更新料問題学習会 ６月２５日に武蔵野公会堂で開催

借地や借家をしている方にとって、契約更新の度に高額な更新料を請求され、頭を悩ましている方が多いのではないでしょうか。借地人や借家人の方の中には、「更新料を支払わないと契約更新ができないのではないか」、「地主さんと大家さんともめると後でしっぺ返しがくる」と思っておられる方が意外に多いのです。

ところが、更新料など１円も払わなくても、借地借家法ではなんの問題もなく、借地であれば更新料を支払ってしまった人と同じように木造で２０年の契約で更新できるのです。何百万円、何千万円という莫大なお金を支払っても、一円も払わなくても借地人の権利が法律上なんら変わらなく、２０年の更新ができるのなら支払わない方がいいに決まっています。

現在、賃貸マンションの更新料を支払う契約は有効か無効か裁判所の判断が分かれて、今年中にも最高裁で判決が下る予定です。いずれにせよ法律上しっかりとした根拠を説明できないお金は支払う必要はありません。なぜ、支払わなくてもいいのか、皆さんに学習会で分かりやすくご説明します。奮ってご参加下さい。その他の相談にも応じます。

■日時　６月２５日（土）午後６時半開会
■会場　武蔵野公会堂　会議室
■講師　東京多摩借地借家人組合事務局長　細谷　紫朗
■参加無料　定員３５人になり次第締め切ります。
■申込みは組合事務所にお電話下さい。
〒190－0023　立川市柴崎町4－5－3－101
東京多摩借地借家人組合
電話　０４２（５２６）１０９４
　ＦＡＸ　０４２（５１２）７１９４

民法（債権関係）の改正に関する中間的な論点整理で６月１日よりパブリックコメント募集

　民法（債権関係）の改正に関する中間的な論点整理のパブリックコメントが６月１日から８月１日まで実施される。賃貸借の分野では、「賃貸借の存続期間」、「賃貸人の義務」、「賃借人の義務」「賃貸借の終了（賃貸借終了時の終了義務）」など重要な論点がある。論定整理と補足説明は法務省ホームページで公開している。

6・11 住まいは人権デー・市民集会 大震災から３ヶ月、今こそ住宅・居住支援を！

《集会名称》
大震災から３ヵ月　今こそ住宅・居住支援を！
　　～「住まいは人権デー」市民集会～

《集会の趣旨》
　東日本大震災から６月１１日で３ヵ月が経ちます。大震災の２週間後の３月２５日、本集会の開催団体である日本住宅会議、住まいの貧困に取り組むネットワーク、国民の住まいを守る全国連絡会の３団体は、「大震災の住宅・居住支援についての緊急要請書」を内閣と国土交通大臣に提出しました。そして今日までこの緊急要請の実現に向けて取り組みを行い、また国土交通省からの一定の回答を得てきました。

　しかし、被災者の住宅・居住支援は多くの分野で不十分なものにとどまり、「現状では一命を取り留めた被災者の生命が脅かされる事態が続き、避難所の緊急的な改善実施とともに、住宅の確保と居住の安定が何にもまして重要」(緊急要請書のまえがき)である現実に直面しています。６月１４日は毎年、住宅関係団体による「住まいは人権デー」が取り組まれてきました。今年は、大震災３ヵ月の６月１１日に「住まいは人権」の視点から、被災地の現状と実態を明らかにするとともに、住まいの貧困の状況を告発し、住宅・居住支援の抜本的強化を国と自治体に求める市民集会を開催するものです。

《集会の日時と会場》
開催日時 ２０１１年６月１１日(土) 午後１時３０分～午後４時３０分
　　　　　　 集会後デモを予定

開催会場　渋谷区・千駄ヶ谷区民会館・集会場　
（東京都渋谷区神宮前１―１―１０、JR山手線原宿駅竹下口より徒歩約10分）
　　　　　会場地図　　　　　http://www.city.shibuya.tokyo.jp/est/kmkaikan/km_sendagaya.html

※詳細については、後日お知らせさせていただきます。
　　　　　　　　　 ↓　↓　↓
※集会・デモの詳細予定が確定いたしました。以下の通りです。


■　主催者あいさつー住まいは人権デーに寄せて
　　　住まいの貧困に取り組むネットワーク世話人　稲葉　剛（ＮＰＯもやい代表理事）

■　〔第１部〕　大震災３ヵ月、被災地の現状と住まいの問題　
（午後１時３５分～２時４５分）
　①　映像から見る被災地の現状―まちと住まいは　　　　 　
　　　　　　　　山下千佳（新建築家技術者集団・復興支援会議）　　
　②　被災地の全体的な状況と私たちがなすべきこと　　　
　　　　　　　　大関輝一（ＮＰＯ自立生活サポートセンター・もやい）
　③　被災地の現状―福島原発から避難して　　　　　　　　　
　　　　　　　　小武海三郎（福島県南相馬市原町借地借家組合・前組合長）　
　④　被災者の現状と支援―声が上げにくい人たちとともに
　　　　　　　　丹羽雅代（女性の安全と健康のための支援教育センター）
　⑤　首都圏の避難所の実態と住まいの問題　　　　　　　　
　　　　　　　　杭迫隆太（東京災害支援ネット・とすねっと）　
　　 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　　　　　 （休　憩　　約１５分）　　午後２時４５分～午後３時

■　〔第２部〕　パネルディスカッション「住宅・居住支援の実際と抜本的な拡充をめざして」（午後３時～午後４時２０分）
パネリスト　　　
　　　新井　信幸 　（東北工業大学工学部建築学科・講師）
　　　稲葉　剛　　　（住まいの貧困に取り組むネットワーク・世話人）
　　　早川由美子　（映画監督・“住宅”ドキュメンタリー映画「さよならＵＲ」制作者）

　コーディネーター兼　坂庭国晴　（住まい連代表幹事、日本住宅会議理事）


■〔第３部〕　　“住まいは人権”デモンストレーション　　午後５時１０分～
－会場から明治通り、表参道、青山通りをデモし、渋谷駅近くの公園まで約１時間－

《集会の開催団体》
日本住宅会議、住まいの貧困に取り組むネットワーク、国民の住まいを守る全国連絡会、住まいの貧困に取り組むネットワーク　

住まいの貧困に取り組むネットワーク　
連絡先： 〒162－0814　新宿区新小川町8－20　こもれび荘もやい気付
Ｅ－mail: sumainohinkon@gmail.com
URL: http://housingpoor.blog53.fc2.com/

震災と借地借家問題学習会のご案内

　阪神大震災後に、建物の明渡し、優先借地・借家請求、借地権の存続・売買、借地上の建物の増改築や修繕、境界の確認、損害賠償請求など、様々な借地借家の相談が弁護士会等に寄せられました。大震災の時には、罹災都市借地借家臨時処理法が適用されますが、この法律自体なじみのないもので、借地借家人も知らないで泣き寝入りにならないよう、何時起きるか分からない首都圏地震に備えて、以下の日程で「震災と借地借家問題」をテーマに学習会を開催します。講師は細谷事務局長が行ないます。奮ってご参加下さい。

◎日時　６月１８日（土）午後１時３０分から
◎会場　組合事務所
◎定員　１５名まで（先着順）　参加無料


借地借家の賃貸トラブルのご相談は

東京多摩借地借家人組合まで

電話　０４２（５２６）１０９４

東日本大震災の被災者の住宅・居住支援に関する緊急要請書に対する国土交通省の回答

　日本住宅会議・住まいの貧困に取り組むネットワーク・国民の住まいを守る全国連絡会の３団体は、東日本大震災の被災者の救済と当面する住宅・居住支援について３月２５日に政府に対し、緊急要請書を提出しました。国土交通省より４月２５日・２６日に以下の要旨の回答がありましたので２回に分けて掲載します。

１仮設住宅の建設と居住施策について
⑴ 応急仮設住宅の建設とコミュニティの継続について
災害救助法による応急仮設住宅の建設地は、できる限り従前居住地に近い安全な場所とするとともに、集落ごとのなど従前の人間関係とコミュニティが保持され、復興が継続的に行われるよう十分配慮した建設と供給を行うこと。
⑵ 甚大かつ広範な被災に対応した仮住居の提供について
避難所に代わる避難住宅（仮設住宅入居以前）の用意も必要である。そうした場合でも居住の安定を図り、必ず集落・コミュニティ単位でまとまった居住などの配慮を徹底すべきである。
⑶ 「ケア付き仮設住宅」の建設・供給の重視と居住条件
仮設住宅の建設にあたっては、多くの高齢者、障害者、病弱者に対する「ケア付き仮設住宅」の供給を何よりも重視して行うこと。
⑷ 自力仮設住宅建設への支援
（回答）⑴及び⑵は、当然の要望でそのように対応したいが、従前居住地に近い場所に建設することは難しい状況もある。こうした要望を意識して建設地を当たっている。「集落、コミュニティ単位」についてもそのように考えるが、ある程度供給数がまとまった建設地、地区で具体化することになる。まずは、要望にある高齢者や障害者、病弱者の入居を優先している。コミュニティ単位の入居などについては、入居者の調整を行うよう地方自治体に要請している。こうした業務は地方公共団体の健康・副詞部局が行うので、情報提供などを含め対応することになる。⑶については、過去にも行われた事例もあり、厚生労働省が補助対象にしていくことを既に決定しているので、今後進んでいくのではないか。
⑸ は、応急仮設住宅を
適用するのか、生活再建支援法を適用するのかの整理が必要ではないか。阪神大震災の事例などを考え、どう対応するのか（建築制限もあり）検討する必要があると考えられる。

２、民間賃貸住宅等の活用と継続居住について

民間賃貸住宅の空家
の活用は重要な取組みであり、入居可能な空
家を被災者に直ちに提供すること。その際、応急仮設住宅として借り上げることと共に、継続居住のできる住宅として、応急仮設住宅建設の予算も投入し、必要なリフォームや耐震改修などを行い、民間賃貸住宅の継続居住を可能とする家賃補助制度の導入を検討し、実施すること。なお、持家住宅の空家の活用についての検討を行い、応急仮設住宅として使用可能なところから進めること。
（回答）要望にあるように、民間賃貸住宅の空家の提供について、厚生労働省とともに行っている。応急仮設住宅として借り上げ可能な住宅の情報提供を受け、取り組んでいる。被災３県では約２万５千戸の空家を把握している。全国では４５万戸という規模になる。要望にある「持家の空家」も借り上げの対象に入っている。なお、「家賃補助」の問題は応急仮設住宅として借り上げる場合は事実上、家賃補助をしていることになる。その後のことは別の問題であると考える。

増改築禁止特約に違反しても契約解除が認められなかった事例

　増改築禁止特約に違反しても契約解除が認められなかった事例。【最判昭和４１年４月２１日民集２０巻４号７２０頁】


　増改築禁止特約とは、通常、借地上の建物につき増改築する場合には予め地主の承諾を要し、違反した場合は催告なしで契約解除できるという特約です。このような特約に違反すれば債務不履行（契約違反）として契約の解除が認められそうです。しかし、継続的な契約である借地借家契約においては、賃借人に債務不履行があったとしても、債務不履行の内容が当事者間の信頼関係を破壊するおそれがあると認めるに足りない事情がある場合には、賃貸借契約の解除は認められないとの理論（信頼関係破壊理論）が判例上確立しています。この理論は賃料不払いや無断転借の場合にも採用されています。

　判例の事案は、建物１階の根太（床の下地部分）及び柱を交換し、２階部分を取り壊したうえ、従前より広い２階を増築したというものです。
　１審では解除が認められましたが、控訴審では、「この程度の修理は家屋の維持保存のため普通のことであるから特約をもってこれを禁止することはできない」とし、２階の増築については「この程度の増築は借地の効率的利用のため通常予想される合理的な範囲を出ない」として特約に基づく解除は認められないとし、最高裁も控訴審の判断を支持しました。

　ところで、この特約は建物の増改築をする場合の特約ですから、工事の内容が建物の維持保全を目的とする修繕工事にとどまるのであれば、増改築禁止特約には違反しません。

　また、増改築禁止特約がある場合で、「土地の通常の利用上相当とすべき増改築につき当事者間に協議が整わないとき」は、裁判所に地主の承諾に変わる許可を求めることができます（借地借家法１７条２項、借地法８条の２第２項）。しかし、修繕については地主の承諾に変わる許可が予定されていませんので、修繕工事に地主の承諾を要するとの特約は、上記規定に反する借地権者に不利な特約として無効と解されます（借地借家法２１条、借地法１１条参照）。

　他方、「修繕」か「増改築」か微妙な場合、まずは地主の承諾を求めて協議し、協議が整わない場合には裁判所に地主の承諾に変わる許可を求めることをおすすめします。以上 （弁護士　大竹寿幸）

(東京借地借家人新聞５月号より）

　

管理会社が借地更新料 路線価の５％を請求

豊島区池袋駅から１０分位の商店街の近くで住んでいる中村さん（仮名）は、自分が借りている土地が度々底地を転売されて現在に至っている。

今年の１月に管理会社から更新と更新料の請求が通知された。その中には路線価の５％の更新料が請求されていた。中村さんは組合と相談して「最高裁の判決にもあるように更新料は法的根拠がない。その上、算出根拠も不明である」と回答した。

これに対して、管理会社から「土地契約上の慣習(民法９２条・事実たる慣習)であり、当社はこの慣習に従っております」と回答してきた。中村さんの相談を受けた組合では、昭和５２年の最高裁の判決をあらためて説明した。

中村さんは「このような回答ならば更新料の支払いを拒否し、一切話合いに応じないことにする」と決意を話し、頑張ることにした。


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陸前高田市を応援するツワーに参加しました

　東日本大震災で最大の被害を出した岩手県陸前高田市の現地視察とボランティアのツワーが、４月２８日～３０日に行なわれた。陸前高田市は、４月３０日現在、死者１４３２人、行方不明者７７０人、倒壊家屋３３４１戸で、海に近い中心市街地は壊滅的な被害を受けた。

　ツワーは、２８日夜バス２台で上野を出発し、２９日の早朝南三陸を視察し、午前９時前に陸前高田市の共同支援センターに到着した。国道３４０号線が気仙川に近づくと、家屋がなぎ倒され、津波のすさまじいつめ跡が見えてきた。高台にある共同支援センターでは、地元の市議さんや支援者の皆さんの出迎えを受けた。ツワー参加者は、班に分かれ、支援物資を市民に手渡したり、十数台の車に分乗し、市民に困ったことや要望を聞く調査活動などを行なった。

　午後には、２月に市長を交代した中里前市長と面会した。中里前市長は「１ヶ月前に戸羽市長にバトンタッチした直後に今回の震災に会った。８年間の間につくった公共施設も全て失い、本当のところどこから手を付けていいのか分からないというのが実感です。街は破壊されたが、自分たちの街は自分たちで守るという市民の力は不滅であり、戸羽市長の下で全国の先駆けになる街に復興させていきたい」と訴えていた。

　参加者はバスで陸前高田の中心市街地を視察した。市役所も病院、消防署、体育館など公共施設が全て被災し、地震で地盤沈下し海水がひいてないとこともあった。瓦礫もまだまだ残っていて、広田湾に面した浜は高田松原とよばれ、日本百景に指定されたところの面影もなく、松が１本だけ残った姿が痛ましかった。

　２９日は岩手湯本温泉に宿泊し、夕食後、陸前高田市からの避難者の方々と交流した。翌日の３０日午前中に、映画「いのちの山河」の舞台となった日本で最初に老人医療を無料にした沢内村（現在は西和賀町）で現地交流を行ない、深沢元村長の資料館を見学した。

東日本大震災から３ヵ月後の６月１１日に市民集会開催 住まいは人権デー

　日本住宅会議、住まいの貧困に取り組むネットワーク、国民の住まいを守る全国連絡会の３団体は、東日本大震災から３ヶ月が経つ、６月１１日に市民集会を開催する。

　集会の名称は「大震災から３ヶ月　今こそ住宅・居住支援を！～『住まいは人権デー』市民集会」。大震災から早くも２ヶ月が経過するが、いまだに１０万人を超える人たちが避難所で生活し、不自由な生活を強いられている。仮設住宅の建設が急がれているが、全ての人が入居できる見通しも立っていない。

　国連の「住まいは人権」宣言が採択された６月１４日を記念して、毎年、住宅関係団体による「住まいは人権デー」が取り組まれてきた。今年は、大震災から３ヵ月後の６月１１日に、市民集会を開催し、被災地の現状と実態を明らかにするとともに、住まいの貧困の状況を告発し、住宅・居住支援の抜本的強化を国と自治体に求めていく。
日時　６月１１日（土）午後１時３０分～４時３０分
会場　渋谷区・千駄ヶ谷区民館・集会場（ＪＲ山手線原宿駅より徒歩６分）

家賃遅れ理由 アパート追い出し不当 相模原の男性 管理会社と所有者を提訴

相模原市中央区の三十代の無職男性が、アパートの家賃支払いが遅れたことを理由に強制的な手段で昨年十月に住居を追い出されたとして、男性がアパート所有者（東京都新宿区）と管理会社に損害賠償など計七十万円を求める訴訟を東京簡裁に起こした。アパートの管理会社（同）は「対応に特に問題はない」としているが、男性の代理人は「これまで目立ったトラブルはなかった。極めて不誠実だ」と主張している。
　代理人によると、男性は二〇〇一年から中央区のアパートに居住。仕事に就けず、家賃の支払いが遅れることがあったが、毎月の支払いは欠かさなかった。昨年九月十七日、支払いが半月分、滞った時点で、管理会社から「最後通告」と題した文書が届き、間もなく鍵を変えられ、家財道具を残したまま、追い出されたという。
　男性は契約時、「ニカ月以上滞納や度重なる遅延があった場合、契約解除や鍵を変える」とした「誓約書」を書かされたといい、代理人は「（不利な契約を押しつけることを禁じる）消費者契約法に違反している可能性が高い」と指摘する。管理会社は「誓約書は家賃滞納の抑止力として書いていただいている。家賃を滞納してもいいとなれば、モラルハザード（倫理観の欠如）が横行する」としている。
　　　　◇
　国民生活センターによると、家賃滞納などを理由に住居から締め出す「追い出し行為」の相談は、昨年度が七百八件。四十四件だった〇四年度の十五倍以上。内容は「部屋の鍵を変えられた」「毎日、深夜までドアをノックして催促された」などが多い。
　このため、昨年の通常国会に、悪質な取り立てなどを禁止する法案が提出され、継続審議になっている。
　男性の代理人の古根村博和司法書士によると、訴訟に発展するケースは少なく、追い出されたまま「泣き寝入り」がほとんどという。（東京新聞　４月２８日）