不動産業の2月の景気動向指数45.7で3か月連続の改善し、前月からは4.8ポイント上昇した。
消費増税前の駆け込み需要が増加し、オフィスビルの空室率も低下が続いている。賃貸は繁忙期であることに加
えて購入希望者も増えてきていて、今後も上昇傾向が期待される。
えて購入希望者も増えてきていて、今後も上昇傾向が期待される。
一方で社会負担率が４０％を超えたとの報道があったが、高齢社会が進む中で社会負担率は数年以内に５０％を超える。
無理な住宅ローン（世帯年収の１５％以上の返済）は家庭破綻を招く。
消費税が（平成26年4月1日）から増税されそう
建物には消費税が課税される
「税と社会保障一体改革」として成立した消費税は、来年の4月1日に８％に、さらに翌年10月からは10％に引き上げられる見通しです。
建物には消費税がかかります（土地にはかからない）が、金額が大きいので重大な問題です。
住宅の購入に当たり、建物の完成引き渡しが平成26年4月1日以降になると、売買契約締結の時期に関係なく消費税率が８％になり、完成引き渡しが平成27年10月以降になると10％になります。
但し、請負建築の場合は
今年の9月30日までに請負契約締結している場合は、完成引き渡しが平成26年4月以降になっても消費税率は現行のままです。27年10月以降になっても現行の5％です。
注意しなければならない
①住宅の請負契約では、建築する土地が決まっている場合でも、基本設計（間取りプランなど）と詳細設計（仕様、設備機器、構造等の設計）をして、それを基に工事費の見積もり、そして請負契約までには2カ月以上が必要となります。
建築許可後に請負契約する場合はさらに2カ月以上が必要となりますし、賃貸用のアパートやマンションであれば、さらに日数が必要となります。
②最初の請負契約を9月30日までに締結していても、途中で追加変更工事が発生すると、その分は増額時点での消費税率となります。
③分譲住宅や分譲マンションは購入となりますので、今年の9月30日までに契約していても、完成引き渡しが来年4月1日以降になると増税後の消費税率となります。
④売り建て（分譲住宅で売買契約後に購入者の注文に応じてインテリア、設備、その他に関して請負契約されるタイプ）の場合は、平成9年の増税の際には、全体を請負契約として扱うという適用が有りましたが、今回はまだ分かりません。
⑤前回の増税時も、注文のラッシュで混乱したり、駆け込み需要で工事が混み合い、工事費が上昇したり工事の遅延などでトラブルが発生しました。家づくりをご検討の方は余裕をもってご計画をスタートされるのが得策です。
ご注意・・・ハウスメーカーなどに急かされて不十分な状態で契約さされてしまうと、後悔します。
公認不動産コンサルティングマスター
小山 茂雄
消費税増税の経過措置について。。。
2014年4月1日から税率を8％に、2015年10月1日から10％にと、2段階で税率を引き上げる内容となっています。
実施するかどうかは景気動向を見極めて時の政権が判断するとしています。
請負契約では2013年9月30日までに契約し、14年４月１日以降に物件を引き渡した場合には旧税率を適用するとの経過措置が用意されてい
ます。
さらに、新築分譲一戸建てや新築分譲マンションに前回1997年での消費税増税ではさらに、下記の経過措置がありました。
今回も「多分」同様に？
建売住宅を購入する場合は売買契約なので、原則として引き渡し時点の税率が適用されますが、建物の内装・外装・設備・構造について
建売住宅を購入する場合は売買契約なので、原則として引き渡し時点の税率が適用されますが、建物の内装・外装・設備・構造について
買主の注文に応じて建築される建物の譲渡契約(売買契約)は、請負契約での経過措置の対象にしました。
売主がすべて仕様を決めて買主に注文の余地がなければ経過措置は受けられませんが、例えば買主が「流し台を選択できる」と設備に
注文を付ければ、注文に応じたのであり経過措置対象となります。
壁クロス指定や床材やドア形状指定など、複雑さの程度や注文費用額にかかわらず、内装や設備のオプション注文があれば経過措置の
対象になりました。
標準仕様があって、標準仕様を選択したら…。それは標準仕様を注文したのでＯＫです。何か選択できればいいのです。
細かい話ですが、ただ「浄水器をつけるつけないを選べる」はダメ。浄水器は内装・設備でなく、単に浄水器単体を買ったのと同じだからだそうで
標準仕様があって、標準仕様を選択したら…。それは標準仕様を注文したのでＯＫです。何か選択できればいいのです。
細かい話ですが、ただ「浄水器をつけるつけないを選べる」はダメ。浄水器は内装・設備でなく、単に浄水器単体を買ったのと同じだからだそうで
す。
「浄水器付き流し台と浄水器なし流し台を選べる」のなら設備の注文になるのでＯＫです。
理屈が面白い。。。。
居住用不動産の売却損は他の所得から控除できる
一般的には、不動産を譲渡して譲渡損失が生じた場合（購入価格＞売却価格－売却費用）は、その損失は他の不動産の譲渡所得とのみしか損益通算が出来ませんが
★自宅の場合には給与所得や事業所得などの他の所得とも損益通算することが出来るのです。
★さらに、その年に通算してもなお損失が残る場合は、翌年以降３年間にわたり損失を繰越して行けるのです。
これが出来るのは、２種類の場合ですが、大まかに言うと
①自宅を売却して、その売却価格がローン残高よりも少ない場合です。
②自宅を売却して、新たな自宅をローンを使って買い替える場合です。
思い当たる方は詳しく調べるか、税理士に相談してください。
先日、確定申告する時に税理士にお願いしましたが、その税理士さんはこちらから言うまで気が付きませんでしたから注意してください。。。。
岩村社長様のブログより。。。。
資本主義社会に学ぶ
2010.11.23
本日は、大阪から小山茂雄先生をお招きしてセミナーを開催しました。
テーマは「２１世紀の人生設計」
サブタイトルで「不動産はどう変わる」
①土地は値上がりするか？
②定期借地権は得か損か？
③これからの住宅と人生設計
以上の３点を小山先生の考え方を教えて頂きました。
平成１年（1989年）に「土地基本法」が成立し土地政策の転換宣言がなされてた。
それにより完全に土地バブルが崩壊した。
平成５年 借地借家法改正で定期借地権が誕生した。
昭和３０年（１９５５年）から平成５年まで３８年間で住宅地価格は１２０倍、所得水準は２０倍に・・・
坪３千円の土地が３６万円に・・・ なるほど・・・しかし今は・・・
その時は、借金しても土地を持てば資産が出来た時代。 何と土地の値上がり率が平均１１％ ローン金利５～８％
今の時代は借金で土地を持てば不良資産となる時代。
土地神話の崩壊である。
今仮に１０００万円の土地を購入したと・・・果たして３５年後に幾らになっているか
固定資産税も掛かるし果たして値上がりを期待できるか・・・
そこでこれからの住宅と人生設計でどうすれば良いかの指針を頂く
１０００万円を投資に回して運用したらどうなるか・・・
元本返済毎月２万３千円を投資に運用すると・・・
貯蓄から投資へ
これは、他人任せでは駄目。自分自身勉強しなくては・・・
例えばどこへ投資するの？
先生の投資しているホームページを教えて頂きました。
これは、まさに人生設計。
私も今日から勉強しよう。
定期借地権付住宅は何も残らないのか
定期借地権付住宅は借地期限終了時には建物を取り壊して土地を返却します。
よくユーザーから耳にするのは「借地だから何も残らない」という言葉です。確かにその通りですが、この考えは必ずしも正解ではありません。
何故ならば、土地付住宅を購入すれば建物は償却してしまっても土地が残りますが、それは土地代金を支払っているからです。定期借地では土地代を支払らはないから土地が残らないのは当然ですね。それではチョッと考えてみてください・・・・・・・・・
大阪宅建協会では会員に対する業務義務研修での内部研修制度を21年度に立上げ、４つのグループで研究とインストラクター（業務指導員）の養成を行ってきました。
①物件調査
②価格査定
③重要事項説明
④売買契約書
22年度第一回の業務義務研修では「重要事項説明」をテーマとして取り上げられました。
昨年度に監督官庁である大阪府宅建指導グループと数回にわたり意見交換会が開催され、大阪府に持ち込まれる不動産取引に関するトラブルで最も多い重要事項説明について注意点と大阪府からの指導のポイントがまとまりました。
今回は、それらの点を中心に「解りやすい重要事項説明書の記載と説明の仕方」について業務義務研修が開催され、本部派遣のインストラクターとして三か所で講師を務めました。
京阪河内長野支部（門真市民文化ホール）
堺支部（堺市商工会議所）
泉州支部（岸和田浪切りホール）
①物件調査
②価格査定
③重要事項説明
④売買契約書
22年度第一回の業務義務研修では「重要事項説明」をテーマとして取り上げられました。
昨年度に監督官庁である大阪府宅建指導グループと数回にわたり意見交換会が開催され、大阪府に持ち込まれる不動産取引に関するトラブルで最も多い重要事項説明について注意点と大阪府からの指導のポイントがまとまりました。
今回は、それらの点を中心に「解りやすい重要事項説明書の記載と説明の仕方」について業務義務研修が開催され、本部派遣のインストラクターとして三か所で講師を務めました。
京阪河内長野支部（門真市民文化ホール）
堺支部（堺市商工会議所）
泉州支部（岸和田浪切りホール）
国家運営コンセプトを転換しなければならない。
どのように変わらなければならないかというのは、日本は一口に言って成熟社会なのです。人の年齢で言えば60歳を過ぎました。
高度成長期を経た成熟社会の特徴は次の通りです。
１．高齢化
２．人口減少
３．経済低成長
４．金融資産保有高
５．人件費高
６．国際競争力低下
この成熟社会では、内需拡大がGNP拡大の原動力になります。勿論、先進技術による外需、新興国向けの外需も併行してまだまだ注目する必要はありますが、所詮、グローバル的に競争しなければならない外需産業は人件費の安い新興国に生産拠点を移してゆくことになります。
拡大すべき内需産業は
１．医療、介護
２．教育、子育て
３．省エネ住宅
４．農業
５．エコ産業などです。
これらの産業に予算を配分し、雇用の場を創出する。さらに重要なことは労働参加率の概念を持ち労働参加率上げることです。人口の半数が労働せずに年金と貯蓄で生活する国のGNPがなぜ成長できるのか・・・・・(ちなみに現在６０歳～６４歳までの層は９３９万人存在する。この層は５年もすれば労働をリタイアし年金生活に入る。従来の稼ぐ立場から年金で扶養される立場への転嫁の意味は大きい）
GNPは言い換えれば国民総所得なのですから。高齢者が体力に応じて労働参加できるシニアビジネス社会を作ることは成熟社会ではポイントです。
円高になると喜べる社会を創ることが成熟社会では必要です。なぜなら国民の1500兆円の金融資産の価値が上がり、輸入物価が下がるからです。つまり国民が豊かになるのです。円高になると株が下がるということは輸出産業に偏っている途上国の域を出ていないということです。
日本人は海外移転企業のオーナーになれ
グローバル競争企業が人件費の安い海外に生産拠点を移してゆくのは仕方の無いことで、月給１～３万円で働く人がいくらでもいる途上国で生産しなければグローバル競争できない。
途上国の政状が安定してくるに従ってやがて海外移転ラッシュが起こるだろう。
ユニクロがあんなに安く販売できて世界的に競争力があるのは中国～インドで生産しているからです。
当然、ますます空洞化して雇用の場が減少してゆきます。
そこで成熟国である日本は
１．内需拡大を急ぐ
２．海外移転する企業の株を保有する
外需企業が海外移転しても、それらの企業の株を日本人が保有すればオーナーは日本人であり、人件費の安い海外で頑張って利益を上げればその利益はオーナーである日本人のものです。
成長期に頑張って作り上げた1500兆円もある金融資産を１％のもならない預金・貯金でしか運用できない日本人の感覚を変えなければなりません。
「投資といえば株の売買」としか考えられない日本人にも義務教育で本当の投資を教えなければならないのです。共産主義社会ならば全てが労働者ですが、資本主義社会で生活しているのですから・・・
資本の無い若い時代は頭と体を使って労働し、たくわえができれば資本家になる人生観が大切です。所詮、資本主義社会では労働者・経営者・資本家の３者しかいないのですから
ＮＰＯ近畿定期借地借家推進機構（理事長・塩見宙不動産鑑定士）では、22年度の新規活動として、「中古定借住宅の流通研究委員会」が発足しました。
研究会はＮＰＯの副理事長の小山茂雄が委員長として、7月から開始の準備中で会員メンバーの専門家が顧問として指導にあたります。
研究課題は下記の項目について月に1回の勉強会を開催します。
①売買時における諸手続きと作業フロー
②価格査定と地代改定基準（顧問：足立不動産鑑定士、松田不動産鑑定士）
③登記手続（顧問：植田司法書士、西司法書士）
④税務（顧問：今仲税理士、坪田税理士）
⑤法務（顧問：宮崎弁護士）
参加ご希望の方は事務局までお問い合わせください。
ＴＥＬ：０６－６２６５－３６４３
メール：kinki20@kinkiteisyaku.or.jp
研究会はＮＰＯの副理事長の小山茂雄が委員長として、7月から開始の準備中で会員メンバーの専門家が顧問として指導にあたります。
研究課題は下記の項目について月に1回の勉強会を開催します。
①売買時における諸手続きと作業フロー
②価格査定と地代改定基準（顧問：足立不動産鑑定士、松田不動産鑑定士）
③登記手続（顧問：植田司法書士、西司法書士）
④税務（顧問：今仲税理士、坪田税理士）
⑤法務（顧問：宮崎弁護士）
参加ご希望の方は事務局までお問い合わせください。
ＴＥＬ：０６－６２６５－３６４３
メール：kinki20@kinkiteisyaku.or.jp