緊急の情報収集です。
レオパレス
のオーナーの方で、レオパレスからいきなり家賃減額等を申し込まれて、困っておられる方あれば、下記までご連絡下さい。
多数いらっしゃるのであれば、弁護士会などに問題として上げていきたいと思います。
りんどう法律事務所
０７８－９１５－０６７０
（９：００～２０：００。但し、１７：３０以後は、弁護士外出の場合等、電話が繋がらない場合がございます。）
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緊急の情報収集です。
レオパレス
のオーナーの方で、レオパレスからいきなり家賃減額等を申し込まれて、困っておられる方あれば、下記までご連絡下さい。
多数いらっしゃるのであれば、弁護士会などに問題として上げていきたいと思います。
りんどう法律事務所
０７８－９１５－０６７０
（９：００～２０：００。但し、１７：３０以後は、弁護士外出の場合等、電話が繋がらない場合がございます。）
我が家にもレオパレスの担当が10年未満の物件の減額(一部屋6000の減額)の交渉と10年目の一括借上賃料の交渉に来て居ます。
10年物件に就いては契約通り交渉をして居ますが、初めは35%減額の提案でした。粘って15%ダウン迄下がりましたが。契約時に賃料は上がる事はあっても下がる事は無いと言って居たので渋い顔をしております。法律上(契約上)無効と思われる内容の話も出ましたが、脅しめいた口調では有りませんでした。
賃料決定のプロセスに就いては社外秘の為教える事は出来ないとの事です。担当の方も他のオーナーには減額は将来に渡って無いと一筆書いた所も有ると話しておりました。現在の担当の方は私の契約時の担当では無い為、私の物件に就いては当時の遣り取りに責任は無いのですが、現場の営業は皆さん減額は将来に渡って無いと言って営業をして居たと話していました。
私の物件の近くにはレオパレス以外のワンルームが無い為、近隣の相場が分からないそうです。見せられた表では離れた場所の物件の平均賃料と言う物が書かれており、その中間的な金額が適正だと説明されました。
私の物件は関東の為参考に成らないかも知れませんが、頑張ってください。
サブリース問題は、オーナー＝事業者となって、消費者契約法が直接適用できない難しさがあります。
しかし、業者は、その強い立場を利用して、自分たちに都合のいいようい家賃を減額し、いざとなればオーナーを切り捨てます。
各地の弁護士会も問題意識を持ち始めているので、業者の横暴を許さないよう頑張ります。
今後とも、何かありましたら、情報をよろしくお願いします。
ブログ上での法律相談的なことは、諸事情があり、いたしておりませんので、具体的なアドバイスはできません。お許し下さい。
特に、本件に関しては、レオパレス側の弁護士や社員なども閲覧している可能性があり、具体的教示をいたしますと、先手を打たれる可能性があります。
ただ、私のところにも、何件か、他の弁護士から、家賃減額や解約について相談をされている旨の情報を頂いており、それから察すると、レオパレスのいうとおりにしたとしても、いざとなれば家賃減額はもちろん、解約もされると思います。
ただし、レオパレスの解約がそのまま有効になるかは、今後争っていきたいと思っております。
とにかく、今いえることは、契約書・念書・約定書等相手方から渡されたり、届いた文書、パンフレット等は全て残しておいて下さい。
弁護士会や連合会には、サブリースの問題提起をしていきたいと思っておりますが、それで具体的に弁護団が結成されたり、連合会が意見書を出すまでには、まだまだ時間が掛かると思います。
できれば、お近くの弁護士に、契約書や約定書を持って、相談に行かれるのがよいと思います。相手方の条件をのむにしても、それだけの保証を確保する手段を教えて頂けると思います。
ただ、企業は、常に倒産のリスクもありますので、絶対安全という策はありません。
実は母がレオパレスのアパートを持っています。築17年でまだ建築にかかったローンが残っています。ただ一括賃貸契約をしており、(借り上げの家賃保証システム)毎月レオパレスから家賃が振り込まれるので、それをローンの返済にあてて生活しています。
この数年レオパレスは経営が悪化しているようで、度々の賃料の値下げもありました。「ホテルより安いマンスリー」をうたっているので、家具は入っていますが、入居者はあまり丁寧に部屋を使用せず、2ヶ月程で退去する方も多いようです。期間労働の方々との契約もあったようです。従って経年劣化もかなり進んでいます。
現在アパートの入居率は50%ほどで、契約は、来年の10月更新です。ところが先日「契約解除をしたい、2ヶ月前に通知すれば解除出来ることになっているので来年の1月までで」とレオパレスの担当者に言われたそうです。実際の「建物賃貸借契約」には、
第10条:1)本契約の解除は、2ヶ月前に書面により解除することができる。
とありました。
土地を売るにしても、貸すにしてもあまり早く対応は出来ませんし、時間が必要です。なんとかレオパレスには、契約期間を満了してもらいたいのですが、打つ手はありますでしょうか?
実際、入居者にとっても突然契約先が代わり、家具がなくなる事態になる為、大きな負担になるかと思います。レオパレスは、別のレオパレスに良い条件で移るか、再度大家と契約し直すかを聞くようですが、レオパレスの入居条件と言うのは独特なのでほとんどの方は移るでしょう。従って、アパートはほぼ空で返ってくると思います。
現在、売却を中心に考えていますが、何か方法があればと思い投稿させて頂きました。すみません。
大変申し訳ございません。ブログ上で個別的なご質問にお答えすることはいたしておりません。
ブログ上で、ご質問にお答えすると、もし相手方が見ている場合、手の内を知られることになり、相手方に防御措置を取られてしまいます。
また、具体的な対処法をお答えするには、それぞれのオーナーによって、契約締結に至る交渉過程や、どのような書類をお持ちか等具体的事情をお伺いしないとベストなお答えはいたしかねます。
さらに、上記具体的な情報をブログ上でやり取りすれば、先に述べたように相手方に情報を知られてしまいますし、私もそのような問い合わせが増えますと、時間的に対処できなくなると思います。
ですから、一般的な対処法は、ブログで述べた内容をご参考にしていただきいたいと思います。これからも、一般的な対処法はブログで述べていきたいと思います。
よろしくお願いいたします。
発端は、担当の男性に威圧的に「今すぐ解約しないと…！」と言われたことです。
あまりの物言いに驚きました。
夕刊ゲンダイで「偽装建築」と報道された介護施設、東京都あきる野市にある「あずみ苑 平沢」も、
真相はどうだったのでしょうか？
本来、良質な暮らしを提供するはずのハウスメーカーが、一体どこで道を踏み外したのでしょう。
また、浜岡原発の影響か、レオパレスの解約は現在静岡県で多いようです。
レオパレスの問題は、是非弁護士会で取り上げて頂きたいと思いますので、宜しくお願い致します
我が家にもレオパレスの担当が10年未満の物件の減額(一部屋7240の減額)の交渉に来て居ます。
各種情報より、銀行からの借入金＋土地・建物への税金支払いに必要な額を下回る減額は認められないとの事ですが、その際は契約破棄をして、自身で建物の管理をするか、減額要求を撥ねつけ「甲乙協議の上・・・・」という契約書の文面を盾に話し合いのダラダラとした交渉を続けるしか無いのかと考えますが。
しかし、この際にレオパレス側からの継続借り上げ打ち切りの手段に出られた場合の防衛策はどのようにすれば良いかの、皆さんへの問いかけをさせて下さい。
コメント拝見しました。
私の物件も10年経過前でが、交渉は未だに金額が決定せずに居ます。
契約書の内容は小林さんと同じと思いますが、レオパレスから借地借家法の減額請求権行使を内容証明にて示されない限りは、ダラダラ交渉して構わないと思います。実際我が家もそうしています。
何故、減額請求権を行使してこないのかと言えば、減額請求権を行使すると行使した時から遡って差額に法定利息を付けてオーナーは減額分の賃料を返還しなくてはならずオーナーとしては契約を急ぐわけですが、納得のいく金額には成らないだろうから調停にしなくてはならなくなりなす。調停は話し合いですから結局は訴訟に持ち込まなくてはならなく成りますよね。訴訟では裁判費用の他に不動産鑑定書を取らなくてはなりませんが、これが結構な金額になります。
更に話し合いと違い裁判になればこちらの先生のように同じようなレオパレスと訴訟をしている先生同士、或いはオーナー同士での情報交換も盛んに成りますし、最終的に出た判決なり和解案は恐らくレオパレスの言い分を大幅にダウンした金額になるのではないかと思います。
そう思う理由は以下の通りです。
契約の更新期間は二年間ですから、オーナーとの希望金額に差が月に数万円しかない場合は一見訴訟費用をペイ出来ないように思えますが残存期間二十年と考えれば数千万円になるため普通に考えればペイできるはず。それをしないのはレオパレスの希望金額が妥当でないとの認識があるからだと思います。ゴネるオーナーを相手にするよりも大幅な減額を飲むオーナーを口説く方がいいからだと思います。
もう一点は訴訟などで公になればレオパレスの強引で無責任な主張は公に成ります。既に西木先生の裁判でも一部意味不明な主張をしている事が知れ渡ったわけですが、30年一括借上げはレオパレスに限らずサブリース業者の常套句な訳ですからその部分を普通の日本人が読めばこう理解出来るという内容を「いやいや、これは実はこういう意味で法的にはいつでも業者が好きな様に出来るのだ」という主張を公にしたく無いからだと思います。
30年一括借上げの契約を借家人の立場を主張し解除することが認められれば、当初の請負契約は錯誤と言わざるを得ないと思います。
請負と借り上げは正に一セットのものと思います。
以上、素人オーナーの私見ですが、今のところレオパレスから解除を言われてはおりません。大丈夫と思いますが、責任は取れませんので悪しからずご了承くださいませ。