更新料支払合意なき借地契約で
慣習理由の更新料請求が棄即された事例
自らが所有する２７８件の賃貸地のうち２４３件で借地人からの更新料授受があったとして、更新料を支払う旨の契約書上の条項がない借地契約につき、慣習を理由とする地主の更新請求が棄却された事例（平成２４年１２月２０日判決‥判例検索ソフト・ウェスト口上ンヤパン掲載）
［事案の概要］原告は、東京都内（江東区）の土地的３８坪の貸地につき、一坪当たり更新料約５万円が相当として更新料約１９０万円を被告借地人に請求した。平成４年３月の前回更新のときは、名義書香料を割賦で支払うとの念書が差し入れられ、被告の先代から原告の先代に４００万円が支払われた事実があった。
［判決］原告の請求棄却。平成４年の名義書替料の支払いは更新料の支払いであり、そのとき平成２４年の更新時に更新料を支払うとの合意があったと原告は主張したが、判決は、契約書の更新料支払特約の条項がないが、合意があったなら契約書にその旨記載されれば足りるはずであるとして、原告の合意の存在の主張を退けた。原告はさらに、「東京都内において、既に更新料支払の慣行は五〇年近く継続しており、現在では、賃貸人の請求に基づく更新料支払について商慣習又は事実たる慣習が成立している」と主張し、原告又は関連会社が東京２３区及びその近郊において所有していた居住用一戸建の底地２７８件について更新料支払の有無を調査したところ、２５７件につき更新料支払の有無の確認がとれ、そのうち約９５％に当たる２４３件では更新料が支払われていた」との原告元代表者の陳述書を提出した。これに対し、判決は、「陳述書添付された『更新料データ』と題する一覧表を検討すると、確認できた借地契約書に更新料支払の記載がないにもかかわらず、更新料支払の事実が認められるのは、２５７件中……１１件のみ」である。
「その余は、借地契約書に更新料支払が明記されているか（２６件）、又は、借地契約書に更新料支払の条項があるか否か未確認であるから、東京２３区及びその近郊においては、借地人は、更新料を支払う旨の賃貸人との個別の合意がない場合であっても、商習慣又は事実たる慣習に基づき当然に更新料の支払義務を負うとは未だ認められない」として、結局、地主の更新料請求を認めなかった。
特約がないのに更新料支払の慣習があるからとして更新料を請求することは認められないことは、既に判例上確定しているが、一つの事例を坤見る判決である。
（弁護土 田見高秀）
東京借地借家人新聞 7月１５日号より転載
慣習理由の更新料請求が棄即された事例
自らが所有する２７８件の賃貸地のうち２４３件で借地人からの更新料授受があったとして、更新料を支払う旨の契約書上の条項がない借地契約につき、慣習を理由とする地主の更新請求が棄却された事例（平成２４年１２月２０日判決‥判例検索ソフト・ウェスト口上ンヤパン掲載）
［事案の概要］原告は、東京都内（江東区）の土地的３８坪の貸地につき、一坪当たり更新料約５万円が相当として更新料約１９０万円を被告借地人に請求した。平成４年３月の前回更新のときは、名義書香料を割賦で支払うとの念書が差し入れられ、被告の先代から原告の先代に４００万円が支払われた事実があった。
［判決］原告の請求棄却。平成４年の名義書替料の支払いは更新料の支払いであり、そのとき平成２４年の更新時に更新料を支払うとの合意があったと原告は主張したが、判決は、契約書の更新料支払特約の条項がないが、合意があったなら契約書にその旨記載されれば足りるはずであるとして、原告の合意の存在の主張を退けた。原告はさらに、「東京都内において、既に更新料支払の慣行は五〇年近く継続しており、現在では、賃貸人の請求に基づく更新料支払について商慣習又は事実たる慣習が成立している」と主張し、原告又は関連会社が東京２３区及びその近郊において所有していた居住用一戸建の底地２７８件について更新料支払の有無を調査したところ、２５７件につき更新料支払の有無の確認がとれ、そのうち約９５％に当たる２４３件では更新料が支払われていた」との原告元代表者の陳述書を提出した。これに対し、判決は、「陳述書添付された『更新料データ』と題する一覧表を検討すると、確認できた借地契約書に更新料支払の記載がないにもかかわらず、更新料支払の事実が認められるのは、２５７件中……１１件のみ」である。
「その余は、借地契約書に更新料支払が明記されているか（２６件）、又は、借地契約書に更新料支払の条項があるか否か未確認であるから、東京２３区及びその近郊においては、借地人は、更新料を支払う旨の賃貸人との個別の合意がない場合であっても、商習慣又は事実たる慣習に基づき当然に更新料の支払義務を負うとは未だ認められない」として、結局、地主の更新料請求を認めなかった。
特約がないのに更新料支払の慣習があるからとして更新料を請求することは認められないことは、既に判例上確定しているが、一つの事例を坤見る判決である。
（弁護土 田見高秀）
東京借地借家人新聞 7月１５日号より転載
建物収去土地明渡請求事件
組合員二名に勝訴判決
5月14日と6月12日に組合員に建物収去土地明渡請求事件の判決言渡が東京地裁であり、
両事件共「原告の請求を棄却する。」
「訴訟費用は原告の負担とする。」
主文が裁判長から読み上げられ勝訴判決が確定しました。
二つの事件で地主の請求理由に対し両組合員さんが信念を貫いた結果の判決だと思います。
それと地主の主張を翻し、闘ってくれた担当弁護士さんには組合からもお礼を申し上げます。
しかし、5月の事件では地主が東京高裁に控訴しました。
組合員さんがご高齢のため少しでも早い解決を臨むと共に両組合員さんを今後も応援し励ましていきたいと思います。
2013年分路線価が発表
北千住駅周辺は上昇する
7月l日、東京国税局は相続税や一贈与税の算定基準と成る2013年盲の路線価（1月1日現在）を発表・した。
東京都では下落率が1・0％未満に縮小し、下落したのは17箇所で、前年の41箇所からは大分減少した。
高知県の6・2％をはじめ徳島や青森・秋田の各県で下落率が5％を超えるなど、都市部と地方の格差が拡がっている。
全国的にみると、平均変動率はマイナス1・8％と5年連続で下落した。
足立税務署の最高路線価は千住3丁目北千住駅西口駅前広場通り が前年の3・6％増から前年比4・6％増の12mあたり182万円となった。
また、西新井税務署町最高路線価は西新井栄町2丁目西新井駅西口駅前通りが前年比1・3％増の12m当たり1万円値上がりし76万円となった。
いずれも表通りの商業地で殆どの組合員さんには当てはまらないと思いますが地代・家賃の値上げには簡単に応じないようにして下さい。
組合員二名に勝訴判決
5月14日と6月12日に組合員に建物収去土地明渡請求事件の判決言渡が東京地裁であり、
両事件共「原告の請求を棄却する。」
「訴訟費用は原告の負担とする。」
主文が裁判長から読み上げられ勝訴判決が確定しました。
二つの事件で地主の請求理由に対し両組合員さんが信念を貫いた結果の判決だと思います。
それと地主の主張を翻し、闘ってくれた担当弁護士さんには組合からもお礼を申し上げます。
しかし、5月の事件では地主が東京高裁に控訴しました。
組合員さんがご高齢のため少しでも早い解決を臨むと共に両組合員さんを今後も応援し励ましていきたいと思います。
2013年分路線価が発表
北千住駅周辺は上昇する
7月l日、東京国税局は相続税や一贈与税の算定基準と成る2013年盲の路線価（1月1日現在）を発表・した。
東京都では下落率が1・0％未満に縮小し、下落したのは17箇所で、前年の41箇所からは大分減少した。
高知県の6・2％をはじめ徳島や青森・秋田の各県で下落率が5％を超えるなど、都市部と地方の格差が拡がっている。
全国的にみると、平均変動率はマイナス1・8％と5年連続で下落した。
足立税務署の最高路線価は千住3丁目北千住駅西口駅前広場通り が前年の3・6％増から前年比4・6％増の12mあたり182万円となった。
また、西新井税務署町最高路線価は西新井栄町2丁目西新井駅西口駅前通りが前年比1・3％増の12m当たり1万円値上がりし76万円となった。
いずれも表通りの商業地で殆どの組合員さんには当てはまらないと思いますが地代・家賃の値上げには簡単に応じないようにして下さい。
借地借家の無料相談会
８月１１日（日）
午後１時より 足立借地借家組合事務所
事前予約受付中
住所 東京都足立区千住１－２６－７ （棚網方）
電話 ０３（３８８２）００５５
ＦＡＸ ０３（３８８２）００７８
毎月第二日曜日が定例相談会となっています。
８月１１日（日）借地借家に関するご相談を受け付けています。予約はありません。来室した順番で行います。
借地の更新、更新料、底地の買取、増改築、相続、地代の値上げ、物納された借地、競売された底地問題など。
借家・賃貸している居室、店舗の契約更新、保証会社とのトラブル、立退き、明渡し問題、家賃の値上げ、値下げ問題などを相談いたします。
ご相談する方は契約書、相手からの書類などを持参してご相談してください。
又、お急ぎの方は直接当組合事務所まで、ご相談に来てください。初めての方はいつでも無料(１回目)で相談いたします。
引き続きご相談したい方は組合に入会していただきます。
組合に入会された方は、無料(何回でも）で相談することや、必要ならば顧問弁護士の法律相談も受けられます。詳細は組合事務所までお問い合わせください。
