インデックスファンドの積立投資に続いて、次はインカムゲインを期待する資産としてJ-REIT に狙いを定めています（不動産バブル崩壊は怖いですが…）
この数ヶ月で自分なりに勉強してみて、候補となる銘柄を以下の7+2銘柄に絞り込みました。
（各数値は2023年1月上旬時点のもの）
= 基本的な条件 =
- 投資対象は住居型、物流型、商業型
- 分配金利回り > 3.5%
- NAV倍率 < 1.0
- LTV < 50%
- 時価総額 > 1000億円
= その他、参考指標 =
- 総合型、複合型であっても、オフィス・ホテルの比率が少なければ可。
- FFO倍率は他ファンドと比較
- NOI利回り、含み益率は全銘柄の中央値と比較
= 条件設定にあたっての考察 =
- オフィス型はテレワーク推進の流れから今後の動向が不安視される、ホテル型は回復基調とはいえインバウンド景気に左右されやすい、という点から除外
- J-REITは値上がり益よりも分配金に期待する資産であり、分配金利回りは高め（理想は4%以上）に設定
- 今後、日本でも利上げ傾向となる可能性を考慮し、有利子負債率は50%未満を基準に
- 時価総額は、下位10銘柄を除外しようとするとカットオフ値は1000億円程度だったため、そのように設定
- NAV倍率は割安・割高の境界とされる1.0を参考値とし、現在は1.0以上だけれども投資口価格が低下すれば1.0を下回りそうな銘柄も対象とした
以上から、7銘柄が候補として残りました（格付けは全てAA）。
アドバンス・レジデンスと日本ロジの2銘柄は、割高だけれども長期的な安定感がありそうだと感じた投資法人です。今回は基準を満たしませんでしたが、ウォッチを続けて割高感が薄らぐタイミングがあれば購入を検討したいです。
さて、7銘柄の中から実際に購入するものを絞り込んでいきますが、イイ感じに商業型と物流型に分かれていました（笑）
J-REITそのものの不安材料としては不動産バブル崩壊の可能性が心配。総裁交代間近、実質の利上げなど、今後の日銀の動向も気になるところ…
過熱感のある都市部のマンションや、空室率が増加傾向の物流施設も若干不安があるな、という印象。
地方の物件もそこそこ含まれている生活密着型の商業施設系REITならまだ安定感があるか…？
アレコレ考えていると迷ってしまいますが、スポンサーの経営状況やIR情報等もチェックした上で魅力を感じた銘柄に決めようと思います。
といいつつ、そもそも購入のための余裕資金がまだ少ないので実際に購入できるのはまだまだ先になりそう。米FRBや総裁交代後の日銀の動きも含めて、今しばらく静観の構え…。
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