ニューシティ・レジデンス投資法人破綻

＜10/11追記あり＞

Ｊリート法人が初の破綻、不動産市況悪化の荒波かぶる
(2008年10月10日（金）00:27 読売新聞)

東京証券取引所に上場する不動産投資信託（Ｊリート）のニューシティ・レジデンス投資法人は９日、東京地裁に民事再生法の適用を申請し、同日付で保全命令を受けたと発表した。 　
負債総額は１１２３億円。帝国データバンクによると、Ｊリートの経営 破綻 ( はたん ) は初めて。 　不動産市況の急速な悪化に伴い、借入金の返済資金などの調達が難しくなり、資金繰りに行き詰まった。 　
ニューシティによると、投資家は法人も含めて約９０００。このうち個人が約８６００人を占める。広範な影響が懸念されるため、新たなスポンサーにリートを引き継ぐことや、投資家の救済策を検討するとしている。 　
金融庁は９日、ニューシティの資産運用会社シービーアールイー・レジデンシャル・マネジメントに対し、金融商品取引法に基づき、財産保全や投資者保護措置を取るよう業務改善命令を行った。 　
東証は同日、ニューシティを１１月１０日付で上場廃止にすると発表した。

ついに始まった、という感じです。

ポートフォリオの13%に相当する池袋のタワーマンションの取得を昨年12月に決めて（参照）10月の資金繰りができなかった（こちらに「20年10月取得予定」とあります）のが直接の引き金のようです（解除条項などの詳細はわかりませんが）。
12月のリリースでは平成20年3月末までに取得した場合は約1%（といっても125百万円）値引きするという条件がついていたようですが、相手の足元を見たと思ったら自分の足元が崩れてしまったということでしょうか。

そういう意味では、小枝を森に隠す、ではないですが、倒産するにも言い訳ができるタイミングではあるともいえます。

「新たなスポンサーにリートを引き継ぐことや、投資家の救済策を検討するとしている」とありますが、もともと投資法人は時価ベースの取引・90%配当での導管性要件を基本にしているので、新しいスポンサーにとっても自分で物件を取得して立ち上げる以上のメリットがないので、今まで再編がなかったと思うのですが・・・
自分たちも生き残りの道を模索していたはずなので、倒産直後のリップサービスとしてもけっこう無責任な発言のようにも。


＜追記＞
TBいただいたある経営コンサルタントさんのエントリを拝見してもう少しニューシティの破綻の原因について考えてみたので、そこへのコメントしたものを引用します

J-Reitの場合は投資口の償還がないので借入金は運転資金として元本返済なしでの2～3年のローンで借りていて、物件利回り－期待配当率よりも借入金金利が高ければレバレッジが効くというモデルだと思います。

そこで万が一借入金の借り換えができなくなると、その分を増資で埋めないといけなくなるわけですが、そういうときは一方で投資口価格が下落し（利回りが高騰し）ているため、時価発行すると希釈化して利回りが下がる＝そんな増資は誰も引き受け手がない、ということになってしまい、返済期限に借入金を返せなくなってっしまう（のではないかと金融機関が考えなおさら融資に慎重になって・・・）という構造だと思います。

ニューシティの場合は、45億円のコミットメントライン契約
を結んでいたので
http://www.ncrinv.co.jp/ir/topwhats/2008-0418-00002.pdf
リファイナンスだけならしばらくは延命できたと思うのですが、277億円というポートフォリオの13%にもあたる巨額投資の契約を資金調達のリスクを考えずに9ヶ月も前に締結してしまったところに破綻の原因があったと思います。
（契約条項の詳細はわからないのですが、当期利益が24億円程度ですからたとえば違約金が物件価格の1割とかだとアウトですね－ここで9割以上配当という導管性要件が効いてきます）

結局、市場変動のリスクを見誤り、身の丈以上に成長を急ぎすぎたということでしょうか。