお陰で脅しは止んだが、他所で暴れていると思うと悔しい」と被害の根絶を訴えていた。
対策弁護団の田見高秀弁護団長より「ブラックな業者はいきなり自宅を訪問し不安を煽るやり方をする。被害にあった人たちが声を上げ、被害者をみんなで支える運動が必要である」と挨拶した。続いて同弁護団の種田和敏弁護士からブック地主問題の事例報告と弁護団の対応や今後の運動について報告がされた。種田弁護士は「仮処分やマスコミの報道によって、弁護団が対応すると業者による自宅への訪問等悪質行為は止むが、先生が入るなら別の所に行くと捨て台詞はいて帰る。業者に対する規制など抜本的な対策が必要である」と強調した。被害者の方から発言があり、「玄関で大声を上げられ怖かった。弁護団のお陰で脅しは止んだが、他所で暴れていると思うと悔しい」と被害の根絶を訴えていた。
■城北借組「西武デパート相談会」
１１月１８日(水)・１９日（木）午前１１時～午後５時（午後１時～２時昼食休憩）まで、西武デパート７階お客様相談室。連絡・（３９８２）７６５４。
■多摩借組「定例法律相談会」
１１月７日（土）午後１時３０分から組合事務所。相談者要予約。
「借地借家問題市民セミナー」
１１月２０日（金）午後１時３０分から立川市子ども未来センター・１０２会議室。連絡・０４２（５２６）１０９４。
■葛飾借組「定例相談」
毎週水・金曜日の午前１０時から組合事務所。連絡・（３６０８）２２５１。
■足立借組「定例相談」
毎月第２日曜日午後１時から組合事務所。連絡・（３８８２）００５５。
■荒川借組「夜間相談会」
毎月第１・第３水曜日午後７時から組合事務所。
「法律相談」
毎月第３金曜日の午後７時から組合事務所。相談者要予約。連絡・（３８０１）８６９７。
■借地借家法改悪反対全国連絡会「学習交流集会」
１１月２１日（土）午後１時３０分から４時まで。ＵＲ高島平２丁目団地集会所（都営地下鉄高島平駅東口徒歩８分）。講演「憲法と居住権～戦後の住宅政策は日本国憲法が原点」、講師ＮＰＯ建築ネットワークセンター小川満世理事長。参加無料。連絡・（３３５２）０４４８ 全借連。
１１月１８日(水)・１９日（木）午前１１時～午後５時（午後１時～２時昼食休憩）まで、西武デパート７階お客様相談室。連絡・（３９８２）７６５４。
■多摩借組「定例法律相談会」
１１月７日（土）午後１時３０分から組合事務所。相談者要予約。
「借地借家問題市民セミナー」
１１月２０日（金）午後１時３０分から立川市子ども未来センター・１０２会議室。連絡・０４２（５２６）１０９４。
■葛飾借組「定例相談」
毎週水・金曜日の午前１０時から組合事務所。連絡・（３６０８）２２５１。
■足立借組「定例相談」
毎月第２日曜日午後１時から組合事務所。連絡・（３８８２）００５５。
■荒川借組「夜間相談会」
毎月第１・第３水曜日午後７時から組合事務所。
「法律相談」
毎月第３金曜日の午後７時から組合事務所。相談者要予約。連絡・（３８０１）８６９７。
■借地借家法改悪反対全国連絡会「学習交流集会」
１１月２１日（土）午後１時３０分から４時まで。ＵＲ高島平２丁目団地集会所（都営地下鉄高島平駅東口徒歩８分）。講演「憲法と居住権～戦後の住宅政策は日本国憲法が原点」、講師ＮＰＯ建築ネットワークセンター小川満世理事長。参加無料。連絡・（３３５２）０４４８ 全借連。
足立区の南東部に位置する千住曙町で宅地２８坪を賃借する藤田さん（仮名）は１１年前の更新時、地主の妻との話し合いで更新料３００万円を払うことで合意。支払いの段になり手渡された領収書には半額の１５０万円と記名されていた。文句を言うと「誰も何も言わず受け取っている」との返事が返ってきた。
今年になり、隣で塗装業を営んでいた人が土地を返還。更地になると、地主の妻は土地を返してほしいと言ってきた。数年前地主が死亡し、娘が相続しても、妻が娘の代わりに交渉の場に出てくる。８月に話し合いに出向くと、「これで手を打って」と２８０万円の領収書を提示された。藤田さんは「どこからそんな金額の領収書を持ってきたの。認めないわ」と言うと、「更新して１０年経っているし、元取ったでしょう」との地主の答えに唖然とした。(東京借地借家人新聞より）
借地借家のトラブル相談は
東京多摩借地借家人組合まで
電話 ０４２（５２６）１０９４
今年になり、隣で塗装業を営んでいた人が土地を返還。更地になると、地主の妻は土地を返してほしいと言ってきた。数年前地主が死亡し、娘が相続しても、妻が娘の代わりに交渉の場に出てくる。８月に話し合いに出向くと、「これで手を打って」と２８０万円の領収書を提示された。藤田さんは「どこからそんな金額の領収書を持ってきたの。認めないわ」と言うと、「更新して１０年経っているし、元取ったでしょう」との地主の答えに唖然とした。(東京借地借家人新聞より）
借地借家のトラブル相談は
東京多摩借地借家人組合まで
電話 ０４２（５２６）１０９４
大田区千鳥地域所在の鉄筋コンクリート造５階建マンションを賃借中の釜谷さん（仮名）が契約
更新手続き１カ月後に、家主と建物の売買で協議中の建設会社が、家主の代理人として明渡しを求
めてきた。知人の紹介で組合に入会して奮闘していることは、本新聞の５月号に掲載されたので参照を。当初、７月には立退料に明渡猶予期間等の合意が至る状況であったが、会社は明渡期日を早めるよう変更を迫り協議は決裂した。釜谷さん以外の入居者が立退いた。
９月になって建物の所有者となった建設会社が組合事務所を訪ねる。改めて条件の提示を求めた。
賃料○○月分の補償と明渡猶予期間１０ヶ月から６ヶ月にすることで、この程合意した。釜谷さんは、幼い子供との今後の生活を考えると、本当にうれしいという。
（東京借地借家人新聞より）
賃貸トラブルのご相談は
東京多摩借地借家人組合まで
電話 ０４２(５２６)１０９４
更新手続き１カ月後に、家主と建物の売買で協議中の建設会社が、家主の代理人として明渡しを求
めてきた。知人の紹介で組合に入会して奮闘していることは、本新聞の５月号に掲載されたので参照を。当初、７月には立退料に明渡猶予期間等の合意が至る状況であったが、会社は明渡期日を早めるよう変更を迫り協議は決裂した。釜谷さん以外の入居者が立退いた。
９月になって建物の所有者となった建設会社が組合事務所を訪ねる。改めて条件の提示を求めた。
賃料○○月分の補償と明渡猶予期間１０ヶ月から６ヶ月にすることで、この程合意した。釜谷さんは、幼い子供との今後の生活を考えると、本当にうれしいという。
（東京借地借家人新聞より）
賃貸トラブルのご相談は
東京多摩借地借家人組合まで
電話 ０４２(５２６)１０９４
品川区に借地して住んでいる中野さん（仮名）に９月末に地主からＡ社に底地を譲渡したと通知が来た。
中野さんは「地代は毎月末日までにきちんと地主と住まいに持参し支払っており、その際には、底地の売買などの話があれば買取ることもあると話しており、このような通知をもらうなど予想もしていなかった」と思っていた。数日後にさっそくＡ社の営業マンが挨拶と言って来訪した。びっくりした中野さんは知人が以前借地借家人組合に入会していたことを思い出してインタネットで調べて組合事務所に相談に来た。
組合では、今年の６月行われたブラック地主・家主１１０番やブラック地主・家主対策弁護団結成のことを話し、組合に入会してもらった。その後、この会社のホームページを検索すると「複数の権利関係者がいると自由な活用が出来ないので私たちが権利の調整を行います」とし、別な場所では「このような取り組みは一般的に「地上げ行為」と言われ悪いイメージを持つ」と記されていた。
そんな会社を相手にする中野さんは「組合に相談出来てホッとしました。定年前は不動産関係の仕事をしていましたが、やはりこのようなことに詳しい組合が一番です」と語った。
(東京借地借家人新聞より）
借地借家の賃貸トラブルのご相談は
東京多摩借地借家人組合まで
電話 ０４２（５２６）１０９４
中野さんは「地代は毎月末日までにきちんと地主と住まいに持参し支払っており、その際には、底地の売買などの話があれば買取ることもあると話しており、このような通知をもらうなど予想もしていなかった」と思っていた。数日後にさっそくＡ社の営業マンが挨拶と言って来訪した。びっくりした中野さんは知人が以前借地借家人組合に入会していたことを思い出してインタネットで調べて組合事務所に相談に来た。
組合では、今年の６月行われたブラック地主・家主１１０番やブラック地主・家主対策弁護団結成のことを話し、組合に入会してもらった。その後、この会社のホームページを検索すると「複数の権利関係者がいると自由な活用が出来ないので私たちが権利の調整を行います」とし、別な場所では「このような取り組みは一般的に「地上げ行為」と言われ悪いイメージを持つ」と記されていた。
そんな会社を相手にする中野さんは「組合に相談出来てホッとしました。定年前は不動産関係の仕事をしていましたが、やはりこのようなことに詳しい組合が一番です」と語った。
(東京借地借家人新聞より）
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最近、国分寺市内の賃貸住宅に住んでいた息子さんが室内で自殺し、連帯保証人の父親の方から不動産会社の損害賠償と原状回復費用の請求が来ているが、妥当かどうかとの相談がありました。
賃貸住宅の自殺事件があると、家主と不動産会社は次の入居者を募集する際に室内で自殺があったことを告知する義務があり、事故物件として扱われます。法律的に言うと「心理的瑕疵」がある物件として、直ぐに借主が見つからなかったり、通常の賃料額で貸すことが難しく、かなり減額して貸さざるを得なくなると言われています。連帯保証人には賃借人の善管注意義務違反による損害賠償責任が生じます。損害賠償額は一律ではなく、確定されていませんが、賃料減収分として１００万円を超える裁判例もあります。相談者の事例では月額２万円の減額の２年分で４８万円の請求で、かなり良心的な請求でした。原状回復費用は４０万円を超え、１０年入居しているので壁紙の張替え費用等は経過年数から減価償却されており、かなり減額していいとアドバイスしました。
（東京多摩借組ニュースより）
賃貸住宅の自殺事件があると、家主と不動産会社は次の入居者を募集する際に室内で自殺があったことを告知する義務があり、事故物件として扱われます。法律的に言うと「心理的瑕疵」がある物件として、直ぐに借主が見つからなかったり、通常の賃料額で貸すことが難しく、かなり減額して貸さざるを得なくなると言われています。連帯保証人には賃借人の善管注意義務違反による損害賠償責任が生じます。損害賠償額は一律ではなく、確定されていませんが、賃料減収分として１００万円を超える裁判例もあります。相談者の事例では月額２万円の減額の２年分で４８万円の請求で、かなり良心的な請求でした。原状回復費用は４０万円を超え、１０年入居しているので壁紙の張替え費用等は経過年数から減価償却されており、かなり減額していいとアドバイスしました。
（東京多摩借組ニュースより）
