ババ抜き

8月のエントリで取り上げていた話の後日談のニュースがありました。

旧グッドウィル老人ホーム、耐震強度不足　都が是正指導
(2008年11月12日（水）19:00朝日新聞)

旧グッドウィル・グループ＝ＧＷＧ（現・ラディアホールディングス）＝が東京都世田谷区に開設した有料老人ホーム・バーリントンハウス馬事公苑の耐震強度が不足していることが都の調査で分かった。

国土交通省のリリースはこちら参照。
これは2007年当時、まだ元気だったマンションデベロッパーのゼクスが多角化のために取得したものの、設計との食い違いが発覚し耐震性に疑義が生じて売主のグッドウィルと協議していました。
しかし一方で、ゼクスも本業の業績不信から経営改善の一環として有料老人ホーム事業をリストラせざるを得なくなり、資本提携を前提に分社化しすることを計画しているという苦しい状況に陥っていました。 　

その後の経緯を見ると、資本提携についてはこのような物件の中途半端さにもかかわらず、無事8月29日に第三者割当増資による資本提携が実現したようです。
（株式会社ジェイ・ウィル・パートナーズとの資本提携に関する覚書締結の件、 当社孫会社の第三者割当増資完了に関するお知らせ）
　

ところでその後、肝心の物件は耐震問題を抱えたまま売主との間でトラブルになってしまいます。
固定資産の譲渡契約の解除に関するお知らせ
（2008年10月21日 ラディアホールディングス株式会社） 　

当社が保有するバーリントンハウスの固定資産(住宅型有料老人ホーム2 施設)は、2007 年 9 月21 日にゼクスと不動産売買契約を締結後、諸手続きが整うまでの間、物件の引渡しを延期し、ゼクスの子会社であります株式会社ゼクスアクティブ・シニアと定期建物賃貸借契約を締結し、同社にて施設運営を行ってまいりました。　
しかしながら、2008 年7 月26 日以降の期間については、定期建物賃貸借契約の締結、賃料の支払がなされなかったことから、・・・不動産売買契約は解除されました。 　
施設運営に関しては十分配慮し、現在運営を行なっておりますゼクスアクティブ・シニアと協議してまいります。 　
また、当該物件バーリントンハウスの現状建物と図面等に一部不整合と思われる箇所が見つかりました件につきましては、現在検証中です。結果が分かり次第速やかに開示いたします。 　

これに対して　
「ラディアホールディングス（旧、グッドウィル・グループ）の固定資産の譲渡契約解除に関するリリースに対する当社見解」
（2008年10月21日 株式会社ゼクス）

・・・平成19 年11 月になってＢＨ馬事公苑及びＢＨ吉祥寺の双方に耐震性に関する重大な疑義が発生致しました・・・が、ラディア側からの強い要望に基づき、・・・予定通り・・・ＢＨ馬事公苑・ＢＨ吉祥寺の所有権はラディアへ残したまま、㈱コムスンから事業の承継を実行いたしました。　
・・・事業主体とＢＨの所有が異なることに対応するため、事業を承継した株式会社ゼクスアクティブ・シニア（「ＺＡＳ」）は、・・・ＢＨをラディアから賃借しました。　　
・・・弊社は、当初2～3 ヶ月程度で耐震性に関する疑義が解消されると想定しておりました。しかしながら、実際は現在に至るまで11 ヶ月間にも及ぶ長期間、必要な資金を負担してＢＨ事業の運営を継続し、その間の損失金額は現時点で累計金 12 億円を上回っており・・・ます。　
以上の背景により、損失のすべてを耐震疑惑に関し何の落ち度も無い弊社のみが負担するという不公平を是正すべく、同社に対し賃借料の支払い条件の変更等を踏まえた賃貸借契約の締結を要求してまいりましたが、それが拒絶されたため、賃貸借契約の不締結という事態が生じてしまいました。　　
ＢＨの建物のいずれかに耐震性に関する建築基準法第20 条違反が明らかになった場合、弊社が売買契約を解除することが出来ること、及び事業の承継に弊社が要した費用の一切を償還請求できる旨、当事者間で平成19 年11 月30 日に合意されています。ラディアの解除通知は行政判断が出る直前の段階でなされたもので、行政判断による抜本的解決を回避しようとする不当なものであります。
・・・しかしながら、弊社はこの問題で入居者の方々に御迷惑をお掛けすることは全く本意ではありませんので、固定資産譲渡契約の解除の問題とは別に、ラディアとＢＨに関する賃貸借契約を一刻も早く締結する所存でございます。 　

要するに耐震の瑕疵担保リスクを押し付けあってのケンカということですね。　

お互いに本業が大変なのでこんなことで手間暇かけて争っている場合ではないようにも思いますし、争い方も大人げないですが（まあ、紛争になるのは大体大人げない対応がこじれることが多いですけど）、逆にそれだけお互い少しの損も出せないという徳俵に足のかかった状態なのかもしれません。 　

ゼクスとしてはBHの2物件の介護事業（賃貸借契約）自体も締結せずに足抜けしてしまえばいいようにも思いますが、高級物は事業としてはドル箱なので捨てるわけにはいかないとかジェイ・ウィル・パートナーズとの提携の前提となった事業計画にも織り込んであるので捨てるわけにはいかない、という事情があるのかもしれません。 　

一方で資本提携をしたジェイ・ウィル・パートナーズも既にわかっていたBH2物件の耐震リスクは織り込んで増資に応じたはずですが、ゼクス側はけっこう後手に回っています。
ジェイ・ウィル・パートナーズは、上のリリースによれば「日本政策投資銀行を含む本邦国内機関投資家および年金基金などが出資する合計約2,000 億円のファンドを運営し、シニア事業・ヘルスケア事業への豊富な投資実績を通じて培われた幅広い知見とネットワークを有している」会社だそうです。
この資料を見ると、ジェイ・ウィル・パートナーズは「地域再生ファンド」と銘打って地方銀行の不良債権の飛ばしオフバランス化（による外部の力を使った再生）をやっているようで、政策投資銀行、地方銀行、年金基金など比較的緩め鷹揚な投資家が多そうです。


実は最後にババ（Joker）を引いてしまっているのは彼らなのかもしれません。


※　タイトルはこのオチのためで、老人や介護施設を揶揄する意図はありませんので念のため。