平瀬司法書士・行政書士事務所のブログです!

日常の業務の中で感じたことなどを、できるだけ分かりやすく書いていきたいと思っています。

家賃保証会社による違法行為

2022-11-29 15:15:43 | 賃貸トラブルについて

 家賃保証会社が保証している賃貸住居で家賃滞納があると、保証会社が代わりに支払います。それは当然のことなので問題ないのですが、その後保証会社が賃借人に対し退去を強要する事例があるようです。保証会社が勝手に鍵を交換したり、家財道具を処分したりして退去を強要するようです。

 保証会社が代わりに支払うと、賃借人に対して求償権を持つわけですが、
それはそれだけのことで退去を求める立場にはありません。賃借人に対して求償権を持つわけですから、支払えと請求することはできますが、勝手に鍵を交換したり、家財道具を処分したり、退去を強要することはできません。逆に賃借人としては、不法行為による損害賠償請求ができますし、住居侵入罪や窃盗罪として刑事責任を追及することもできます。

 退去を強要するほどではなくても、家賃を支払うよう限度を超えた請求をする事例もあるようです。この場合も不法行為や犯罪が成立する場合があります。

 以上は過去の事例ですが、現在はどうなのでしょうか?
もし、家賃保証会社から限度を超えた行為をされた場合は、民事上も刑事上も責任を追及できるので、恐れず弁護士や司法書士に相談すべきです。

九州の明渡サイト


相続人がいない場合はどうなるの?

2022-11-28 21:56:26 | 相続・贈与・高齢者の財産管理

こんばんは、補助者の平瀬広子です。

世の中、相続人がいないということもあります。

「相続人不存在」と言いますが、そのような場合に対応する手続がありますので紹介します。

相続人の存在、不存在が明らかでないとき(相続人全員が相続放棄をして、結果として相続する者がいなくなった場合も含まれる。)には、利害関係人等が申し立てすることにより、家庭裁判所は、相続財産の管理人を選任します。

この相続財産管理人は、故人の債権者等に対して故人の債務を支払うなどして清算を行い、清算後残った財産を国庫に帰属させることになります。

なお、特別縁故者(故人と特別の縁故のあった者)に対する相続財産分与がなされる場合もあります。

手続の流れ

① 家庭裁判所は、相続財産管理人選任の審判をしたときは、相続財産管理人が選任されたことを知らせるための公告をします。
   ↓
② ①の公告から2か月が経過してから、相続財産管理人は、相続財産の債権者・受遺者を確認するための公告をします。
   ↓
③ ②の公告から2か月が経過してから、家庭裁判所は、相続財産管理人の申立てにより、相続人を捜すため、6か月以上の期間を定めて公告をします。期間満了までに相続人が現れなければ、相続人がいないことが確定します。
   ↓
④ ③の公告の期間満了後、3か月以内に特別縁故者に対する相続財産分与の申立てがされることがあります。
   ↓
⑤ 必要があれば、随時、相続財産管理人は、家庭裁判所の許可を得て、故人の不動産や株を売却し、金銭に換えることもできます。
   ↓
⑥ 相続財産管理人は、法律にしたがって債権者や受遺者への支払をしたり、特別縁故者に対する相続財産分与の審判にしたがって特別縁故者に相続財産を分与するための手続をします。
   ↓
⑦ ⑥の支払等をして,相続財産が残った場合は、相続財産を国庫に引き継いで手続が終了します。

※相続財産管理人に資格は必要ありませんが、故人との関係や利害関係の有無などを考慮して、相続財産を管理するのに最も適任と認められる人が選ばれます。弁護士、司法書士等の専門職が選ばれることもあります。

*************************

 相続・贈与・遺言は早めの相談 早めの安心!!

平瀬司法書士・行政書士事務所

 担当 平 瀬 広 子

*************************

 


滞納家賃を督促する事務は本当に大変

2022-11-28 18:29:39 | 賃貸トラブルについて

「家賃滞納が長引いて解決できない」とか「明渡が、なかなか解決できない」という問題を抱えている方は、それなりの数いらっしゃるようです。

そんな問題がある物件を、管理をされている会社の記録を見せて頂くと、その事務が大変な量であることが分かります。

電話・文書・訪問などで督促する訳ですが、電話だけでも、やり取りを記録するのは大変です。請求書などの文書を出すとなると、もっと大変で、特に内容証明を出す手間は一仕事ではないかと思います。電子内容証明郵便だと、かなり楽ですが・・・。訪問するのも相当大変でしょう。ご苦労されていることがヒシヒシと理解できます。

ただ、そんな記録に接するうちに以下のようなことを感じます。
・家賃を滞納することは犯罪ではないので、「警察に通知する」などと借主に言うのは止めるべき
・管理会社などは、一線を越えると非弁行為になる可能性があります。今は一般市民も権利意識が高く、かつネットで検索可能ですから、法的に反撃されるかもしれません。注意が必要です!!
・督促を繰り返しているうちに事態が悪化することが多い
・督促する側の労力・ストレスは大変なもの
借主も訳あって滞納するのですが、それに付き合っていても事態はなかなか好転しないようです。

いつまでも督促を繰り返すような今までの認識を転換して、第三者である司法書士・弁護士に解決を依頼する方が良いように感じています。

九州の明渡サイト


なぜ家賃を滞納しても、なかなか明渡請求しないのか?

2022-11-28 18:19:40 | 賃貸トラブルについて

賃貸物件の管理をしている管理会社(不動産屋さん)の話を聞くことが多いのですが、どうも理解できないことがあります。


それは、借主が家賃を滞納しても、なかなか明渡請求しないケースが割とあることです。
その理由をいろいろと推察すると、


 ・入居者が全くの他人ではないのか?

 ・他人なのだが、長年のうちに親しくなったのか?

 ・明渡の進め方が分からないのか?

 ・プロ(弁護士・司法書士)の報酬等が惜しいのか?

 ・訴訟などに発展することを嫌うのか?

 ・以前、プロに依頼したが満足できる結果ではなかったのか?

 ・自分でどうにか解決しようと考えて、結果として時間だけが経過したのか?

 ・オーナーに経済的な余裕があり、かつ愛情あふれる人なのか? 

 ・管理会社(不動産屋さん)が、人が良すぎるのか?

 ・借主が怖い人なのか?

 ・解決に向けた行動をすることが面倒なのか?

 ・先延ばしする癖があるのか?


などと様々なことが頭に浮かびますが、実際の理由は依頼されないので分かりません。

時間が経過することによって事態が悪化することの方が断然多いと思いますが、なかなか進展しない印象があります。

マイナス面を考えると、
 ・滞納額がドンドン増えていく。
 ・滞納額が増えた結果、連帯保証人が怒る。
 ・借主に甘えが出てくる。
 ・管理会社としての信用を失う。
 ・自分で解決しようとすると非弁行為の可能性がある。
 ・請求書や内容証明を出す事務が大変。
 ・滞納額や滞納時期などを管理する必要がある。
 ・報酬を取れない事務が増える。
 ・連帯保証人が年老いて支払能力がなくなる。
 ・消滅時効が気になり出す。
 ・面倒くさいことが増える。
 ・ドンドン解決するための労力が大きくなる。
 ・プラスになる仕事に労力をかけられない。その結果、良い仕事を逃す。
 ・以上のような結果として、しなくて良いはずの喧嘩が起こる。
などでしょうか?

普通に考えると、早々とプロに依頼した方がビジネスにはプラスだと思うのですが、いかがなものでしょうか?

まずは、相談してから後のことを考えれば良いと思います。

平瀬司法書士事務所には、気軽に無料で相談できます。
自分一人で悩むより、相談することによって光明を見出せるかもしれません。

九州の明渡サイト


明渡しの交渉を不動産業者が行うことは違法の可能性大

2022-11-28 16:17:50 | 賃貸トラブルについて

明渡し交渉を不動産会社や管理会社が行っている場合があるようです。

賃貸住居のオーナーから相談を受け、良かれと思って依頼を受けているのかもしれません。

または、オーナーから強く要請されて断れないのかもしれません。

しかし、不動産業者などが交渉することは弁護士法違反の可能性が高いと思います。

弁護士法72条は要約すると、弁護士以外の者が報酬を得る目的で、

法律事件に関与することを禁止する旨規定しています。

不動産会社や管理会社は、管理の報酬を毎月貰っていたり、

明渡しを成功させることによって新たな売買や賃貸の報酬に繋げています。

全く報酬を目的としていないとは考えにくいと思います。

72条のその他要件を検討しても、違法である可能性が高いでしょう。

72条に違反した者は「二年以下の懲役又は三百万円以下の罰金に処する。」

と77条に規定されています。

その刑の重さは、ほとんど認識されていないのでしょうが、

認識して違反しないように気をつけなければ危険です。

今は一般の方も法的知識をネットで簡単に得ることができます。

違法なことをすると追求される可能性があります。

注意すべきことだと思います。

ちなみに、司法書士は72条の但書に該当して、一定の場合には代理できます。

以上、詳しいことは、明渡専門サイト「九州の明渡」をご覧ください!!

 

平瀬司法書士・行政書士事務所