UR都市機構が提訴した耐震強度不足の建物除却(取り壊し)に係る明渡し請求訴訟において、東京地方裁判所立川支部はこのほどUR側の全面勝訴の判決を言い渡した。
URの主張が、借地借家法で定められている「家主側が賃借人に退去を求める際の正当な事由」にあたるかが争点となっていたが、その主張を認め、「正当事由=今週のことば」の認定について新たな判断基準を加えた。
08年3月から住民に対する事情説明を開始し、2年後の10年3月を退去期限に定めた。その間、URは移転住居のあっせんや引っ越し費用などを負担し、入居204世帯のうち197世帯については移転が完了。しかし、残り7世帯はUR側に補強工事による耐震化を求め、退去期限後も入居を続けていたことから、URが11年1月21日に東京地裁立川支部へ提訴した。
判決の中で三村晶子裁判長は、「どのような方法で耐震改修を行うべきかは、基本的に建物の所有者である賃貸人が決定すべき事項である」とし、「その判断過程に著しい誤びゅう(誤り)や裁量の逸脱がなく、賃借人に対する相応の代償措置が取られている限りは、賃貸人の判断が尊重されてしかるべき」とした。
今回の判決には、裁判所が「仮執行宣言」を付けたことも特徴だ。これは、裁判が確定していなくても、原告に被告の財産権を強制執行(差押え)できる権利を認めるもの。今回のケースでいえば、入居中の被告が控訴などして裁判が継続した場合でも、原告のURは入居者を法に基づき強制的に退去させることが可能だ。上級審で判決が覆った場合には仮執行宣言は取り消され、被告に再入居が認められることになる。なお、被告が一定額の財産を供託すれば仮執行宣言の効力を停止させることはできるが、経済的な負担が生じるため実行しにくいといった側面もある。
入居者がいる建物の明渡し訴訟において、仮執行宣言付きの判決が出るのは異例のことだ。仮にその後の裁判の結果によって再入居が認められたとしても、その間の物理的な生活の場が移っていることになるため、被告側は裁判を継続していく意義を改めて見出す必要性が出てくるからだ。 更に今回の判決は、建物明渡しまでの違約金として、月額家賃の1.5倍の金員をURへ支払うよう被告側に命じるなど厳しい内容となった。
今回の判決では、今後の耐震性の確保が必要とされる建物の耐震改修を検討するにあたって、賃貸人のみが過分な負担を強いられる場合には賃借人に十分配慮することで建物明渡しが認められるという、重要な指摘がなされた。所有者が耐震強度不足による賃貸マンションの建て替えなどを行う際に、参考になるのではないか」とコメントしている。
不動産業の2月の景気動向指数45.7で3か月連続の改善し、前月からは4.8ポイント上昇した。
消費増税前の駆け込み需要が増加し、オフィスビルの空室率も低下が続いている。賃貸は繁忙期であることに加
えて購入希望者も増えてきていて、今後も上昇傾向が期待される。
えて購入希望者も増えてきていて、今後も上昇傾向が期待される。
一方で社会負担率が４０％を超えたとの報道があったが、高齢社会が進む中で社会負担率は数年以内に５０％を超える。
無理な住宅ローン（世帯年収の１５％以上の返済）は家庭破綻を招く。
消費税が（平成26年4月1日）から増税されそう
建物には消費税が課税される
「税と社会保障一体改革」として成立した消費税は、来年の4月1日に８％に、さらに翌年10月からは10％に引き上げられる見通しです。
建物には消費税がかかります（土地にはかからない）が、金額が大きいので重大な問題です。
住宅の購入に当たり、建物の完成引き渡しが平成26年4月1日以降になると、売買契約締結の時期に関係なく消費税率が８％になり、完成引き渡しが平成27年10月以降になると10％になります。
但し、請負建築の場合は
今年の9月30日までに請負契約締結している場合は、完成引き渡しが平成26年4月以降になっても消費税率は現行のままです。27年10月以降になっても現行の5％です。
注意しなければならない
①住宅の請負契約では、建築する土地が決まっている場合でも、基本設計（間取りプランなど）と詳細設計（仕様、設備機器、構造等の設計）をして、それを基に工事費の見積もり、そして請負契約までには2カ月以上が必要となります。
建築許可後に請負契約する場合はさらに2カ月以上が必要となりますし、賃貸用のアパートやマンションであれば、さらに日数が必要となります。
②最初の請負契約を9月30日までに締結していても、途中で追加変更工事が発生すると、その分は増額時点での消費税率となります。
③分譲住宅や分譲マンションは購入となりますので、今年の9月30日までに契約していても、完成引き渡しが来年4月1日以降になると増税後の消費税率となります。
④売り建て（分譲住宅で売買契約後に購入者の注文に応じてインテリア、設備、その他に関して請負契約されるタイプ）の場合は、平成9年の増税の際には、全体を請負契約として扱うという適用が有りましたが、今回はまだ分かりません。
⑤前回の増税時も、注文のラッシュで混乱したり、駆け込み需要で工事が混み合い、工事費が上昇したり工事の遅延などでトラブルが発生しました。家づくりをご検討の方は余裕をもってご計画をスタートされるのが得策です。
ご注意・・・ハウスメーカーなどに急かされて不十分な状態で契約さされてしまうと、後悔します。
公認不動産コンサルティングマスター
小山 茂雄
貸主の事前説明書は欠かせない（借地借家法３８条２項）
定期借家契約しても事前説明書交付がなければ普通借家契約になる
賃貸借契約は口頭の約束でも成立しますが、定期借家契約では公正証書等（普通の契約書でも可）の書面による契約が必要になっています。
また、宅建業者が媒介する場合は、その他に法定の「重要事項説明書による説明」が必要になります。
ここがポイント
定期借家契約では貸主が事前説明書で定期借家契約であることを説明する必要があり、これがなければこの契約は定期借家契約ではなく、普通借家契約になってしまいます。
定期借家契約が公正証書で締結されたものであっても、また、媒介する宅建業者が重要事項説明書面で説明していても、貸主による事前説明書での説明は欠かせないので注意が大切です。
最高裁が定期借家を認めない判決（①平成22年7月6日、②平成24年9月13日）
事前説明書の無い２つの定期借家契約について、いずれも第一審では
① のケース
公正証書で定期借家契約を締結し、公証人が期間満了したら契約は終了する旨を説明しているので事前説明がなされていると認定してこの定期借家契約は有効と判決。
② のケース
契約締結の事前に契約書案を渡し、十分に検討させているので、その上に別個の事前説明書面を交付されたとしても借主が定期借家契約であることに関して認識が変わることがなく、別個独立の書面を交付する必要性は極めて低く、事前説明書が交付されていないことのみが理由で本件定期借家条項を無効にすることは適当ではないと判決。
この判決に対して、いずれも最高裁の判決は
「法３８条２項の規定は、定期借家契約においては契約書とは別個に、賃貸人が契約の更新がなく期間の満了により終了することについて記載した書面を交付した上でその旨を説明すべきものとしてことが明らかである」
「上記書面の交付を要するか否かについては、契約の締結に至る経緯、契約の内容について賃借人の認識の有無及び程度といった個別具体的事情を考慮することなく、形式的、画一的に取り扱うのが相当である」
「法３８条２項所定の書面は、賃借人が契約の更新がなく、期間満了により終了すると認識しているか否かにかかわらず、契約書とは別個独立の書面であることを要する」
「別個独立の事前書面による説明がないものは定期建物賃貸借に当たらず、約定期間の経過後、期間の定めのない賃貸借として更新されることとなる」
と判示し原判決を破棄し、訴訟の総費用は被上告人（貸主）の負担とする判決を下しています。
定期建物賃貸借契約（通称：定期借家契約）では
＊ 契約期間が満了したときは自動的に借家契約が終了します。そして、更新ということ自体がありませんが、貸主と借主が合意して再契約することは可能です。再契約は新しい契約ですので賃貸借の条件は改めて取り決めすることになりますが、もちろん前回と同じでも構いません。
＊ 再契約において、宅建業者が媒介するときは新たな契約ですので宅建業法の適用があり、重要事項説明その他の法定作業が義務付けられますし、媒介手数料を請求することもできます。
＊ 貸主の委任を受けて、媒介業者が代理として事前説明書面により説明することは有効です。
公認不動産コンサルティングマスター 小山 茂雄
21世紀「成熟社会の日本」では土地資産より金融資産の時代
＝定期借地権での家づくりは暮らしと資産形成で有利＝
定期借地権付住宅は何も残らないのか
定期借地権付住宅は借地期限終了時には建物を取り壊して土地を返却します。
よくユーザーから耳にするのは「借地だから何も残らない」という言葉です。確かにその通りですが、この考えは必ずしも正解ではありません。
何故ならば、土地付住宅を購入すれば建物は償却してしまっても土地が残ります、それは土地購入代金を支払っているからです。定期借地では土地購入代金を支払らわないから土地が残らないのは当然ですね。
それではチョッと考えてみてください・・・・・・・・・
ローン（期間35年、金利3％）で①土地購入した場合と②借地した場合の比較
①土地をローンで購入すると元金＋金利（借入額の約3％）＋固定資産税等を支払います
例えば、土地代金１５００万円のローンでは毎月、金利２２０００円＋元金３５０００円＝５７０００ 円の支払が必要となります。
３５年ローン完済後には１５００万円＋α（地価の変動）の土地資産が残ります。
②借地では保証金と地代賃料（土地価格の約２％）を支払い、元金分は毎月積立投資できます。
例えば、毎月地代２５０００円を支払い、残る３２０００円を毎月累積投資（運用利回り４％）にまわします。
３５年後、累積積立投資の結果は２９３０万円の金融資産となります。
購入時には、上記ローン金利は固定型を利用するとしても、借地の場合は地代賃料の改訂、並びに投資運用利回り４％という仮定の数値があります。
まず、地代は３年毎に消費者物価指数や地価の変動に応じて増減改訂されることになりますが、高齢化社会、人口減少、可処分所得減少、地価下落、経済低成長などを考えると今後２０～３０年は土地価格や地代は上昇よりも下落傾向にあると思われます。
そして、投資運用利回り年４％というのは日本国内における銀行利息、日本国債の利回りからすれば絵に描いた餅みたいな数値ですが、国際的には年４％～５％の運用利回りはノーリスクといえる常識的な数値であり、定期預金でも国債でも期待できるものです。（為替リスクを懸念するのなら為替ヘッジできるものもあります）
日本でも発展途上の高度経済成長時には定期預金利息は５％というのが当たり前でした。昭和３０年代からバブル崩壊までの３８年間に全国平均の住宅地価格は１７０倍になりました。つまり、借金して利息を支払ってでも土地を所有すれば資産が出来ました。
発展途上国であった我が国の高度経済成長と土地政策がもたらした「土地神話」と呼んでいます。日本人にはこのＤＮＡがいまだ残っていますが、これからの３０年、５０年間に土地は果たして有利な資産形成をもたらすでしょうか？？？？
先の例では、３５年後に土地資産を残すか、２９３０万円の金融資産を残すかの選択
です・・・・・、或いは、毎月３２０００円全部を投資に回さずに、教育、暮らしのゆとりに使うという選択もあるかも知れません。これは各人、各家族のライフプランでもあり、社会の変化に伴う「思想の転換」でもあると言えるのです。
１１月7日、新阪急ホテル（星月の間）
大阪府宅建協会が主催の新規開業者支援のセミナーが予定されています。セミナーでは①宅建業者の成功体験、失敗体験談を通じて、新規開業に際してお役に立つスピーチ②これから有望な分野と業態は何か③業界団体加盟のメリットと手続き方法④売買、賃貸情報のWebの紹介などがあり、これから独立、転業で開業する方には貴重なセミナー（参加費無料）です。
私は、昭和４４年に脱サラで独立開業してから売買仲介、賃貸管理、開発分譲から土地活用まで、その時々の時流に乗って宅建業一筋に４５年間の体験を元に失敗しない宅建業をお話します。
申込、問い合わせは （社）大阪府宅地建物取引業協会 http://www.osaka-takken.or.jp/
消費税増税の経過措置について。。。
2014年4月1日から税率を8％に、2015年10月1日から10％にと、2段階で税率を引き上げる内容となっています。
実施するかどうかは景気動向を見極めて時の政権が判断するとしています。
請負契約では2013年9月30日までに契約し、14年４月１日以降に物件を引き渡した場合には旧税率を適用するとの経過措置が用意されてい
ます。
さらに、新築分譲一戸建てや新築分譲マンションに前回1997年での消費税増税ではさらに、下記の経過措置がありました。
今回も「多分」同様に？
建売住宅を購入する場合は売買契約なので、原則として引き渡し時点の税率が適用されますが、建物の内装・外装・設備・構造について
建売住宅を購入する場合は売買契約なので、原則として引き渡し時点の税率が適用されますが、建物の内装・外装・設備・構造について
買主の注文に応じて建築される建物の譲渡契約(売買契約)は、請負契約での経過措置の対象にしました。
売主がすべて仕様を決めて買主に注文の余地がなければ経過措置は受けられませんが、例えば買主が「流し台を選択できる」と設備に
注文を付ければ、注文に応じたのであり経過措置対象となります。
壁クロス指定や床材やドア形状指定など、複雑さの程度や注文費用額にかかわらず、内装や設備のオプション注文があれば経過措置の
対象になりました。
標準仕様があって、標準仕様を選択したら…。それは標準仕様を注文したのでＯＫです。何か選択できればいいのです。
細かい話ですが、ただ「浄水器をつけるつけないを選べる」はダメ。浄水器は内装・設備でなく、単に浄水器単体を買ったのと同じだからだそうで
標準仕様があって、標準仕様を選択したら…。それは標準仕様を注文したのでＯＫです。何か選択できればいいのです。
細かい話ですが、ただ「浄水器をつけるつけないを選べる」はダメ。浄水器は内装・設備でなく、単に浄水器単体を買ったのと同じだからだそうで
す。
「浄水器付き流し台と浄水器なし流し台を選べる」のなら設備の注文になるのでＯＫです。
理屈が面白い。。。。
不動産お取引においては多額になるので消費税は重要なものになります。宅建業者が中古住宅を媒介するときに多くの業者が間違って建物に消費税を上乗せしたり、別途徴収したりしているのを見かけます。
消費税の課税対象となる取り引きは、国内において事業者が事業として対価を得て行う資産の譲渡等、および、外国貨物の輸入です。前者の「資産の譲渡等」とは、「事業として有償で行われる資産の譲渡・資産の貸し付けおよび役務の提供」のことで、「事業」とは不特定多数の人を相手に継続的に商取引を行うことをいいます。
個人（非事業者）が所有するマイホームを譲渡（売却）する行為は、当然、「事業」に該当しません。その結果、消費税の課税対象から外れることで、非課税となります。
個人（非事業者）が所有するマイホームを譲渡（売却）する行為は、当然、「事業」に該当しません。その結果、消費税の課税対象から外れることで、非課税となります。
但し、同じ中古住宅の売買でも「宅建業者等」が売主の場合は消費税が課税されます。また、買主が「宅建業者等」の場合は、個人の売主は消費税は非課税ですが購入した宅建業者等は購入価格に消費税が含まれているものとして計算します。
嬉しいご感想、意見をいただきました。
・現在、過去、未来の社会情勢を踏まえた話で解りやすかった。
・定借の必要な時代を感じました。
・定借の制度面だけでなく、人生設計の面からのメリット・デメリットに触れられ大変解りやすかった。
・定借と土地所有の違いについて詳しく知ることができ、このような内容は非常に有益だと思った。
・経験に基づく見解と、データーに基づく見解を併せての講演は大変勉強になった。
・実務的な話で大変参考になった。
・素晴らしく分かりやすい。
・日本の経済成長の鈍化、人間の年齢で言えば６０歳以上，などなど、考えさせられる話が参考になった。
興味を持った項目は何か
・定期借地権付中古住宅の流通における実務と課題
・定期借地権付中古住宅の流通における仲介業務の作業フロー
・２１世紀の暮らしの設計
・任売における価格査定と抵当権抹消交渉
・定期借地権付中古住宅の競売鑑定評価事例
（NPO中部圏定借推進機構でのアンケート）