とある明石の弁護士、つれづれ日記

兵庫県明石市にある法律事務所長です。交通事故、離婚、相続、借金問題その他一般民事事件や刑事事件をやっています

広告

※このエリアは、60日間投稿が無い場合に表示されます。記事を投稿すると、表示されなくなります。

レオパレス訴訟和解のご報告及びサブリース契約をしようと思っている方へ

2013-08-06 03:17:31 | 社会・経済
 なかなかブログが更新できずに済みません。
 コメントでもリクエストのありましたレオパレスとの訴訟が和解となりましたのでご報告いたします。

 まず、訴訟に至った事実関係を簡単に説明しておきます。

 物件は、平成7年にレオパレスが、一括借り上げを前提として建築した木造アパートです。
 アパートの建築時の説明は、建築したアパートは30年一括借り上げをするというものでしたが、築16年目の平成23年11月30日、レオパレスから一方的に解除されたものです。
 レオパレスから平成22年12月に家賃減額の要請があったのでこれに応じた後、1年もたたない平成23年8月にレオパレスの社員が解除を言いに来たものです。
 当初の30年一括借り上げは口約束でしたが、「レオパレス共済会」に加入した際、平成32年3月まで借り上げをするという「約定書」を締結しています。
 そこで、オーナー側は「解除はできないはず。」として、合意解除に応じなかったところ、2か月後の10月に一括借り上げが終了するとの内容証明がオーナーのもとに届き、10月末までに住居者は全退去となり、11月から家賃は振り込まれなくなりました。
 オーナー側は、3000万円超のローンが残った状態でした。
 そこで、オーナー側が、平成23年10月25日、神戸地方裁判所姫路支部に訴訟提起したものです。
 訴訟での当方及びレオパレス側の主張については、
 当ブログの http://rindou-lawoffice.blogzine.jp/blog/2012/08/post_ec3e.html をご覧下さい。


 長い訴訟の結果、平成25年7月17日、レオパレス側と和解が成立しました。
 和解が成立したということで、
 当方は、レオパレスの解除を認める、レオパレス側は一定の解決金を支払う、ということになりました。
 なお、解決金の額は、和解の約束で、公開することはできません。
 これは、当事務所に個別に電話を掛けてこられても同じです。ご了承下さい。

 当職の裁判の感想としては、レオパレスが解決金を支払ってくれたことで、同社の一定の誠意は見られたと思います。
 しかし、オーナー側に何ら債務不履行がないのに、サブリース業者側から一方的に解除できるということについては、やはり不当、いや違法な行為という思いはぬぐえません。
 それを明確にできなかったことは、この裁判が難しかったことを物語っています。
 ただ、最初は、当職一人で行っていた訴訟ですが、途中で他の先生の助力を求め、弁護団という形で対処し、一定の成果を出せたこと、また本件でサブリースに関する法律的問題点や訴訟における問題点が明らかになったことは、サブリース問題に対処する上で、一つの財産になったと思います。

 本件は、「業者からの一方的解除」というかなりドラスティックな問題でしたが、サブリースには、家賃減額問題、保守契約の一方的変更の問題、またアパート請負契約時の問題、アパートの品質問題等、まだまだ様々な問題があります。
  そして、それはレオパレスだけでなく、大東建託、その他のサブリース業者にも存在します。
  そのような問題が生じる根本は、現在の法律では、サブリース、特にアパート建築請負・賃借一体型のものは、単に請負契約と賃貸借契約の問題として扱われ、しかも賃貸借場面では、業者が法律で保護される賃借人として扱われるという、実態に合わない形でしか、法律が適用できないということにあります。
  ですので、現在のところ、オーナー、またはオーナーになろうとする方が、契約に入る前に自己防衛をする必要があります。
  そのためには、業者に十分に説明させることです。以下の視点が必要だと思います。
 
  1.請負契約は途中解除できるのか。
  2.途中解除した場合に違約金等あるのか。手付けはどうなるのか。
  3.一括借上は解除されることがあるのか。あるとしたらどのような場合のなのか。
  4.解除した後の居住者との関係はどうなるのか。
  5.解除になった時のアパート内の付属物はどうなるのか。
  6.家賃保証何年なのか。
  7.家賃保証期間中に減額されることはあるのか。減額されるとしたらどんなときなのか。減額率の上限はあるのか。
  8.建物の保守(修繕等)はどなるのか。保守契約の見通しは大丈夫なのか。変更があることはあるのか。
  9.オーナーに新たな負担が発生することはないのか。どんな負担が予想されるのか。
 10.新たな負担が必要になった時に、それを承諾しなかったらどうなるのか。
  
  できれば、上記の説明を書面でしてもらうべきだと思います。
  また、サブリースの物件は、建築後直ぐに業者(=建築者)に賃貸されてしまうので、建物に瑕疵があったとしても所有者たるオーナには分かりません。
  分かるのは、サブリースが終了して、建物を返還された時、という事にもなりかねません。
  そこで、できれば、アパート建築後、オーナーが検査できる期間を設けてもらうべきです。
  しかし、建物の瑕疵は、ある程度住み続けた時に、居住者が気づく事が多いので、短期間の検査では全ての瑕疵が明らかになるとは限りません。
  そこで、居住者から、建物に関する苦情があった場合は、オーナーに通知してもらうことを約束してもらうことが必要だと思います。
  賃貸借に関する苦情は、オーナー自身、一括借上で業者任せでしょう。
  そもそもそういうふれ込みでサブリース契約しているので、自分で賃貸業を営んでいる意識は希薄と思います。
  ですから、「業者と居住者のトラブルをいちいち報告してもらう必要はない」と思われるかも知れませんが、こと建物に関する苦情は、自分の所有物に関することです。情報提供してもらう方がよいと思います。
  そうでないと、建物の瑕疵で、居住者の生命身体財産が損害を被った場合、最悪、業者だけでなく、オーナーも賠償責任を負う可能性があります(民法717条)。ご自分の建物には、十分に注意を配られて下さい。



  

  




 

コメント (9)   この記事についてブログを書く
  • Twitterでシェアする
  • Facebookでシェアする
  • はてなブックマークに追加する
  • LINEでシェアする
« ブログ更新できなくてすみません | トップ | 来週、7月26日(土) サ... »
最新の画像もっと見る

9 コメント

コメント日が  古い順  |   新しい順
長い期間、お疲れ様でした。 (中野)
2013-08-10 23:12:06
長い期間、お疲れ様でした。
努力が報われて良かったですね。

 >>当初の30年一括借り上げは口約束 
 つまり、契約当初(H.7年)は、30年間の賃借契約では、なかったのですね?
 
おつかれさまでした。 (酒大好きのオーナー)
2013-09-13 01:29:47
おつかれさまでした。
現場の社員から色々聞けました。
貴ブログはレオパ社員も良くご存知ですが年配のオーナーはしらないようです。

「家賃を下げる案は銀行から派遣された役員が提案したもの。社長以下反対するも資金繰りの関係でおしとうされた」
「契約書は30種類以上あるらしく、15年くらい前までは本社対オーナーではなく支店対オーナーの契約書も存在していた。中には10年後家賃値上げを確約してたものもあるらしい」
「家賃を下げる事に簡単に応じたオーナーは自分でアパート経営を以前からしており 地域実情に詳しかった」
「事業者向けローンはみずほと三井住友だけで、他の銀行や農協はあくまでも、相続税対策としての融資しかできなかった」 つまり、2行の融資をうけたオーナーは家賃減額で守られた可能性がある。

上場廃止の可能性と回転資金の停止をちらつかせた大手銀行の横暴が今回の騒動の原因ですね。
レオパもある意味被害者かもしれません。
酒大好きのオーナー様 (Unknown)
2013-09-15 05:57:30
酒大好きのオーナー様

有益な情報ありがとうございます。
契約書類が30種以上あるとは知りませんでした。
また、銀行の話は聞いておりましたが、今回の一斉解約劇は銀行から来た役員の指示と聞いておりますので、まさにおっしゃることと整合します。
お詳しいですね。
今後も有益な情報があったら、ご教示ください。

さて、家賃減額に関しては、両行でローンを組んでいても要請されているようですね。
レオパレスは一斉解約に及ばなければならなかったことに何も学んでいないようです。なぜなら、現在の契約書は、無理由解除条項がないのに、未だ家賃を高めに設定して勧誘しているからです。
レオパレスは、後で家賃減額をすればよいと思っているのかも知れませんが、サブリース問題に詳しい弁護士やコンサルタント等に相談すれば、不本意なら応じる必要はないと回答すると思うので、将来同社の財務が再度圧迫される心配があります。

銀行の指示により、解約劇を行い、悪評を高めたレオパレスが、ある意味被害者か・・・という点に関しては、以前営業をしたオーナーに解除を突き付ける役目をさせられ、良心に苦しんだ社員の方々は、確かに被害者と思います。
しかし、社長一族はどうなのでしょうか。既に十分な利益を得て、資産も形成していると思われ、また嫌な役目は社員にさせているのですから、まったく被害者とは思いません。


酒飲みながら書き込みます。 (酒好きのオーナー)
2013-09-24 04:03:52
酒飲みながら書き込みます。
上場以前の16、7年前の契約書には「相互の申し入れにより契約を解除することができる」という一文があったようですが、さすがに30年借り上げに契約解除条項はまずいだろうということで削除されたようですし改めて再契約しているようです。
本社指定の契約書ではなくて、支店単位の契約書も多く、本社も把握できているのか疑問ですし古参社員も少ないのが現状だそうです。
また、他社の契約書には10年後に・・%下げ 20年後に・・%下げと言う契約書が存在するようです。
関東圏と近畿圏での訴訟が多い様ですが関東圏(たぶん千葉)の案件では銀行の融資担当者が30年借り上げを条件に融資したと証言したそうです。こちらも、和解の話し合いになるんじゃないかということです。

話は変わりますが。
被災地のオーナーや秋田山形新潟のオーナーに対する懸念も話してくれました。被災者に対して各県で入居補助の為のお金が出ているそうですが、それにより入居率の高かった物件には家賃減額の話はしてないということです。が、複興が進むにつれ入居率が下がれば減額交渉の話が又出てくるのではないか。さらに、原発関連の地域のオーナーたちにも経済環境変化に伴う減額交渉があるのではないかということです。

おまけ
敷金礼金なし 入居時にいただく退去時のクリーン代金と鍵の交換代金がそれにあたるんじゃないかということで、不動産業界からのクレームで出来なくなったそうです。
マンスリー契約(最短2週間)はホテル業界からクレームで、旅客(ホテル)業法?
とかの関係で、今は1ヶ月が最低入居条件だそうです。

おまけのおまけ
所有権に関してですが
建築請負契約書と引渡しの書類があるはずですからオーナーさんで問題ないでしょ。との事
冷蔵庫やテレビなどの備品に関しては入れ替えの途中でも、済みの物も含めて、相殺されるんじゃないかと、預かり金あつかいらしいです。
レオネットに関しては、レオパレスのサービスなので所有権はレオパレス側。
太陽光発電と防犯カメラに関してはオーナー様の判断で当該事業者と再契約または契約解除になるのではないかと。
俺「太陽光は収益出るの?」
社員「わかりません。蓄積データーがないので」 だそうです。

俺「契約解除時、入居者に他の物件に移動させるのは違法じゃないのか?」
社員「わかりません、当社の提供するサービスを提供できない以上入居者様に告知する事は違法ではないということです。入居者様の判断だとおもいます。」

まぁこんな話をしました。
参考になれば幸いです。

酒大好きのオーナー様 (Unknown)
2013-10-11 02:23:57
酒大好きのオーナー様

すみません、お礼が遅れました。
大変有益な情報、ありがとうございます。
契約書の話し、本社が把握できていないものがあるとは、当初の行き当たりばったり間が非常によく分ります。
また、銀行が30年借上げを条件に融資しているということは、その資料をレオパレスが提供していることになりますね。もし、それで解除するなら、レオパレスのメンインバンク、元メインバンク以外は、ローン返済ができなくなってもどうでもいいと。経済活動的にも、有害な会社ですね。

被災地の話し、太陽光等の話し、移転時の転居の話し…まさにハイエナ商法とも言えるもので、やはり怒りが込み上げてきます。
多数の純朴なオーナーのおかげで一部上場しておきながら、未だに営業姿勢は変わっていないということですね。

消費税が上がることが明確に決定し、不動産等、高価な商品に対する営業が活発化しています。
立法の必要性を強く感じるのですが…。

今後とも、情報よろしくお願いいたします。
なかなか、難しい問題でしたね。 (けんきち)
2013-11-27 23:30:06
なかなか、難しい問題でしたね。

これからオーナーになろうとする方、もう、すでにオーナーである方にも、レオパレスの今回の問題は、将来の危険を今現在考え直す、いい機会であったと思います。

口頭でのやりとりではなく、文書で残すこと、録音なども有効かと思います。

新築のうちはいいのですが、10年たつととても厳しい条件を突きつけられる可能性は、高くなります。
どれだけの債務を自分は、負うのか、契約を交わす前に、もう一度考えていただくことをお勧めします。必ず、うまい話には裏があります。
申し訳ありません。 (だめ人間)
2013-12-03 22:15:11
申し訳ありません。
下の投稿は削除して頂けませんでしょうか。
薬の影響でかなりおかしい状態です。
宜しくお願いいたします。
消して下さい。宜しくお願いします。 (だめ人間)
2013-12-03 22:18:31
消して下さい。宜しくお願いします。
本当に申し訳ありません。
レオパレス21「サブリース」は氷山の一角でした... (サブリース(30年借り上げ)に嫌悪感)
2014-01-05 12:17:47
レオパレス21「サブリース」は氷山の一角でしたね。我が家は、悪徳の住友林業「サブリース」(30年一括借り上げ)。賃貸木造アパートの約10倍の建築費用を請求されて、家賃10万円の設定。(近隣相場は3-4万)

和解の交渉にあたって銀行の支払い残高は、ペイされましたかね。レオパレス21は儲けているんだから、ガンガン請求してやればよいのに。

コメントを投稿

社会・経済」カテゴリの最新記事