大阪府の「津波災害警戒区域」について
都道府県知事が、津波発生時に住民やその他の方々の生命・身体に危害が生ずるおそれのある地域について、警戒避難体制を特に整備すべき区域として指定する区域ですが、大阪府内については現在は未指定で7月頃に指定公表の予定です。
●自力救済は禁止されている 権利を実現するために強制力を行使する場合は、原則として裁判所など公権力を借りる必要があり、私人はそれを行うことはできない
●公正証書による契約の効果
賃料を滞納したときは強制執行されることを借主が予め認める旨の文言（執行認諾文言という）を入れておけば、滞納賃料支払の判決が無くて
も強制執行の申立てができる
●法的手続き
①相手が対応しないとき・・・ 内容証明による支払督促
②支払う約束をしたとき・・・・公正証書で約束させる
③話合いが進まないとき・・・民事調停を申し立てる
④話合いに応じないとき・・・訴訟を申立てる（少額訴訟又は通常訴訟）
★上記の諸手続きを踏まえて強制執行により相手の財産から回収する
敷引き・更新料の有効性に最高裁判決
敷引特約については3月24日及び7月12日に、また高裁レベルで判断が分かれていた更新料についても7月15日に最高裁判決があった。敷引特約あるいは更新料条項が賃貸借契約書に明記され、敷引金あるいは更新料の額が高額に過ぎるなどの特段の事情がない限り、消費者契約法１０条により無効ということはできないとされ、この分野では一定の方向が示されました。
原状回復ガイドラインが改訂（国土交通省）
8月に「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」が再改訂され、原状回復にかかるトラブルの未然防止を図るため、賃貸住宅標準契約書との連動を意識とした原状回復条件様式の追加や原状回復費用精算書様式の追加等がなされました。さらに、賃貸管理の適正化を図るため、賃貸管理業者登録制度が国土交通省告示により創設された。
12月1日からは賃貸住宅管理業者の登録がスタートすることとなりました。
投資用マンションについての悪質な勧誘行為の禁止措置が宅建業法施行規則の改正がなされ10月1日から施行されました。これにより勧誘に先立って宅建業者の名称、氏名、勧誘をする目的である旨を告げずに、勧誘を行うことや相手方が契約を締結しない旨の意思を表示したにもかかわらず、勧誘を継続すること等が禁止される
こととなりました。
暴力団排除条例が施行され取組がはじまりました。6月に不動産流通４団体が、9月に不動産協会が、不動産取引の契約書（売買・媒介・賃貸住宅）のモデル条項として、暴力団等反社会的勢力排除条項を定め、順次導入することとなりました。
Q. 登録制度の目的は何か。
A. 本制度は、登録を受けた賃貸住宅管理業者の方が行う業務について一定のルールを定めることにより、その業務の適正な運営を確保するとともに、借主等の利益の保護を図ることを目的としています。本制度が普及することで、消費者の方が適正な管理業務を行っている管理業者や賃貸住宅を選択することが可能となり、賃貸住宅の管理に関する共通のルールが普及するとともに、賃貸住宅に関するトラブルを減少することが期待されます。
Q. 賃貸住宅の管理業者は、この制度において登録しなければならないのか。
A. 本制度は任意の制度であり、登録するかどうかは、各管理業者の判断によります。登録を受けなくても、そのまま管理業務を営むことができます。
Q. 管理業者に適切に業務を行わせるのであれば、全ての管理業者に免許制を課すなど強制力を持つ制度とすべきではないか。
A. 賃貸住宅の管理に関しては、現在特段の法規制等がないことや事業者の方の負担に配慮し、任意の登録制度を創設し、賃貸住宅の管理業務に関する共通のルールを広めることにより、業務の適正化を図ることとしました。
Q. 本制度はどのような効果があるか。登録を受ければ優良な業者と認識されるのか。
A. 登録を受けた事業者名は公開されるため、その業者が賃貸住宅の管理業務に関し、一定のルールに沿って重要事項の説明や書面交付、受領家賃など財産の分別管理を適切に行っていることなどが一般に明らかになります。登録を受けていることが何か特別な保証を与えるものではありませんが、借主などは、こうした情報を物件選択や管理業者との契約の判断に活用することが可能となります。
Q. 小規模な事業者にとっては、登録を受けるための負担が大きいのではないか。
A. 本制度は、必要な事項を記載した申請書等を提出することにより、基本的に、欠格要件に該当しなければ、経営規模や売上高にかかわらず登録を受けることが可能です。
Q. 登録を受けるためには、宅地建物取引主任者等の資格者を置く必要があるか。
A. 宅地建物取引主任者のような資格者を設置する必要はありませんが、賃貸住宅の管理業務は専門的知識や実務経験を要する業務であるため、宅地建物取引主任者や管理業務主任者、マンション管理士、民間資格である賃貸不動産経営管理士など資格者が業務の中心を担うことは有意義な取組みであると考えております。
Q. 宅地建物取引業法やマンション管理の適正化の推進に関する法律との関係はどのようになっているか。
A. 宅地建物取引業法は、宅地建物の貸借の代理・媒介を対象とし、マンションの管理の適正化の推進に関する法律は、分譲マンションの管理を対象としています。賃貸住宅管理業の登録制度は、賃貸住宅の管理を対象としており、それぞれ別の観点から業務の適正化や消費者の保護を図っています。
Q. なぜ本制度は都道府県知事登録がなく、大臣登録のみなのか。
A. 賃貸住宅管理業の適性化を図り、入居者が安心して暮らすことのできる賃貸住宅の提供は、政府として取り組む課題ですが、都道府県と一緒になって取り組む場合には、その前提として都道府県の理解・協力が必須になります。まずは、国として登録制度を始め、適正な管理業務の普及に努めますが、今後の登録状況や運営状況も踏まえながら、都道府県との協力体制や次の段階に求められる施策を検討していくことを考えております。
A. 本制度は、登録を受けた賃貸住宅管理業者の方が行う業務について一定のルールを定めることにより、その業務の適正な運営を確保するとともに、借主等の利益の保護を図ることを目的としています。本制度が普及することで、消費者の方が適正な管理業務を行っている管理業者や賃貸住宅を選択することが可能となり、賃貸住宅の管理に関する共通のルールが普及するとともに、賃貸住宅に関するトラブルを減少することが期待されます。
Q. 賃貸住宅の管理業者は、この制度において登録しなければならないのか。
A. 本制度は任意の制度であり、登録するかどうかは、各管理業者の判断によります。登録を受けなくても、そのまま管理業務を営むことができます。
Q. 管理業者に適切に業務を行わせるのであれば、全ての管理業者に免許制を課すなど強制力を持つ制度とすべきではないか。
A. 賃貸住宅の管理に関しては、現在特段の法規制等がないことや事業者の方の負担に配慮し、任意の登録制度を創設し、賃貸住宅の管理業務に関する共通のルールを広めることにより、業務の適正化を図ることとしました。
Q. 本制度はどのような効果があるか。登録を受ければ優良な業者と認識されるのか。
A. 登録を受けた事業者名は公開されるため、その業者が賃貸住宅の管理業務に関し、一定のルールに沿って重要事項の説明や書面交付、受領家賃など財産の分別管理を適切に行っていることなどが一般に明らかになります。登録を受けていることが何か特別な保証を与えるものではありませんが、借主などは、こうした情報を物件選択や管理業者との契約の判断に活用することが可能となります。
Q. 小規模な事業者にとっては、登録を受けるための負担が大きいのではないか。
A. 本制度は、必要な事項を記載した申請書等を提出することにより、基本的に、欠格要件に該当しなければ、経営規模や売上高にかかわらず登録を受けることが可能です。
Q. 登録を受けるためには、宅地建物取引主任者等の資格者を置く必要があるか。
A. 宅地建物取引主任者のような資格者を設置する必要はありませんが、賃貸住宅の管理業務は専門的知識や実務経験を要する業務であるため、宅地建物取引主任者や管理業務主任者、マンション管理士、民間資格である賃貸不動産経営管理士など資格者が業務の中心を担うことは有意義な取組みであると考えております。
Q. 宅地建物取引業法やマンション管理の適正化の推進に関する法律との関係はどのようになっているか。
A. 宅地建物取引業法は、宅地建物の貸借の代理・媒介を対象とし、マンションの管理の適正化の推進に関する法律は、分譲マンションの管理を対象としています。賃貸住宅管理業の登録制度は、賃貸住宅の管理を対象としており、それぞれ別の観点から業務の適正化や消費者の保護を図っています。
Q. なぜ本制度は都道府県知事登録がなく、大臣登録のみなのか。
A. 賃貸住宅管理業の適性化を図り、入居者が安心して暮らすことのできる賃貸住宅の提供は、政府として取り組む課題ですが、都道府県と一緒になって取り組む場合には、その前提として都道府県の理解・協力が必須になります。まずは、国として登録制度を始め、適正な管理業務の普及に努めますが、今後の登録状況や運営状況も踏まえながら、都道府県との協力体制や次の段階に求められる施策を検討していくことを考えております。