アメリカ住宅ローン short saleそれともforeclosure住宅差押

アメリカ住宅ローン　short saleそれともforeclosure住宅差押

住宅モーゲージの支払いができなくなったとき、差押執行や破産の他に打つ手がないのか。
short saleは、差押執行前pre foreclosureの受戻期間前であれば、借り手のる住宅売却により、貸し手が貸した金額に達しない金額（住宅を購入しようとする者の提案）を受け入れ合意して成立し、担保設定を解除する。それぞれに州により、受け戻し期間は異なる。売り手は、一定期間中に、不動産の支配権を再取得するため、延滞金利や未払い元金に加えて、すべての差押費用を支払って、債務不履行を治癒する取消不能の権利を有している。
すべての貸し手が、short saleや割引完済に応じるわけではない。特に、差押のほうがより経済的妥当性がある場合には、受け入れられない。short saleに合意したからといって、貸し手が　差額の返済不足分について、債務者に法律上支払いを求めないことまでは、保証されるものではない。そのため、不動産エージェントや弁護士の助けをかりて、貸し手の損失緩和部門と契約交渉する。通常、延滞していなければ、short saleには応じてくれないが、延滞していれば、合意には柔軟になる。もし現金資産を有していれば、貸し手は、銀行口座を押さえようとする。

弁護士は、ローンが金額と支払った金額の差についての不足の債務判決あるいは請求に適するか判断する。売り手は、不足の債務判決があれば、それにしたがう。カリフォルニア州では、住宅購入者向けローンは、そうした不足判決にしたがわないが、home equityや借換ではしたがう。その他の州では、住宅保有者がローン返済について個人債務を負う場合には、個人保証に関する法に従う。判決が容認されるケースでは、不足判決を求めるかどうかは、貸し手の裁量に委ねられる。カリフォルニア州の住宅購入目的のモーゲージ・ローンは、個人責任を伴わない。

short saleのための先行条件
貸し手は債務者に確認のため、さまざまな文書の提出を求める。
① 予想される売却価格、売却に関連するすべての費用、未払いローン残高、期日の到来した未払い額と遅延損害金、不動産手数料を記載した見積もりクロージング文書。
② 支払い困難事実の説明文書。どうして財務上支払い困難に陥ったかを説明し、貸し手に全額未満支払いでの打ち切り承諾を嘆願する。職を失ったり、入院したり、交通事故にあったりであれば、承諾されるだろうが、不誠実な場合や詐欺的であれば、認められない。
③　所得と資産の証明。財務状況について誠実に真実を記載する。貸し手は、銀行口座、マネー・マーケット口座、証券、現金、不動産、その他の有形価値のある資産について、明細の開示を求める。債務者が返済できない状況にあることの証明を求める。
④　銀行口座の取引明細。貸し手は、異常な数の小切手の振り出しや大きな現金の引き出しがないかどうかを確認し、各預金の説明を求め、預金を継続するかどうかを決める。
⑤ 住宅市況比較分析。多くが住宅市場が下落しているから、short saleになる。不動産エージェントが準備する。
⑥ 住宅売買契約の写し、リスティング合意の写し。

差押・処分
差押は、２種類あり、裁判所を通じてなされる司法上の手続きと、Deed of Trust信託証書が使われる場合には（他はモーゲージが使われる場合）、通常、債務者を委託者trustorとし、権原所有者を受託者とするtrusteeによる売却に分けられる。裁判所の手続き、決定、鑑定、競売を通じた司法上の差押は、貸し手にとっては、trusteeによる売却と比べ、手続きが面倒な上、費用も時間もかかり、一般には好まれず、従来めったに使われなかった。それは物件の値上がりがあったからでもあり、今後不動産価値が目減りする環境では使われる機会も増えるとみられる。使いづらさの最大の欠点は、長期間の受戻期権を債務者に許すことで（カリフォルニア州では、1年）、債務者は、落札した競売購入申込者から買い戻すことができる。不動産売買が不確定にさらされるため、競売価格も抑えられる。
司法上の差押の利点は、債務者に対する不足額の債務判決が認められることで、入札代金は、各種損害金、弁護士手数料、費用を含む債務の減額のために使われる。
trusteeによる売却は、迅速で費用も少ないが、不足額判決は、許されない。
1930年代の市況下落の悪化を避けるために導入されたという不足額禁止法のいくつかや破産法改正により、カリフォルニアでは、効力が生じない。住宅取得のためのローンについては、裁判所手続き外差押では、個人責任は生じない。個人責任は、リコース付の住宅取得目的以外のローンの裁判所手続きを通じた差押で求められるが、中下位層むけ住宅貸付では、稀となる。
手続きは、債務不履行通知を送付し、債務不履行治癒期間として、90日が与えられる。その間に、延滞支払い、損害金、費用を清算すれば、治癒となる。90日経ってしまったのち、競売は通常裁判所でなされるが、貸し手は、21日間のtrusteeによる売却通知を申請する。競売が終わったあと、元の住宅主勇者は退去を拒む場合には、立ち退きを強制される。債務者は、売却の5営業日前までであれば、すべての延滞した全額の支払いをして、受け戻しできる。

差押期間の賃貸の保証
住宅の売り手は、住宅を差押させることが、short saleにするよりも賢明かどうかを決めかねるだろう。差押では、差押執行に関する州法にもよるが、売り手は、追い出されるまでの4~12箇月の間（trusteeによる売却では4ヶ月、モーゲージでは、１２箇月）、賃貸料を支払って、住宅に住んでいられる。short saleは、住宅の売却で、MLS（複数のリスティング・サービス）を通じてリスト(登録）される。不動産エージェントに登録された売却希望住宅は、MLSに登録される。購入希望者は、予約して、住宅を見られ、オープン・ハウスをするか、売り手の生活は邪魔される。

信用情報へのダメージ
信用情報への悪影響は、差押やモーゲージ・ノート譲渡による差押代替とshort saleでは、評価が異なる。Vitek Mortgageによれば、差押では、250-280ポイント失うとされ、700だったのが、450以下になり、完全に借入の信用をなくすレベルに落ちる。それに対して、short saleでは、差押前受戻し状態として、80-100ポイントのダメージですみ、信用を失う手前で留まるという。short saleでは、信用の傷は、18ヶ月もすればいえるので、それなりの金利で住宅を再購入できるが、差押になれば、それなりの金利の提示を受けるのに、3年回復するに時間を要する。
short saleでは、貸し手に対して、不利な信用情報を信用情報機関に報告しないように求めるだろうが、貸し手はその要望に拘束されない。

債務免除益
short saleや差押では、支払い不能の場合を除き、税務上、債務免責が所得として扱われ、債務免除益が生じることになる。住宅の公正価格がモーゲージ残高よりも小さく、貸し手が、担保不足の回収のため、住宅所有者のそれ以外の資産にかかっていけず、法律上の権利を放棄する場合には、住宅価格とローン残高の差額は、債務放棄とみなされる。ローン残高が20万㌦で、住宅が19万㌦で売却され、その額が返済されるか、貸し手に時価で帰属清算される場合、1万㌦の未払いがあれば、貸し手がその金額を法規する場合には、税率28％では、2800㌦の納税義務が生じる。債権放棄免除益課税は、住宅保有者が差押を避けるために住宅所有権を貸し手に移転する場合にも（deed in lieu of foreclosure)、生じる。また免除益課税は、差押だけでなく、short saleの結果、貸し手が残額について債権放棄をする場合にも生じる。

ノンリコース・ローンのリストラクチャー
大部分のモーゲージは、税法上リコース債務として扱われる。カリフォルニアなどの一部の州では、未払いが生じた場合に、債務者の他の財産を引当財産とする貸し手の権利にいくつかの法定制限を課す。法にもとづく不足額禁止条項が、税法上、モーゲージをノンリコースとして扱うにどの程度の強制力があるかは不明確だ。IRS（歳入庁）は、この件について、通達（private letter ruling)による庁としての意見しか出しておらず、法的な強制力はなく、個別の事実認定によることになる。
ノンリコース債務を放棄したりあるいはリストラクチャーする場合、税務上の扱いはリコース債務とはやや異なる。リストラクチャリングによる債務免除は、セクション108所得として扱われ、通常所得税の適用となる。
ノンリコース・モーゲージ所持人にとって、現行の課税ルールは、住宅保有者が理ストラクチャーよりも、差押を選好する動機付けを与える。貸し手は、差押手続き提起するよりは、支払いを受けることを続けることもある。

サブプライム・モーゲージ救済のための課税免除
サブプライム・モーゲージ救済に関連し、9月26日、H.R.3648、モーゲージ債務免除救済法が下院Ways and Means委員会により満場一致で承認され、制定されれば、2007年1月1日以降に借り入れた住宅債務者は、差押による債務免除益の税負担から免れる。
同法は、他に、2006年以降2015年に契約されたVA,FHA保険料を含む住宅保険料支払いの税額控除を2014年まで7年延長する。