Q1-7 本ガイドラインはいつどのようにして作られたのですか?

本ガイドラインは、建設省（現、国土交通省）が平成8ないし９年度に「賃貸住宅リフォームの促進方法」の検討について、財団法人不動産適正取引推進機構に委託し、その中の「賃貸住宅リフォームの促進方策検討調査委員会（ソフト部会）」において平成１０年３月にとりまとめ公表されたものです。

その後５年が経過し、新たな判例の集積と新しい要望に応えるべく、国土交通省住宅局に設置された「賃貸住宅整備市場研究会」の「賃貸住宅に係る紛争などの防止方策ワーキングチーム」の中で改訂作業を行いました。

Q1-6 賃貸借契約の契約時や終了時に問題となり得るケースはどのようなものが多いですか?

A,賃貸借契約の終了時にはいくつか決着をつけておかなければいけないことがあります。

まずは未払い賃料がある場合には、当然のことながら賃借人は支払い義務を負っていますので、支払いをしなければなりません。

また賃借人は契約終了に伴い、建物の明渡義務を負います。

賃借人はただ明渡すだけでよいのではなく、現像を回復して明渡す義務を負ってます。この義務がまさしく賃借人の賃貸人に対して負っている原状回復義務といわれるものです。

　原状回復義務を履行する為の費用(原状回復費用）の支払義務は賃借人にありますから、未払い賃料および原状回復費用の総額が敷金の金額を超える場合には差額分を賃借人は賃貸人に対して支払わなければなりません。

未払い賃料額と異なり原状回復費用については、当事者間で意見が一致せずトラブルになるケースが多いようです。

Q1-5 アパートやマンションを借りる時の契約は何という契約ですか?

A、賃貸借契約といいます。

要するに賃借人は賃貸人の提供する住宅を使う変わりに家賃を支払うという契約です。

　あくまでかりているだけですから、契約が終了した場合には賃貸人に対して賃借人は明渡し義務を負っています。

賃借人はただ明渡すだけでいいのではなく、原状回復をして明渡す義務をおっています。

賃借人が賃貸人に対して負う原状回復義務の内容について、双方の意見が一致せずトラブルが発生することがあります。

Q1-4 敷引きとは何ですか？

A.関西の一部の地域においては、建物賃貸借において、敷金ないし保証金の一部を敷引き金として、その使途などを明示することなく,賃貸人が取得する旨を定めた合意（敷引き約定）があるようです。

 

この約定は、金額成立の謝礼、賃料の実質的な先払い、更新料、自然損耗による修繕費用、新規賃借人募集に要する費用や空き部屋損料等、様々な性質を有するものについて、一定額の金員を賃貸人に帰属される合意であると解されております。

　そしてこの約定は合理性があり、金額が著しく高額であって暴利行為に当たるなどの特段の事情がない限りそのご合意は有効であるとされています。

以上は神戸地判平成14年6月14日の判決文に詳しく記載されています。

　賃貸住宅の原状回復ガイドラインの解説と判断例より抜粋してます。

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Q,敷金とは何ですか?

A、建物の賃貸借借契約（借家契約）においては、ほとんどのケースにおいて契約時に賃借人が賃貸人に対して家賃の不払いなどに備えて一定の金額を預けています。
　これを敷金といいます。
　原状回復義務との関係では、現状回復費用の支払義務を賃借人が賃貸人に対して負っていることから、賃貸人は敷金の中から原状回復費用を控除した金額を賃借人に対して返還しているケースが多いです。
　その際、原状回復費用の金額を算出するに際して、賃貸人と賃借人との間でトラブルが発生しているケースがあります。

Q、原状回復とはなんですか？

最近、原状回復について色々問題が提起してますよね。
それでだか、弊社の社長が購入しました。

私も気になりますので、ブログの記事にしていこうかと考えてます。

『あくまで原状回復義務の判断する際の参考資料とするべきもので、賃借人に発生する具体的な原状回復義務はケースバイケースですが、トラブルを未然に防止する為に参考になるものです』

と、書かれてあります。


今日は、一つ
Q,原状回復義務とは何ですか?

A,,賃借人は賃貸借契約終了時に賃貸人に対して建物の明渡し義務を負っています。
　賃借人はただ明渡せばよいというのではなく、明渡しの際に賃貸人に対して原状　回復義務を負っています。
　要するに明渡時に発生する賃借人の賃貸人に対する義務のことです。
　本ガイドラインにおいては原状回復義務のことを「賃借人の居住・使用により発　生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意、過失、善管注意義務違反、その他　通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」と定義づけて　います。



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