滞納家賃を督促する事務は本当に大変

「家賃滞納が長引いて解決できない」とか「明渡が、なかなか解決できない」という問題を抱えている方は、それなりの数いらっしゃるようです。

そんな問題がある物件を、管理をされている会社の記録を見せて頂くと、その事務が大変な量であることが分かります。

電話・文書・訪問などで督促する訳ですが、電話だけでも、やり取りを記録するのは大変です。請求書などの文書を出すとなると、もっと大変で、特に内容証明を出す手間は一仕事ではないかと思います。電子内容証明郵便だと、かなり楽ですが・・・。訪問するのも相当大変でしょう。ご苦労されていることがヒシヒシと理解できます。

ただ、そんな記録に接するうちに以下のようなことを感じます。
・家賃を滞納することは犯罪ではないので、「警察に通知する」などと借主に言うのは止めるべき
・管理会社などは、一線を越えると非弁行為になる可能性があります。今は一般市民も権利意識が高く、かつネットで検索可能ですから、法的に反撃されるかもしれません。注意が必要です!!
・督促を繰り返しているうちに事態が悪化することが多い
・督促する側の労力・ストレスは大変なもの
借主も訳あって滞納するのですが、それに付き合っていても事態はなかなか好転しないようです。

いつまでも督促を繰り返すような今までの認識を転換して、第三者である司法書士・弁護士に解決を依頼する方が良いように感じています。

九州の明渡サイト

なぜ家賃を滞納しても、なかなか明渡請求しないのか？

賃貸物件の管理をしている管理会社（不動産屋さん）の話を聞くことが多いのですが、どうも理解できないことがあります。

それは、借主が家賃を滞納しても、なかなか明渡請求しないケースが割とあることです。
その理由をいろいろと推察すると、

　・入居者が全くの他人ではないのか？

　・他人なのだが、長年のうちに親しくなったのか？

　・明渡の進め方が分からないのか？

　・プロ（弁護士・司法書士）の報酬等が惜しいのか？

　・訴訟などに発展することを嫌うのか？

　・以前、プロに依頼したが満足できる結果ではなかったのか？

　・自分でどうにか解決しようと考えて、結果として時間だけが経過したのか？

　・オーナーに経済的な余裕があり、かつ愛情あふれる人なのか？　

　・管理会社（不動産屋さん）が、人が良すぎるのか？

　・借主が怖い人なのか？

　・解決に向けた行動をすることが面倒なのか？

　・先延ばしする癖があるのか？

などと様々なことが頭に浮かびますが、実際の理由は依頼されないので分かりません。

時間が経過することによって事態が悪化することの方が断然多いと思いますが、なかなか進展しない印象があります。

マイナス面を考えると、
　・滞納額がドンドン増えていく。
　・滞納額が増えた結果、連帯保証人が怒る。
　・借主に甘えが出てくる。
　・管理会社としての信用を失う。
　・自分で解決しようとすると非弁行為の可能性がある。
　・請求書や内容証明を出す事務が大変。
　・滞納額や滞納時期などを管理する必要がある。
　・報酬を取れない事務が増える。
　・連帯保証人が年老いて支払能力がなくなる。
　・消滅時効が気になり出す。
　・面倒くさいことが増える。
　・ドンドン解決するための労力が大きくなる。
　・プラスになる仕事に労力をかけられない。その結果、良い仕事を逃す。
　・以上のような結果として、しなくて良いはずの喧嘩が起こる。
などでしょうか？

普通に考えると、早々とプロに依頼した方がビジネスにはプラスだと思うのですが、いかがなものでしょうか？

まずは、相談してから後のことを考えれば良いと思います。

平瀬司法書士事務所には、気軽に無料で相談できます。
自分一人で悩むより、相談することによって光明を見出せるかもしれません。

九州の明渡サイト

明渡しの交渉を不動産業者が行うことは違法の可能性大

明渡し交渉を不動産会社や管理会社が行っている場合があるようです。

賃貸住居のオーナーから相談を受け、良かれと思って依頼を受けているのかもしれません。

または、オーナーから強く要請されて断れないのかもしれません。

しかし、不動産業者などが交渉することは弁護士法違反の可能性が高いと思います。

弁護士法７２条は要約すると、弁護士以外の者が報酬を得る目的で、

法律事件に関与することを禁止する旨規定しています。

不動産会社や管理会社は、管理の報酬を毎月貰っていたり、

明渡しを成功させることによって新たな売買や賃貸の報酬に繋げています。

全く報酬を目的としていないとは考えにくいと思います。

７２条のその他要件を検討しても、違法である可能性が高いでしょう。

７２条に違反した者は「二年以下の懲役又は三百万円以下の罰金に処する。」

と７７条に規定されています。

その刑の重さは、ほとんど認識されていないのでしょうが、

認識して違反しないように気をつけなければ危険です。

今は一般の方も法的知識をネットで簡単に得ることができます。

違法なことをすると追求される可能性があります。

注意すべきことだと思います。

ちなみに、司法書士は７２条の但書に該当して、一定の場合には代理できます。

以上、詳しいことは、明渡専門サイト「九州の明渡」をご覧ください！！

 

平瀬司法書士・行政書士事務所

 

受遺者が先に亡くなったらどうなるの？

補助者の平瀬広子です。

受遺者（遺言により財産を受け取る指定がされている人）が遺言者より先に亡くなったらどうなるのでしょうか？

民法９９４条に

（受遺者の死亡による遺贈の失効）

第九百九十四条　遺贈は、遺言者の死亡以前に受遺者が死亡したときは、その効力を生じない。

とあります。

 

つまり、遺言者よりも先に受遺者が死亡してしまったときには、「無効」になってしまいます。

 

この場合の「無効」は、遺言全体が無効になるのではなく、その死亡した受遺者に与えるはずであった部分についてのみ、無し！になるということです。

なので、複数人に対して遺贈する遺言の場合には、先に死亡した受遺者の部分のみ無効となり、それ以外の部分については有効のままということです。

そして、遺言者よりも先に死亡した受遺者が受け取るはずであった遺産は、遺言者の法定相続人が相続することになります。つまり、遺産分割協議することになります。

気分的には、受遺者の相続人が受け取れれば良いのにと思ってしまいますが、そうではありません。

そのような場合を想定して、遺言には予備的条項を入れることが出来ます。

例えば、長男に相続させるという遺言をする場合、長男が自分よりも先に死亡した場合は、その孫へ相続させるという旨の予備的条項を加えておくということです。

こうすれば、無効になった部分について改めて遺産分割協議をする必要はなくなります。

以上、質問を受けることが結構あるのでまとめました。

 

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認定司法書士・行政書士　平瀬清文

平瀬司法書士・行政書士事務所

 

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