更新料支払い合意なき借地契約で慣習理由の更新請求が破棄された事例

更新料支払合意なき借地契約で慣習理由の更新料請求が廃棄された事例
　自らが所有する２７８件の賃貸地のうち２４３件で借地人からの更新料授受があったとし
て、更新料を支払う旨の契約書上の条項がない借地契約につき、慣習を理由とする地主の更
新請求が棄却された事例（平成２４年１２月２０日判決：判例検索ソフト・ウェストロージ
ャパン掲載）
　【事案の概要】原告は、東京都内（江東区）の土地約３８坪の貸地につき。一坪当たり更
新料約５万円か相当として更新料約１９０万円を被告借地人に請求した。平成４年３月の前
回更新のときは、名義書替料を割賦で支払うとの念書が差し入れられ、被告の先代から原告
の先代に４００万円が支払われた事実があった。　
［判決］原告の請求棄却。平成４年の名義書替の支払いは更新料の支払いであり、そのとき
平成２４年の更新時に更新料を支払うとの合意があったと原告は主張したが、判決は、契約
書の更新料支払特約の条項がないが、合意があったなら契約書にその旨記載されれば足りる
はずであるとして、原告の合意の存在の主張を退けた。原告はさらに、「東京都内において
、既に更新料支払の慣行は５０年近く継続しており、現在では、賃貸人の請求に基づく更新
料支払について商慣習又は事実たる慣習が成立している」と主張し、原告又は関連会社が東
京２３区及びその近郊において所有していた居住用一戸建の底地２７８件について更新料支
払の有無を調査したところ、２５７件につき更新料支払の有無の確認がとれ、そのうち約９
５％に当たる２４３件では更新料が支払われていた」との原告元代表者の陳述書を提出した。
　これに対し、判決は、「陳述書添付された『更新料データ』と題する一覧表を検討すると、
確認できた借地契約書に更新料支払の記載がないにもかかわらず更新料支払の事実が認めら
れるのは、２５７件中……１１件のみ」である。『その余は、借地契約書に更新料支払が明
記されているか（２６件）又は、更新料支払の条項があるか否か未確認であるから、東京２
３区及びその近郊においては、借地人は、更新料を支払う旨の賃貸人との個別の合意がない
場合であっても、商習慣又は事実たる慣習に基づき当然に更新料の支払義務を負うとは未だ
認められない」として、結局、地主の更新料請求を認めなかった。特約がないのに更新料支
払の慣習があるからとして更新料を請求することは認められないことは、既に判例上確定し
ているが、一つの事例を加える判決である。

　　　　　　（弁護士　田見高秀）

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