コスモ住建のオフィシャルブログへようこそ！
こんにちは。
ただいまリモート中です！
朝からいきなりZOOMのやり方効かれてバタバタと入れました！
弊社では非対面でも対応できますので！
お店に相談ください。
こんにちは。
昨日に引き続き暖かいですね。
立春から運気が変わると以前に教えてもらいましたが、昨日もメルマガからそう書いてありました。
気持ち新たに！という感じでしょうか?
昨日は節分でした。
豆まきしましたか?
うちの家族はここ16年ほど豆まきや恵方巻きは食べなくなりました。
甥っ子が節分に生まれてだいたいお誕生日のお祝いにご飯に行くようになりました。
今年は前の日に家族でお祝いしたので、昨日は行きませんでしたが。。。
そういえばサイトを見ていると節分は必ずしも2月3日ではないと書いてありました。
2025年から2月2日だとか?
知りませんでした。。。
まだまだ知らないことだらけ。
たくさん勉強できますね。
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コスモ住建
〒5840093 大阪府富田林市本町21-5
TEL0721-23-5093 FAX0721-23-5399
MAILinfo＠cosumo．com
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リニュアル仲介 弊社は資産価値の減りにくい住宅購入をお手伝いします
WEBアプリ『セルフィン』の運用を開始しました。ご利用は無料です。物件検討の便利ツールとして、
おススメしていますので、『セルフィン』をぜひご活用下さい。
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いつも ブログ読んでいただきありがとうございます！
弊社代表の稲垣（父です）は競売取引主任者としてFKRでメルマガを書いてます。
そこから抜粋してます！
コスモだより第7弾「オーナーチェンジ（賃貸中：利回り10%）のご紹介」
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御無沙汰しています いっぺんに寒くなって来ましたがいかがお過ごしですか
私はちょっと有名になった大阪府富田林市 寺内町 隣で 法務大臣認証日本不動産仲裁機構ＡＤＲ登録調停人 競売代行・任意売却・相続相談室・リニュアル仲介の 取扱いをしております コスモ住建の稲垣と申します。
ＦＫＲ加入歴は６年になりますが、もう一度弊社の紹介からさせていただきます。
弊社は近鉄河内長野線『富田林』駅南側徒歩２分 三井住友銀行富田林支店前に所在し、地場密着のe不動産屋さんとして今年で31年目になります。
弊社のモットーは失敗しない安心のマンション・不動産購入・投資をフルサポート！ ネットでは分からない「地場の魅力」と「環境」を提案することを使命としています。地場だからこその不動産屋、不動産以外にも皆さまにお伝えできることがございます。
★コスモ住建公式 facebookでは今 人気上昇中「戸建リノベ」を主にご紹介！リフォーム・リノベーションにご興味がある方、一度 ご覧ください！
https://www.facebook.com/cosumo.net
今回「第７弾」となるメルマガは、
お得な不動産情報を皆様にお伝えしたいと思います。
【オーナーチェンジ：賃貸中：表面利回り１０％】
～自然に囲まれた閑静な住宅街です～
【物件所在】大阪府富田林市横山257番３
【交 通】 近鉄長野線「汐ノ宮」駅 徒歩10分
【建物種類】中古戸建
【土地面積】165.00㎡
【建物面積】151.85㎡（1F：79.41㎡、2F：52.92㎡）
【築 年 数】 昭和46年10月築 築47年
【築 年 数】 昭和46年10月築 築47年
【価 格】 ７８０万円
【取引態様】 仲介
戸建投資は、リスクも限定的なため不動産投資入門者におすすめです。また、マンションのように管理費や修繕積立金がありませんし、
メンテナンス費用もマンション程かかりません。詳細について知りたい方 ちょっと興味あるなとおいの方、ご連絡をお待ちしております。
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上記物件のほか、今出品されている競売物件などについてもご興味がございましたら、お気軽にお問い合わせ下さいますよう、お願い申し上げます。
【お問い合わせ先】
コスモ住建：担当 稲垣
電話 072-123-5093（日・祝も営業しております）
e-mail:info@cosumo.com
～コスモ住建の魅力～
●空室情報満載！！
当社はお客様の希望に沿った物件を案内できますよう
物件を多数揃えてます
●お部屋探しのお時間を取らせません。
当店は、空室情報をすべてコンピュータで管理して
おりますのでご希望のお部屋を即座にお探しします。
●お客様の希望条件に合わせた物件情報をメールにてお届け！
お客様のご希望にマッチした空室のニュー情報をメール
による配信にてご紹介しています。誰よりも早く良い情報を
入手出来ます。
入手出来ます。
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コスモ住建 <info@cosumo.com>
http://www.cosumo.com/
tel: 0721-23-5093 fax: 0721-23-5399
大阪府富田林市本町21-5
下記リンクからコスモ住建にお問合せ頂けます。
コスモ住建にお問合せ
このメールは配信専用アドレスで配信されています。 お問い合わせは下記の連絡先までお願いいたします。 981.jp お問い合わせ窓口 https://981.jp/secure/contact.action 一般社団法人不動産競売流通協会（FKR） 東京都港区芝大門2-10-1 第一大門ビル7F https://fkr.or.jp/crm/inquiry/fkr
こんにちは。
またまたブログの更新が。。。。
半年ぶりになってしまうという。
不動産屋さんになってずいぶん経ちますが、
それでも意外と知らないことが多くて恥ずかしいです。
このブログと書き始めたころは知らなくても勉強すればよいって！
そうそう、勝手な思い込みとかあるんですよね。
これもそうです。
今日ふとわかったことを！
アットホームさんのサイトから回答を戴きました。
マンションの「専有部分」と「共用部分」はどこで分かれる？
マンションの「専有部分」と「共用部分」の見分け方は、簡単に言うと所有権が自分にあるかないか、です。一般的な目安は以下のとおり。
１．専有部分……壁や床、天井に囲まれた居住空間のこと。厳密に言うと壁や床、天井を形作っているコンクリートの表面から部屋側の空間のことであり、コンクリート部分そのものは共有部分
２．共用部分……エントランス、共用廊下、屋上など専有部分以外の建物部分。エレベーターや電気・給排水などの共用設備
意外に思われるかもしれませんが、ベランダやバルコニー、専用庭は専有部分ではありません。これらは全区分所有者の合意のもと、特定の居住者が専用に使う権利を認められているもので、正確には「専用部分」という位置付けになります。ですから許可なくベランダ部分に物置を置いたり、タイルを敷いたりすると管理規約違反になる場合があるので要注意。また、窓やサッシ、玄関ドアも実は共用部分です。区分所有者に所有権はありませんので、勝手にデザインを変えたり、取り外したりすることはできません。
また、専有部分を囲む壁や床、天井を形作るコンクリートそのものは共有部分。ですからたとえ隣り合う2住戸を所有していたとしても、2戸間の壁を取り除いて1戸として使ったり、壁をくりぬいてドアでつなげるなどという行為も厳禁です。
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住宅ローンを組んで家を買ったものの、病気やケガ、会社の業績悪化などで収入が減少してしまうことは十分あり得る話です。収入が減ってしまえば、住宅ローン返済がままならなくなることもあるでしょう。
「折角買ったマイホーム、できれば手放さずに済む方法はないものか．．．」
こんな時には、一般社団法人 移住・住み替え支援機構の「再起支援借り上げ制度」の利用を検討してみるのも良いかもしれません。同制度を利用することで、所得の低下によって返済が困難となった場合に所得が回復するまでの間、ローンの残っている自宅を賃貸し、その賃料収入により返済を継続することができます。一般的には、一度賃貸すると一般の借家契約（普通借家契約）の場合、解約や更新を拒絶する場合には正当事由が必要となりますし、空き家となった場合には家賃が入ってきません。これに対し「再起支援借上げ制度」は、3年の定期借家契約で転貸しますので、転貸契約終了時には確実に明け渡しを受けられることに加え、空き家でも一定の家賃が保証されます。
制度利用には所定の要件がありますので、詳しくは下記ＨＰをご覧ください。
≪一般社団法人 移住住み替え支援機構の「再起支援借上げ制度」≫
https://www.jt-i.jp/lease/comeback/index.html
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電力自由化になって時折賃貸マンションでも関西電力でないところも出てきました。
2016年4月に、法律の改正により家庭などに向けた電力小売りが全面自由化されるからです。これにより、従来の地域ごとの電力会社だけでなく、さまざまな会社が電力を消費者に直接販売できるようになります。
だだし、お得な情報だけではなく詐欺などの被害にあわれる方が増えていると言うニュースも聞こえてきます。
電力自由化→料金が安くなる？それは家族構成などで変わるそうです。また、電力が安くなるからと言葉巧みに近づいて来て
被害にあわれる方がいます。最近ではお年寄りだけではなく30代や40代の方でも詐欺にあわれているようです。
ニュースになった詐欺はセールスマンが来て節電グッズを買わされる手口です。ひどいと思ったのはブレーカーや家電に節電シールを貼るだけでマイナスイオン効果で電気使用量の節電になるとすすめられるそうです。しかも数万円もします。
また新しく始まる新電力に切り替える際に、何かしらの「初期費用」がかかると想定している人が多いです。新電力に伴う「スマートメーターの交換費用」と称してお金をだまし摂ることも考えられます。
新しく始まる制度、まわりの人も良く分からない事なので自分達で良く調べないといけないです。
この時期は進学や転勤にともない引越しや新居であわただし時にふと騙されてしまわないよう気をつけていきたいものです。
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コスモ住建です！
昨年はお世話になりありがとうございます。
本年も何卒よろしくお願いします！
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たまに販売チラシの隅っこに「任意売却物件のため、債権者の同意が必要です。」との記載がある場合があります。
これは、どういうものでしょうか。
任意売却とは、例えば、売主様が住宅ローンを払えなくなり、「差押」手続きなどが開始されてしまっているケースです。
差押がされると、次には裁判所の「競売」手続きが始まってしまいます。
ところが、競売になってしまうと、通常の取引価格より安い値段になってしまうため、住宅ローンを貸し付けている銀行は貸付金の回収が見込めなくなってしまいます。
そこで、競売手続きが始まるまでの間に、競売ではなく通常の取引で売却を行おう、というのが任意売却と呼ばれる手続きです。
そのため、任意売却の場合に取引価格の主導権を握っているのは、売主様ではなく銀行などの「債権者」となります。
銀行としては、残っている住宅ローンを、競売が始まる前までに早く回収したいし、一方でなるべく多く回収したい、という思惑があります。
購入する側としては、銀行の急ぎ度合や、残債の額によって、購入できる金額が決まってくることになります。
任意売却の際に注意すべきは、売主様の資産状況に問題がある、という点です。
銀行の住宅ローン以外にも借金や税金の滞納があったりする場合には慎重に手続きを進める必要があります。
チラシの文言だけでは判断できませんので、具体的な取引状況をチェックしましょう。
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こんいちは。
大阪府富田林市の不動産屋 コスモ住建です。
夫婦共有名義にし、各人の名義で住宅ローンを借り入れ出来れば、夫婦それぞれが住宅ローン控除を受けられます。
住宅ローン控除は、最高で年間40万円（認定住宅の場合は最高で年間50万円）まで控除受けられます。そのため、例えば夫の所得税額を年間40万円、妻の所得税額を年間20万円とすると、夫の単独名義の住宅ローンでは年間40万円までしか受けられません。しかし、夫婦の共有名義とし、各人の名義でローンを借り入れると、夫婦あわせて最高で年間60万円の控除が受けられます。
なお、住宅ローン控除額のうち所得税から控除しきれなかった残額は、最高13万6,500円まで住民税から控除できるなど、各人の借入額や所得税額・住民税額によって実際に控除される合計額は違ってきます。
それでは夫婦でいくらづつ借り入れると最も控除額が多くなるでしょうか。
例えば、年収が夫600万円、妻200万円の夫婦が、3千万円の住宅ローンを組む場合について考えてみましょう。
夫1人で全部借り入れた場合には、住宅ローン控除は最高で30万円となるが、実際には夫の税額が30万円に満たないため、最高でも約29.5万円分しか控除は受けられません。
一方、夫婦それぞれ1,500万円ずつ借り入れた場合、夫については最高控除額の15万円の控除を受けることが出来るが、妻については15万円に満たないため、夫婦合計では最高でも控除額は約21万円にしかなりません。
しかし、夫が2,600万円、妻が400万円借り入れた場合には、最高控除額の30万円分の控除が受けられる事になります。
このように、住宅ローン控除可能額は、夫婦それぞれのローン負担割合によって違ってきます。もちろん、夫婦各人の年収によっても有利なローン負担割合は異なるので、各人の状況に応じていろいろと試算してみると良いかと思います。
ただし、夫婦が各人の名義で借り入れを行う場合には、贈与とみなされないために、それぞれの借入額がそれぞれの収入で返済可能な範囲内であることが必要です。
やり方次第で、控除額が増やせる場合もあすので、その際は是非ご相談ください。
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こんにちは。
大阪府富田林のコスモ住建です。
日本は人口減少時代に突入しています。
富田林も2040年には・・・という話を政府が発表してしまったことで・・・私も少なからずショックを受けておりますが。。。
今こうしている間にも人は減り続け、空き家が増え続けています。
これから家を買う方は一定の収入のある若い世代（30代～40代）の方が多いと思いますので、あまりピンと来ないかもしれませんが、日々流れるニュースを追うことでこの人口問題を少し身近にとらえることができるのではないかと思います。
正社員不足49.1%に 深刻度増（Yahooニュース）
https://news.yahoo.co.jp/pickup/6262354
人が減るので企業が人手不足になるのは必然です。
求職率が高いとか大学新卒市場が売り手市場だとか同じテーマのニュースです。
企業はITなどを駆使して社員一人当たりの生産性向上に取り組む流れになると容易に想像できます。
10人いないと成り立たなかった業務を5人で回す業務改善が求められています。
社員一人当たりの生産性向上の行きつく先はどうなるのでしょう。
確かなのは今の常識がまったく通用しない世の中だということです。
住宅は資金化（売ったり貸したり）できなければ資産にはなりません。
人が集まりにくい街に家を買うということは、将来の自分の首を絞めるに等しい行為です。
反対にすぐに売ったり貸したりできる住宅を買うことができれば、いつでも元の状態にリセットできるので、家を買う時によく言われる「住宅ローンに縛られる」「ローンがあるから転職できない」などの懸念が軽くなります。
売りたくても売れないが最も最悪な状況です。
不動産は簡単に捨てることができないからです。
ご自身が買った家の処分で悩むよりも早いタイミングでやってくる問題が「実家の処分」です。
引き継いでくれる親族がいれば良いのですが、バブル期にベットタウンでマイホームを購入し、兄弟全員が自分の家を持っている状況になると、確実に家が余ります。
今までは価格を下げれば買い手が付いた時代だったのですが、これからはそうはいきません。人が集まらない立地だと売るのも貸すのも苦労してしまうのです。
最寄り駅に特急が停まるので都市中心部へのアクセスは良いものの、最寄り駅までバス20分。
さらにバス停まで徒歩15分。
今は別のところに新しいスーパーができたのですが、最寄りのスーパーが潰れ、買い物に行くにも自転車で10分くらいかかり、コンビニも近くにありません。
これは私の知り合いのご実家のことです。
田舎の話ではなく日本を代表する地方都市のベットタウンの話です。
皆さん、この家に住みたいと思いますか？
他にもっと良い条件の物件なんていくらでもある中であえてこの立地を選択する理由はありません。
この方の実家は平成元年築です。
後から聞いたのですが、当時の住宅ローンは8％くらいだったそうです。
両親共働きで必死にローンを完済しました。
大変な想いが詰まったマイホーム。
先々困るとわかっていても心情的に親世代は実家の処分をためらいます。
ただ、こんな立地でありながら、一応日本を代表する地方都市のベッドタウンなので、今でも住宅地の開発が行われています。
つまり、まだこのエリアを選んでくれる買い手がいるということです。
ロジカルに考えると売れるうちに「損切り」しておきたいところです。
実家の処分は親世代だけでは解決しにくい問題です。
ですが放置すると親の介護が必要になった時に一気に顕在化します。
親の財産を子供がどうこう言うのは憚られるのですが、実家の処分も介護も「家族」の問題です。
これから年末年始で実家に帰省する人が多いと思います。
少し先の将来を見据えて、実家の行く末を話し合ってみるのはいかがでしょうか。
（いきなり処分の話をするわけにもいかないので、家を買った時の思い出話から切り出してみるのはいかがでしょうか）
身近にイメージできる実家の処分を具体的に考えるうちに、人口減・家余り時代の住宅購入の在り方について少し考え方が変わると思います。
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