耐震強度不足による賃貸マンションの建て替え

 UR都市機構が提訴した耐震強度不足の建物除却(取り壊し)に係る明渡し請求訴訟において、東京地方裁判所立川支部はこのほどUR側の全面勝訴の判決を言い渡した。

URの主張が、借地借家法で定められている「家主側が賃借人に退去を求める際の正当な事由」にあたるかが争点となっていたが、その主張を認め、「正当事由=今週のことば」の認定について新たな判断基準を加えた。

 08年3月から住民に対する事情説明を開始し、2年後の10年3月を退去期限に定めた。その間、URは移転住居のあっせんや引っ越し費用などを負担し、入居204世帯のうち197世帯については移転が完了。しかし、残り7世帯はUR側に補強工事による耐震化を求め、退去期限後も入居を続けていたことから、URが11年1月21日に東京地裁立川支部へ提訴した。

　判決の中で三村晶子裁判長は、「どのような方法で耐震改修を行うべきかは、基本的に建物の所有者である賃貸人が決定すべき事項である」とし、「その判断過程に著しい誤びゅう(誤り)や裁量の逸脱がなく、賃借人に対する相応の代償措置が取られている限りは、賃貸人の判断が尊重されてしかるべき」とした。

　今回の判決には、裁判所が「仮執行宣言」を付けたことも特徴だ。これは、裁判が確定していなくても、原告に被告の財産権を強制執行(差押え)できる権利を認めるもの。今回のケースでいえば、入居中の被告が控訴などして裁判が継続した場合でも、原告のURは入居者を法に基づき強制的に退去させることが可能だ。上級審で判決が覆った場合には仮執行宣言は取り消され、被告に再入居が認められることになる。なお、被告が一定額の財産を供託すれば仮執行宣言の効力を停止させることはできるが、経済的な負担が生じるため実行しにくいといった側面もある。

　入居者がいる建物の明渡し訴訟において、仮執行宣言付きの判決が出るのは異例のことだ。仮にその後の裁判の結果によって再入居が認められたとしても、その間の物理的な生活の場が移っていることになるため、被告側は裁判を継続していく意義を改めて見出す必要性が出てくるからだ。　更に今回の判決は、建物明渡しまでの違約金として、月額家賃の1.5倍の金員をURへ支払うよう被告側に命じるなど厳しい内容となった。

 今回の判決では、今後の耐震性の確保が必要とされる建物の耐震改修を検討するにあたって、賃貸人のみが過分な負担を強いられる場合には賃借人に十分配慮することで建物明渡しが認められるという、重要な指摘がなされた。所有者が耐震強度不足による賃貸マンションの建て替えなどを行う際に、参考になるのではないか」とコメントしている。

[住宅新報 2013年4月16日号]

宅建業開業支援セミナーのご案内

１１月7日、新阪急ホテル（星月の間）

大阪府宅建協会が主催の新規開業者支援のセミナーが予定されています。セミナーでは①宅建業者の成功体験、失敗体験談を通じて、新規開業に際してお役に立つスピーチ②これから有望な分野と業態は何か③業界団体加盟のメリットと手続き方法④売買、賃貸情報のWebの紹介などがあり、これから独立、転業で開業する方には貴重なセミナー（参加費無料）です。

私は、昭和４４年に脱サラで独立開業してから売買仲介、賃貸管理、開発分譲から土地活用まで、その時々の時流に乗って宅建業一筋に４５年間の体験を元に失敗しない宅建業をお話します。

申込、問い合わせは　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　        （社）大阪府宅地建物取引業協会　http://www.osaka-takken.or.jp/

 

 

中古住宅には消費税はかからない

不動産お取引においては多額になるので消費税は重要なものになります。宅建業者が中古住宅を媒介するときに多くの業者が間違って建物に消費税を上乗せしたり、別途徴収したりしているのを見かけます。

消費税の課税対象となる取り引きは、国内において事業者が事業として対価を得て行う資産の譲渡等、および、外国貨物の輸入です。前者の「資産の譲渡等」とは、「事業として有償で行われる資産の譲渡・資産の貸し付けおよび役務の提供」のことで、「事業」とは不特定多数の人を相手に継続的に商取引を行うことをいいます。

個人（非事業者）が所有するマイホームを譲渡（売却）する行為は、当然、「事業」に該当しません。その結果、消費税の課税対象から外れることで、非課税となります。

但し、同じ中古住宅の売買でも「宅建業者等」が売主の場合は消費税が課税されます。また、買主が「宅建業者等」の場合は、個人の売主は消費税は非課税ですが購入した宅建業者等は購入価格に消費税が含まれているものとして計算します。

マンションの空き駐車場事業を活用

一定条件を満たせばマンションの空き駐車場を外部に貸しても、住民が優先して駐車場を使えるのなら、駐車場全体の収益を課税対象にしないとの国税庁の見解を受け、空き駐車場活用に注目。

駐車場経営事業会社が一般向けの月決め駐車場として早速4 月から運営を始めている。

今までは

マンション管理組合が区分所有者又は居住者以外の者に駐車場を使用させている場合は、収益事業として駐車場事業を行っていると認定されますので、管理組合に申告納税の義務が発生。駐車場収入を管理組合会計の中で一体として運用することは出来ず、管理組合会計（非収益事業）と駐車場事業会計（収益事業）とを分別管理しなければならない。 

マンション管理組合が収受する駐車料金、管理費には消費税はかからない。
イ 　駐車場の貸付け………区分所有者に対する貸付けに係る対価は不課税となりますが、管理組合員以外の者に対する貸付けに係る対価は消費税の課税対象となる。　　　　　　
ロ 　管理費等の収受………不課税となります。

滞納家賃の回収方法

 ●自力救済は禁止されている　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  権利を実現するために強制力を行使する場合は、原則として裁判所など公権力を借りる必要があり、私人はそれを行うことはできない

●公正証書による契約の効果

　　賃料を滞納したときは強制執行されることを借主が予め認める旨の文言（執行認諾文言という）を入れておけば、滞納賃料支払の判決が無くて

    も強制執行の申立てができる

 

●法的手続き

　  ①相手が対応しないとき・・・ 内容証明による支払督促

　　②支払う約束をしたとき・・・・公正証書で約束させる

　　③話合いが進まないとき・・・民事調停を申し立てる

　　④話合いに応じないとき・・・訴訟を申立てる（少額訴訟又は通常訴訟）

　

★上記の諸手続きを踏まえて強制執行により相手の財産から回収する

賃貸「最新情報」のまとめ

敷引き・更新料の有効性に最高裁判決

 敷引特約については3月24日及び7月12日に、また高裁レベルで判断が分かれていた更新料についても7月15日に最高裁判決があった。敷引特約あるいは更新料条項が賃貸借契約書に明記され、敷引金あるいは更新料の額が高額に過ぎるなどの特段の事情がない限り、消費者契約法１０条により無効ということはできないとされ、この分野では一定の方向が示されました。

原状回復ガイドラインが改訂（国土交通省）
8月に「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」が再改訂され、原状回復にかかるトラブルの未然防止を図るため、賃貸住宅標準契約書との連動を意識とした原状回復条件様式の追加や原状回復費用精算書様式の追加等がなされました。さらに、賃貸管理の適正化を図るため、賃貸管理業者登録制度が国土交通省告示により創設された。

12月1日からは賃貸住宅管理業者の登録がスタートすることとなりました。

投資用マンションについての悪質な勧誘行為の禁止措置が宅建業法施行規則の改正がなされ10月1日から施行されました。これにより勧誘に先立って宅建業者の名称、氏名、勧誘をする目的である旨を告げずに、勧誘を行うことや相手方が契約を締結しない旨の意思を表示したにもかかわらず、勧誘を継続すること等が禁止される
こととなりました。

暴力団排除条例が施行され取組がはじまりました。6月に不動産流通４団体が、9月に不動産協会が、不動産取引の契約書（売買・媒介・賃貸住宅）のモデル条項として、暴力団等反社会的勢力排除条項を定め、順次導入することとなりました。

賃貸管理業者登録が昨年12月1日から始まりました。

Q.　登録制度の目的は何か。
A.　本制度は、登録を受けた賃貸住宅管理業者の方が行う業務について一定のルールを定めることにより、その業務の適正な運営を確保するとともに、借主等の利益の保護を図ることを目的としています。本制度が普及することで、消費者の方が適正な管理業務を行っている管理業者や賃貸住宅を選択することが可能となり、賃貸住宅の管理に関する共通のルールが普及するとともに、賃貸住宅に関するトラブルを減少することが期待されます。

Q.　賃貸住宅の管理業者は、この制度において登録しなければならないのか。
A.　本制度は任意の制度であり、登録するかどうかは、各管理業者の判断によります。登録を受けなくても、そのまま管理業務を営むことができます。

Q.　管理業者に適切に業務を行わせるのであれば、全ての管理業者に免許制を課すなど強制力を持つ制度とすべきではないか。
A.　賃貸住宅の管理に関しては、現在特段の法規制等がないことや事業者の方の負担に配慮し、任意の登録制度を創設し、賃貸住宅の管理業務に関する共通のルールを広めることにより、業務の適正化を図ることとしました。

Q.　本制度はどのような効果があるか。登録を受ければ優良な業者と認識されるのか。
A.　登録を受けた事業者名は公開されるため、その業者が賃貸住宅の管理業務に関し、一定のルールに沿って重要事項の説明や書面交付、受領家賃など財産の分別管理を適切に行っていることなどが一般に明らかになります。登録を受けていることが何か特別な保証を与えるものではありませんが、借主などは、こうした情報を物件選択や管理業者との契約の判断に活用することが可能となります。

Q.　小規模な事業者にとっては、登録を受けるための負担が大きいのではないか。
A.　本制度は、必要な事項を記載した申請書等を提出することにより、基本的に、欠格要件に該当しなければ、経営規模や売上高にかかわらず登録を受けることが可能です。

Q.　登録を受けるためには、宅地建物取引主任者等の資格者を置く必要があるか。
A.　宅地建物取引主任者のような資格者を設置する必要はありませんが、賃貸住宅の管理業務は専門的知識や実務経験を要する業務であるため、宅地建物取引主任者や管理業務主任者、マンション管理士、民間資格である賃貸不動産経営管理士など資格者が業務の中心を担うことは有意義な取組みであると考えております。

Q.　宅地建物取引業法やマンション管理の適正化の推進に関する法律との関係はどのようになっているか。
A.　宅地建物取引業法は、宅地建物の貸借の代理・媒介を対象とし、マンションの管理の適正化の推進に関する法律は、分譲マンションの管理を対象としています。賃貸住宅管理業の登録制度は、賃貸住宅の管理を対象としており、それぞれ別の観点から業務の適正化や消費者の保護を図っています。

Q.　なぜ本制度は都道府県知事登録がなく、大臣登録のみなのか。
A.　賃貸住宅管理業の適性化を図り、入居者が安心して暮らすことのできる賃貸住宅の提供は、政府として取り組む課題ですが、都道府県と一緒になって取り組む場合には、その前提として都道府県の理解・協力が必須になります。まずは、国として登録制度を始め、適正な管理業務の普及に努めますが、今後の登録状況や運営状況も踏まえながら、都道府県との協力体制や次の段階に求められる施策を検討していくことを考えております。

敷引き、更新料に有効判決

国土交通省も「賃貸住宅標準契約書」の中に各種(敷引き、礼金、更新料など）の一時金を記載するかどうか、を検討している。

賃貸借契約の「敷き引」と「更新料」に最高裁有効判決

速報　―とうとう最高裁判決―

賃貸契約の「敷引き」に有効判決７/13日、「更新料」に有効判決７/１５日

賃貸住宅の契約時に家主に預ける敷金（保証金）を契約終了、明渡し時に一定額を差し引いて（貸主が借主に）返還する「敷引き」、期間満了した時に契約更新する場合に（借主が貸主に）支払う「更新料」を定めた条項が、消費者への過度な負担を禁じた消費者契約法に照らして無効かどうか争われていました。

 

最高裁は「敷引き」有効判決に続き、「更新料は家賃の前払いなどの意味があり、一定の地域では商慣習として定着している」、従って「契約書に更新料が明記され、当事者が合意している」場合には、それが「あまりに高額でなければ有効」との判断を示しました。

 

★高すぎない妥当な敷引きは有効

 

入居時に支払う敷金（保証金）を原状回復費用に充当する等のために、契約時にあらかじめ一定額を敷引きする契約の慣習が西日本では多くあります。この「敷引き」が過重な負担を消費者に負わせることを禁じている「消費者契約法」に照らして無効かどうかを最高裁が判決しました。

 

「賃貸借契約に敷引き特約が付され、賃貸人が取得することになる敷引き金額について明記されている場合には、賃借人は賃料の額に加えて敷引き金の額についても明確に認識したうえで契約を締結するのであって、賃借人の負担については明確に合意されている」とし、「通常損耗補修費用に充てるために、貸主が取得する金員を具体的な一定額とすることは、補修の要否や費用の額をめぐる紛争を防止するといった観点から、あながち不合理なものとは言えない」としました。

 

消費者契約法との関連では、「このケースでは敷引金が家賃の２～３．５倍であり高すぎるとは言えない」「借主は、更新料の支払義務以外には、礼金など他の一時金を支払う義務を負っていない」「補修費用として通常想定される額を大きく超えるものとまでは言えない」ので無効でないとしました。

 

★更新料は賃料と共に賃貸人の事業の収益の一部

判決の中で、「更新料は賃料と共に賃貸人の事業の収益の一部を構成するのが通常であり、その支払により賃借人は円満に物件の使用を継続することができることからすると、更新料は、一般に、賃料の補充ないし前払、賃貸借契約を継続するための対価等の趣旨を含む複合的な性質を有するものと解するのが相当である」としました。

消費者契約法１０条該当性については、「更新料の支払にはおよそ経済的合理性がないなどということはできない。また、一定の地域において、更新料の支払をする例が少なからず存することは公知であることや、従前、裁判上の和解手続等においても、更新料条項は公序良俗に反するなどとして、これを当然に無効とする取扱いがされてこなかったことは裁判所に顕著であることからすると、更新料条項が賃貸借契約書に 一義的かつ具体的に記載され、賃借人と賃貸人との間に更新料の支払に関する明確な合意が成立している場合に、賃借人と賃貸人との間に、更新料条項に関する情報の質及び量並びに交渉力について、看過し得ないほどの格差が存するとみることもできない。

そうすると、賃貸借契約書に一義的かつ具体的に記載された更新料条項は、更新料の額が賃料の額、賃貸借契約が更新される期間等に照らし高額に過ぎるなどの特段の事情がない限り、消費者契約法１０条にいう「民法第１条第２項に規定する基本原則に反して消費者の利益を一方的に害するもの」には当たらないと解するのが相当である。」としました。

 

賃貸住宅管理業者登録制度がはじまる

賃貸住宅管理業者登録制度は、登録を受けた賃貸住宅管理業者が行う業務について一定のルールを定めることにより、借主及び貸主双方の安心、安全を守ることを目的としています。
消費者が適正な管理業務を行っている管理会社や賃貸住宅を選択することが可能、賃貸住宅の管理業務に関するトラブルを防ぐことが期待されます。